买卖抵押房产的合同效力问题

【案情简介】
王先生与赵先生签订《房屋买卖协议》，该协议约定：由王先生支付90万元购买赵先生所有的房屋一套。合同签订后，王先生依照协议约定支付了全部购房款，然而，赵先生拒绝依照合同约定协助办理房屋过户且拒绝退还购房款。为维护自己的权益，王先生向仲裁委员会提起仲裁，请求裁决赵先生履行合同，交付房屋并赔偿其损失。赵先生根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，认为该房屋已设定抵押，《房屋买卖协议》为无效合同。其主张获得仲裁庭的支持。
【仲裁庭审理结果】
仲裁庭认为：1、关于房屋转让协议的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押产物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”王先生与赵先生争议的房屋是设立抵押权的，他们签订的房屋转让协议违反了上述法律规定，应认定为无效，赵先生主张合同无效的请求于法有据，应予支持；王先生在本案中主张合同效力的从宽办法，应认定有效，尊重当事人的意思自治，支持合同履行，没有法律依据，不予采纳。2、关于赔偿经济损失的问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还……因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”在签订合同时双方当事人均明知转让的房子是设立抵押权的，但双方仍签订了违反法律原则的转让协议，双方都有过错，应各自承担。王先生要求返还本金90万元的请求符合法律规定，应予支持。要求支付本金的利息3万元，因其签订的协议明知违法却签订，对过错有不可推辞的责任，该利息损失应由其自己承担；要求赔偿7，800元的交通费等费用，除了提供自己旅行飞机票，还有其他人的姓名，且这些票据不能证明是追偿购房所产生的费用，因此其仲裁请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，裁决如下：一、赵先生应于收到本裁决之日起十日内，将取得的购房款90万元返还给王先生；二、驳回王先生的仲裁请求。
【评析】
本案主要涉及到合同的效力及合同无效后如何处理的问题。
一、关于合同的效力。从本案来看，涉案房屋属于银行抵押物，当事人在转让房屋时未取得抵押权人的同意或清偿债务。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，《房屋买卖协议》因违反《物权法》强制性规定，依法应认定为无效合同。
二、关于购房款如何处理的问题。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，《房屋买卖协议》被确认无效后，赵先生已经支付的购房款应当予以返还。