编者按
为规范破产衍生诉讼审理程序，统一法律适用和类案裁判尺度，重庆五中院梳理了2024年度本院及辖区渝中区、九龙坡区、南岸区法院审结的破产衍生诉讼案件，从中选取了部分具有典型性的案例予以发布。
今天，小编向您推送《易某某诉信某典当公司、合某房地产公司破产债权确认纠纷案——商品房消费者在二审辩论终结前已付清剩余购房款的，其房屋交付请求权优先保护》。
易某某诉信某典当公司、 合某房地产公司破产债权确认纠纷案
——商品房消费者在二审辩论终结前已付清剩余购房款的，其房屋交付请求权优先保护
关键词
民事 破产债权确认 商品房消费者 付清房款 优先保护
基本案情
2015年3月27日，合某房地产公司与易某某签订商品房买卖合同，主要约定：易某某购买合某房地产公司开发的案涉房屋（房屋性质为住宅），成交价242118元。易某某于2015年8月15日支付了房款82116元，余款160000元向银行办理按揭贷款支付。易某某自2017年5月接房后即入住案涉房屋至今。2019年7月26日，信某典当公司与合某房地产公司签订股权质押典当合同及补充协议，并另与案外人郭某、何某某签订保证合同。根据上述合同，合某房地产公司将名下包括案涉房屋在内的多套房屋为上述借款提供抵押并办理登记。后因合某房地产公司等未履行生效法律文书确定的义务，重庆市九龙坡区人民法院根据信某典当公司的申请查封了包括案涉房屋在内的多套房屋。2021年8月12日，重庆市第五中级人民法院裁定受理案外人对合某房地产公司的破产清算申请，并指定管理人。信某典当公司对债权表中易某某等24户购房人的债权有异议，要求不予确认易某某等24户购房者对包括案涉房屋在内的房屋享有物权期待权。管理人复核后，信某典当公司仍然不服，提起债权确认的诉讼。一审法庭辩论终结前，易某某分两次向合某房地产公司管理人支付购房款100000元，尚余60002元未付。另查明，易某某名下在重庆市范围内无其他房屋。
一审法院作出民事判决：信某典当公司对案涉房屋享有的抵押权优先于易某某对该房屋的交付请求权。易某某不服提出上诉。二审法庭辩论终结前，易某某缴清案涉房屋所有购房款。二审法院作出民事判决：一、撤销一审民事判决；二、驳回信某典当公司的诉讼请求。
裁判理由
法院生效裁判认为：《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。前述规定均体现了对商品房消费者的保护。结合一、二审查明的事实，可以认定易某某系商品房消费者，自2017年起在案涉房屋内居住。易某某以居住为目的购买案涉房屋并已支付部分价款，在一审法庭辩论终结前支付了100000元，二审法庭辩论终结前支付了剩余的60002元，案涉房屋价款已全部付清。因此，确认其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，亦符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》对商品房消费者保护的精神。
裁判要旨
商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付部分价款，在一审程序终结后、二审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，参照《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第2条的规定，人民法院应当予以支持。
典型意义
在房地产企业破产程序中，商品房消费者与建设工程价款优先受偿人、抵押权人及其他债权人之间的利益冲突加剧，需通过理清前述权利人的清偿顺位来调和。对此，针对未付清房款的商品房消费者，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第2条第2款规定，在一审法庭辩论终结前已支付剩余价款的，可支持其房屋交付请求权优先的主张。但前述司法解释未对商品房消费者在一审终结后、二审辩论终结前付清购房款，可否支持该主张作出规定。本案生效裁判认为，前述规定系为倡导商品房消费者尽快决定是否通过支付剩余价款的方式取得优先过户的权利，并尽快稳固商品房消费者与建设工程价款优先受偿权人、抵押权人及其他债权人的利益格局。案涉商品房消费者于二审程序中支付剩余价款，实现了确定其房屋交付请求权优先、敦促其尽快缴纳房屋尾款用于复工续建保交房之目的，故人民法院应支持案涉商品房消费者的房屋交付请求权优先。
END