解析不动产司法拍卖流拍后的处理方式

【名词解释】
司法拍卖是指人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权。
信息时代，司法拍卖的部分信息在网上已经公开，如北京法院网、重庆市产权交易所网站司法拍卖版块、淘资产网等。司法拍卖也是新兴的投资渠道，特别是在不良资产处置领域有较好的获利空间。
司法拍卖是债权人实现债权的重要手段，现实生活中，司法拍卖的标的物中有很多涉及不动产。由于不动产往往拍卖价较高，加之由于涉及案件纠纷。实务中，当进行不动产司法拍卖的时候，很多时候不一定会拍卖成功。不动产司法拍卖时常会出现流拍的情形。作为以普法为第一要务的微信公众号，今天我们就来简单聊聊司法拍卖流拍后的处理方式
【法律规定】
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》法释〔2004〕16号
【第一次拍卖流拍时的规定】
第二十六条 拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。
【第二次流拍规定拍卖流拍时的规定】
第二十七条 对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。
第二十八条 对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。
【第三次拍卖流拍时的规定】
第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。
自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。
【法条解释】
第一次司法拍卖流拍时，一般法院会在60日内组织第二次拍卖。
两次司法拍卖流拍的，如果拍卖的标的物是不动产的，法院可以进行第三次拍卖。也可以按照规定将其作交交申请执行人抵债。若申请执行人拒绝接受或依法不能抵债的，法院会在60日内进行第三次拍卖。
第三次拍卖流拍且申请执行人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院会于于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告进行变卖。
若通过变卖程序仍无法成交的，则债权人只能选择以房抵债，否则法院对抵押房产予以解除查封、冻结，并将房产退还被执行人，但对该房产可以采取其他执行措施的除外。