二手房卖家违约，定金和违约金能不能都要求赔偿？

二手房交易时，买卖双方往往会在商品房合同中尽可能的写明双方权利义务，特别是违约情形出现时，非违约方的救济权利。但在签订商品房买卖合同时，如果既约定了双倍返还定金，又约定了违约金，发生违约行为时是否能同时适用？本文结合实际案例，对购房过程中同时约定定金罚则和违约条款情形进行分析，为购房者提供法律帮助。
案 情 简 介
2024年8月中旬，王某与赵某签订《二手房屋买卖合同》，约定王某以68万元总价购买赵某名下的一套房屋，于签约当日支付定金2万元，并剩余房款于9月30日办理过户时支付。双方同时约定，若有一方违约且逾期超过30日的，非违约方有权解除合同并向违约方收取二倍定金赔偿及房屋总价款20%的违约金。但约定过户当日，赵某未前来办理过户手续，经王某多次催告后仍未履行。王某将赵某诉至法院，要求解除房屋买卖合同，并要求赵某依据合同约定返还二倍定金4万元及支付违约金13.6万元。
法官 审 理
法院审理认为，赵某未按合同约定办理过户且逾期超30日，已构成违约，王某依法享有合同解除权。但结合合同的履行情况、赵某过错程度以及预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则衡量，二倍定金已足以弥补王某的实际损失。据此，法院依法判决解除双方签订的《二手房屋买卖合同》，赵某向王某返还二倍定金4万元，并驳回王某关于支付违约金13.6万元的诉讼请求。
法官 说 法
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百八十八条第一款规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现实生活中，买卖双方在签订房屋买卖合同时，往往既约定双倍返还定金、又约定违约金，若二者并用可能有违公平原则，造成对违约方的惩罚过重、守约方可能取得超出应得的权益时，非违约方可以择一主张权利。
温馨提示：《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第二款规定，定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。当返还的定金不足以弥补守约方的损失时，还可以请求赔偿超过定金数额的损失。