“回迁房指标”转让合同的效力认定及法律风险

近年来，随着国家“房住不炒”政策的落地执行，深圳等一线城市购买商品房的条件和限制逐渐趋紧，特别是限购措施的实施，将两套以上和外地投资者的购房需求挡在门外，一些投资者另辟蹊径，通过参与购买“回迁房指标”方式实现曲线购房，市场上因而出现了回迁房指标转让这样的新型交易方式。当前法律法规、司法解释对回迁房指标转让的效力并无明确规定，本文将从司法裁判对“回迁房指标”转让的效力认定及合同目的实现的障碍角度，综合分析“回迁房指标”交易存在的法律风险，以期引起投资者的重视。
“回迁房指标”定义
现行法律并未明确规定“回迁房”或“回迁房指标”的概念或定义，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定，“县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议”；《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”；《深圳市房屋征收与补偿实施办法》第二十五条规定，“对住宅房屋以产权调换方式进行征收补偿的，作出房屋征收决定的辖区政府应当提供相应的住宅进行调换”；《深圳经济特区城市更新条例》第二十九条规定，“拆除重建类城市更新项目的市场主体与物业权利人应当遵循平等、公平的原则签订搬迁补偿协议”；在对以上法律规定分析可知，“回迁房指标”主要是在城市更新、土地整备利益统筹等项目中，由被拆除物业权利人与拆迁主体签订拆迁补偿协议并约定以产权置换的方式进行补偿而取得的合同权益。
以深圳为例，“回迁房指标”主要在以下两种情况下产生：一种是在原集体土地合作开发项目的情况下，由开发商对原农村集体经济组织股东统一分配而取得“回迁房指标”；另一种是在城市更新或土地整备利益统筹项目中，由土地整备利益统筹项目或城市更新的实施主体/开发商与被拆迁人签订《拆迁补偿协议》，通过产权调换方式补偿给被拆迁人（原业主）的未来才交付的安置物业，被拆迁人（原业主）进而取得的回迁房指标。
“回迁房指标”转让合同的性质及效力
“回迁房指标”转让，顾名思义，其交易标的不是房子，而是因拆迁项目获赔权益，该交易标的的性质是被拆迁人转让未来获得的债权（或称“补偿的权利和缔约资格”），而非房屋（土地）物权。下面笔者通过检索到的两个司法裁判案例来分析阐述司法实践中对“回迁房指标”转让协议的效力认定。
案例一：在王某伟、林某君与潘某波合同纠纷一案中，王某伟、林某君系广东省深圳市宝安区松岗街道原村民，根据《项目股东分配方案》拥有松岗派出所附近的松河某园的80平方米购房指标，王某伟、林某君将该购房指标转让给潘某波，深圳市中级人民法院作出的（2018）粤03民终17503号民事判决书认为：潘某波与王某伟、林某君就涉案房产签订的《回迁户个人购房指标转让协议书》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。
案例二：崔某燕诉张某锦、张某敬、何某红房屋买卖合同纠纷一案，被告张某锦作为出让方、原告崔某燕作为受让方，签订了《房产买卖转让协议书》，约定张某锦将其拥有的位于深圳市宝安区的150平方米回迁面积转让给崔某燕，交易总价为9135000元。宝安区人民法院作出的（2021）粤0306民初25366号民事判决认为：崔某燕与张某锦签订的《房产买卖转让协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。崔某燕以涉案合同违反政府部门的相关规范性文件为由主张合同无效，不予支持。被告张某锦是否实际获得回迁期房名额属于其履行能力的范畴，不影响合同的效力，故崔某燕以回迁指标属于期待性权利，涉案合同中的回迁安置期房不存在为由主张其与张某锦签订的《房产买卖转让协议书》无效，不予支持。
上述第二个案例通过公开途径未能查询到二审裁判结果，无法确认该案判决是否生效以及法院是否最终支持该案回迁房指标转让合同有效，但通过对上述二个案例分析可知，司法实践中，法院在认定“回迁房指标”转让协议的效力方面，认为“回迁房指标”作为一种被拆迁人合法取得的可期待权，应当充分尊重当事人的意思自治，除违反效力性强制性规定以外，一般认定为有效。
“回迁房指标”投资的法律风险
虽然目前生效判决认为回迁房指标交易系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为有效，但在合同目的的实现上，面临着政策、自身交易风险以及执行层面等各种风险：
1、在政策规定方面，深圳市制订了物业权利人核查制度，防范回迁房炒作，同时，要求各区政府加强对社区股份合作公司确认住宅类历史遗留违法建筑物业权利人行为的监管，并且在《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》（深建字【2021】137号）中，明确规定“与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案”。
2、在投资风险方面，“回迁房指标”是一种可期待权，需要在一定期限后才可能兑现权益、取得房屋，期间即隐藏了不少投资风险。日前曝光的某MCN机构的创始人罗某通过包装“超级富豪”人设，伪造开发商公章和搬迁补偿安置协议，售卖虚假“回迁房指标”牟利2亿元的新闻，罗某将可能因涉嫌诈骗罪而被追究刑事责任，“回迁房指标”购买人的投资款是否可以追回已经是个问号。透过该新闻事件，给回迁房指标投资者提了个醒，“回迁房指标”交易的权利是否是真实的权利人，“回迁房指标”最终回迁安置的房屋是否是红本商品房，回迁项目最终是否能够成功立项开发，回迁房屋是否可以如期建成等风险值得投资者高度警惕。
3、在实际操作层面，原集体土地合作开发项目由开发商统一分配而取得“回迁房指标”，若回迁房屋面积与“回迁房指标”不匹配，则是在原分配人内部组合而取得回迁房屋，原分配人以外的人无法取得回迁房，购买回迁房指标的目的可能落空；因搬迁补偿而取得“回迁房指标”的，只有通过权利人核实、《搬迁补偿安置协议》备案等流程方能取得“回迁房指标”，而《搬迁补偿安置协议》一经备案则无法变更权利人，如果投资者是在《搬迁补偿安置协议》备案后购买的回迁房指标，亦无法达到投资回迁房指标的目的，这也是回迁房指标购买者应注意的法律风险。
指标有风险，投资需谨慎。房子与家是中国老百姓获得幸福感永恒不变的安全港湾，“回迁房指标”交易存在种种风险，近期曝光的新闻也让我们见识了回迁房指标投资的“深坑”，应引起购房投资者的足够重视。