优先购买权之“同等条件”判断——《物权法司法解释（一）》第10条

《物权法司法解释》第10条：物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
为什么？——优先购买权的行使为什么克以“同等条件”
此处的优先购买权是针对按份共有转让份额而设。在转让人转让共有份额时，无论其是否愿意转让给优先购买权人，只要优先购买权人依法行使权利，即优先与转让人成立买卖合同，可见，优先购买权的行使限制了转让人的缔约自由和处分自由。为了避免优先购买权的行使实质损害转让人的利益，同时，保障其他人的购买机会，法律克以“同等条件”的限制，即优先购买权人只有与第三人处于同等条件下才可行使该权利。
条文解读——同等条件的内涵
在判断是否具备同等条件时，最基本的要素是第三人的对待给付，同时结合交易的具体情形，考虑价款之外的因素，进行综合考量，以平衡各方利益，既要实现优先购买权，又不能损害转让人的利益，也不能剥夺第三人的购买机会。
1.主体
主体适格。优先购买权的行使为法律行为，行使主体须有相应的民事行为能力。此外，在标的物之流通性受法律或政策限制的情形下，优先购买权人还应具备法律或政策允许的资格。
例如：农村村民宅基地上所建房屋只能出卖给本集体经济组织的成员，故优先购买权人必须是本集体经济组织成员。一般来看，因优先购买权人之前已经是按份共有人，通常是具备相应资格的，但也不排除后来又丧失这种资格的情形，如取得城镇户口等。
2.交易条件的替代性
第三人提供的交易条件具替代性。这里包含三层意思：第一，转让人向第三人的转让行为是有偿行为；第二，转让行为的有偿性基于市场交易规律而定，第三人的身份、地位等个人因素对此应没有影响；第三，第三人提供的交易条件应能被替代或复制，不应包含无法替代履行的给付。
例如：詹某与李某共有一房屋，詹某享有三份之一的份额。詹某因年老，欲以其对该房屋的份额低价转让给张某为代价，获得张某照料其生活起居之利。李某得知后，要求支付等额价款的方式行使优先购买权。
—此时，因张某除了支付价款，还有照料转让人起居生活的从给付义务，并且该义务对转让具有决定作用，优先购买权人无法替代履行，此种情形下，优先购买权人因无法满足同等条件，无法行使优先购买权。
3.转让价款
价格因素为判断同等条件的核心因素。一般情况下，优先购买权人支付的价款应当与第三人向转让人允诺支付的价款相同。当然，如果优先购买权人愿意支付高于第三人允诺的价款，只要是真实意思表示，自然应予准许。
例如：詹某与李某共有一房屋，詹某享有三份之一的份额。詹某因年老，欲获得张某照料其生活起居之利，以低于市场价50%的价款转让其对房屋的份额。李某得知后，诉至法院要求支付等额价款的方式行使优先购买权。
—如果转让人基于某种特殊原因，以合理的让利方式转让份额给第三人时，优先购买权人应以市场价格作为要求受让的同等条件，而非转让人给予第三人的让利价格。
4.价款履行方式
价款履行方式。价款的履行方式，俗称支付方式，根据《合同法》，一般可分为一次性支付和分期支付，转账支付和现金支付等。不同的支付方式往往影响转让人的利益，一般作为判断同等条件的一项重要条款。
例如：詹某与李某共有一房屋，詹某享有三份之一的份额。詹某欲将其对房屋所享有的份额转让给张某，张某一次性支付所有价款。那么，李某若想主张优先购买权，不得主张分期支付。
再例如：詹某与李某共有一房屋，詹某享有三份之一的份额。詹某一朋友张某，系年收入100万元的某IT公司的技术主管，而李某是某国企的退休人员。詹某欲将其对房屋所享有的份额转让给张某，并基于对张某经济实力的信任，同意分三次支付房屋价款。李某亦主张分三次支付房屋价款，优先购买该房屋份额，但詹某不同意。
——转让人基于对第三人信用的信赖，允许第三人分期付款的，优先购买权人如果不能取得转让人的信赖，则应一次性付款，或对分期付款提供充分担保，这是因为每个人的信用及支付能力不尽相同的。
5.履行期限
履行期限属于合同的重要条款。而现实生活中，按份共有人转让其份额可能存在急需用钱的动因和紧迫性，履行期限将直接影响转让人目的实现的时间，故履行期限亦属判断同等条件的重要考虑因素。原则上，优先购买权人的履行期限应当等同于或不晚于第三人向转让人允诺的付款日期。
例如：詹某与李某共有一房屋，詹某享有三份之一的份额。詹某因其子小詹生意周转急需资金，欲将其对房屋所享有的份额转让给张某，并要求张某在签订合同之日起10日内支付所有价款。那么，李某若想主张优先购买权，也应当同意签订合同之日起10日内支付同等价款的条件，否则，无法符合“同等条件”的要求。
6.其他条件
其他条件是否能够作为同等条件，亦应遵循不能实质损害转让人利益的原则，并根据合同的具体情况考量对转让人是否具有重要的意义，是否影响转让人利益的实现。
例如，詹某与李某共有清朝雍正时景德镇出产的1米高的瓷瓶一只，詹某对该瓷瓶享有五分之四的份额。张某以其所珍藏的奇石换取詹某所享有的份额。因瓷瓶置于詹某老家，詹某考虑运输技术的要求及风险，要求在詹某老家交易。张某同意。李某欲购买詹某所享有的份额，但是，要求在地处另一城市的自己家交易。
——转让人与第三人特别约定合同履行地，而该履行地对转让人的利益构成实质影响的，那么，履行地就属于同等条件的内容。优先购买权人不能变更合同履行地，给转让人造成不便。