前言
2025年9月15日生效的《住房租赁条例》（以下简称《条例》）为规范住房租赁市场、平衡当事人权益提供了坚实的法律框架。其中，第十条关于押金的规定，直击租赁关系中的核心矛盾点。本文将从押金的法律概念、特定解约情形下的返还及律师建议三个维度进行剖析，并结合典型案例，为租赁双方提供明晰的法律指引。
押金的定义、概念及其与定金、订金的区别
《条例》第十条规定：“出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。”
1、押金的定义与法律性质：
押金，在租赁法律关系中，是承租人为了担保租赁合同项下义务的履行（如按时支付租金、水电气费、妥善保管租赁物、合同终止后按时交还房屋等）而向出租人支付的一定数额的金钱。它是一种金钱质押，具有担保和违约赔偿的双重功能。其所有权始终属于承租人，出租人仅在符合合同约定或法律规定的情形下，方可就承租人的违约行为优先受偿。
2、与定金、订金的区别：
实践中，三者极易混淆，但法律性质迥异，适用规则不同。
核心区别：定金适用著名的“定金罚则”（具体是指，给付定金的一方当事人根本违约时，无权请求返还定金；收受定金的一方当事人根本违约时，应当双倍返还定金。）具有惩罚性；而押金的核心在于“补偿性”，扣除金额不得超过出租人的实际损失。订金则不具备担保性质。
承租人合法解除合同但出租人无权扣押金的情形分析
这是押金纠纷的核心领域。《条例》第十条明确：“除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。” “正当理由”通常指因承租人的过错导致出租人产生了实际损失。反之，若合同解除非因承租人过错，或出租人无法证明存在损失，则不得扣押金。具体情形如下：
情形一：因出租人根本违约或法定原因解除合同
若出租人存在《民法典》规定的违约行为，如未按约定交付房屋、提供的房屋不符合安全标准（违反《条例》第七条）、擅自进入租赁房屋（违反《条例》第九条）或存在其他导致合同目的无法实现的行为，承租人享有法定解除权。此时解除合同是承租人的权利，由此导致的合同解除，后果应由违约方（出租人）承担。出租人不仅应返还全额押金，还可能需赔偿承租人损失。
情形二：双方协商一致解除合同
在（2021）赣0302民初3151号案件中，承租人因自身原因（人手不足、经营不善）提出解除，出租人表示同意（如回复“收到，会另行招租”），则构成协议解除。原租赁合同的权利义务终止，双方应就押金返还、费用结算等达成新的合意。若解除协议中未明确押金抵扣损失，则出租人应返还押金。该案中，法院虽因承租人单方违约判决其承担部分责任，但前提是双方未就免责达成一致。若协商解除时出租人明确同意不追究违约责任，则押金应全额返还。
情形三：因格式条款解释争议解除合同
在公报案例徐蕾诉中汇房产公司案一案中。双方在解除协议中约定“双方再无经济关系”。出租人认为此条款包含了放弃追索押金的权利。法院依据《民法典》第四百九十六条、第四百九十七条关于格式条款的规定，指出：（1）该条款为出租人提供的格式条款。（2）双方对此条款理解有争议。（3）应作出不利于提供格式条款一方（出租人）的解释。
因此，法院认为“再无经济关系”不能直接推导出承租人自愿放弃了押金请求权，尤其是在出租人未明确提示的情况下，最终判决出租人返还押金。
情形四：因出租人欺诈或未尽告知义务导致合同目的不达
（2021）沪0114民初12879号案件，“丁某某诉陈某某案”虽涉及“凶宅”告知义务，但其法理可延伸。如果出租人在缔约时，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实（如房屋存在重大安全隐患、已被查封、或如案例中可能影响居住心理的重大事件），构成欺诈或缔约过失。承租人据此要求解除或撤销合同，是因出租人的过错所致，出租人不仅应返还全部押金和租金，还可能需要赔偿承租人因此遭受的损失。
情形五：因不可抗力或情势变更解除合同
《民法典》第五百三十三条规定了“情势变更”制度。如因政府政策（如“双减”政策）、自然灾害等无法预见的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平的，受影响方可请求变更或解除合同。在“肖秀诉刘江峰案”中，法院之所以未支持情势变更，是因为承租人提出解除时政策尚未出台，且其经营范围不直接在被禁之列。但反之，若确因不可抗力或符合要件的情势变更导致合同无法履行，承租人解除合同不构成违约，出租人应返还押金。
三、结语
新的《条例》出台后，房屋租赁市场将迎来大变革，因此有必要提前做好准备：
对出租人的建议：
1. 在合同中明确、具体地约定扣减押金的情形和标准（如：损坏家具家电的赔偿标准、欠缴费用的清单等），避免使用模糊表述。
2. 收取押金数额应合理，建议不超过2个月租金。
3. 合同解除时，欲扣减押金，必须举证证明实际损失的存在及其与承租人违约行为的因果关系。
4. 谨慎使用格式条款，对重要免责或责任限制条款应尽到提示说明义务。
对承租人的建议：
1. 仔细阅读合同条款，特别是关于押金扣减的约定。
2. 在交接房屋时，与出租人共同填写《房屋设施交割清单》，并拍照录像存证，明确房屋及室内物品的状态。
3. 如因非己方原因解除合同，应保留相关证据（如沟通记录、政策文件、证明房屋存在问题的证据等）。
4. 若遇出租人无正当理由扣留押金，可依据《条例》第十条、第三十五条先行协商，协商不成可依法申请调解、仲裁或提起诉讼。
2025年9月15日生效的《住房租赁条例》（以下简称《条例》）为规范住房租赁市场、平衡当事人权益提供了坚实的法律框架。其中，第十条关于押金的规定，直击租赁关系中的核心矛盾点。本文将从押金的法律概念、特定解约情形下的返还及律师建议三个维度进行剖析，并结合典型案例，为租赁双方提供明晰的法律指引。
押金的定义、概念及其与定金、订金的区别
《条例》第十条规定：“出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。”
1、押金的定义与法律性质：
押金，在租赁法律关系中，是承租人为了担保租赁合同项下义务的履行（如按时支付租金、水电气费、妥善保管租赁物、合同终止后按时交还房屋等）而向出租人支付的一定数额的金钱。它是一种金钱质押，具有担保和违约赔偿的双重功能。其所有权始终属于承租人，出租人仅在符合合同约定或法律规定的情形下，方可就承租人的违约行为优先受偿。
2、与定金、订金的区别：
实践中，三者极易混淆，但法律性质迥异，适用规则不同。
名称 | 法律性质 | 核心功能 | 法律后果 | 法律依据 |
押金 | 担保物权（金钱质押） | 担保合同履行，抵扣违约损失 | 无。扣除需举证实际损失，多退少补。 | 《民法典》物权编、《住房租赁条例》第十条 |
定金 | 债的担保 | 确保主合同订立或履行 | 有。给付方违约，无权要求返还；收受方违约，需双倍返还。 | 《民法典》第五百八十七条 |
订金 | 预付款 | 表达缔约诚意，作为部分价款 | 无。任何一方违约，均应按预付款规则退还。 | 无直接规定，依惯例和合同解释 |
核心区别：定金适用著名的“定金罚则”（具体是指，给付定金的一方当事人根本违约时，无权请求返还定金；收受定金的一方当事人根本违约时，应当双倍返还定金。）具有惩罚性；而押金的核心在于“补偿性”，扣除金额不得超过出租人的实际损失。订金则不具备担保性质。
承租人合法解除合同但出租人无权扣押金的情形分析
这是押金纠纷的核心领域。《条例》第十条明确：“除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。” “正当理由”通常指因承租人的过错导致出租人产生了实际损失。反之，若合同解除非因承租人过错，或出租人无法证明存在损失，则不得扣押金。具体情形如下：
情形一：因出租人根本违约或法定原因解除合同
若出租人存在《民法典》规定的违约行为，如未按约定交付房屋、提供的房屋不符合安全标准（违反《条例》第七条）、擅自进入租赁房屋（违反《条例》第九条）或存在其他导致合同目的无法实现的行为，承租人享有法定解除权。此时解除合同是承租人的权利，由此导致的合同解除，后果应由违约方（出租人）承担。出租人不仅应返还全额押金，还可能需赔偿承租人损失。
情形二：双方协商一致解除合同
在（2021）赣0302民初3151号案件中，承租人因自身原因（人手不足、经营不善）提出解除，出租人表示同意（如回复“收到，会另行招租”），则构成协议解除。原租赁合同的权利义务终止，双方应就押金返还、费用结算等达成新的合意。若解除协议中未明确押金抵扣损失，则出租人应返还押金。该案中，法院虽因承租人单方违约判决其承担部分责任，但前提是双方未就免责达成一致。若协商解除时出租人明确同意不追究违约责任，则押金应全额返还。
情形三：因格式条款解释争议解除合同
在公报案例徐蕾诉中汇房产公司案一案中。双方在解除协议中约定“双方再无经济关系”。出租人认为此条款包含了放弃追索押金的权利。法院依据《民法典》第四百九十六条、第四百九十七条关于格式条款的规定，指出：（1）该条款为出租人提供的格式条款。（2）双方对此条款理解有争议。（3）应作出不利于提供格式条款一方（出租人）的解释。
因此，法院认为“再无经济关系”不能直接推导出承租人自愿放弃了押金请求权，尤其是在出租人未明确提示的情况下，最终判决出租人返还押金。
情形四：因出租人欺诈或未尽告知义务导致合同目的不达
（2021）沪0114民初12879号案件，“丁某某诉陈某某案”虽涉及“凶宅”告知义务，但其法理可延伸。如果出租人在缔约时，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实（如房屋存在重大安全隐患、已被查封、或如案例中可能影响居住心理的重大事件），构成欺诈或缔约过失。承租人据此要求解除或撤销合同，是因出租人的过错所致，出租人不仅应返还全部押金和租金，还可能需要赔偿承租人因此遭受的损失。
情形五：因不可抗力或情势变更解除合同
《民法典》第五百三十三条规定了“情势变更”制度。如因政府政策（如“双减”政策）、自然灾害等无法预见的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平的，受影响方可请求变更或解除合同。在“肖秀诉刘江峰案”中，法院之所以未支持情势变更，是因为承租人提出解除时政策尚未出台，且其经营范围不直接在被禁之列。但反之，若确因不可抗力或符合要件的情势变更导致合同无法履行，承租人解除合同不构成违约，出租人应返还押金。
三、结语
新的《条例》出台后，房屋租赁市场将迎来大变革，因此有必要提前做好准备：
对出租人的建议：
1. 在合同中明确、具体地约定扣减押金的情形和标准（如：损坏家具家电的赔偿标准、欠缴费用的清单等），避免使用模糊表述。
2. 收取押金数额应合理，建议不超过2个月租金。
3. 合同解除时，欲扣减押金，必须举证证明实际损失的存在及其与承租人违约行为的因果关系。
4. 谨慎使用格式条款，对重要免责或责任限制条款应尽到提示说明义务。
对承租人的建议：
1. 仔细阅读合同条款，特别是关于押金扣减的约定。
2. 在交接房屋时，与出租人共同填写《房屋设施交割清单》，并拍照录像存证，明确房屋及室内物品的状态。
3. 如因非己方原因解除合同，应保留相关证据（如沟通记录、政策文件、证明房屋存在问题的证据等）。
4. 若遇出租人无正当理由扣留押金，可依据《条例》第十条、第三十五条先行协商，协商不成可依法申请调解、仲裁或提起诉讼。