婚恋目的共同购房纠纷的实务破解

在婚姻家庭法律服务领域，恋爱期间以缔结婚姻为目的共同出资购房但登记在一方名下的情形日益增多，在分手后随之而来的财产分割纠纷也愈发复杂。这类纠纷兼具情感纠葛与财产争议的双重属性，既涉及出资性质的界定，又关乎返还数额的认定，成为律师实务中的难点问题。《中华人民共和国民法典》第十条规定了“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗”，以法律为优先、习惯为补充、公序良俗兜底的原则为破解这类纠纷提供了指引。针对该类纠纷的处理，亦可参照适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第五条之规定。通过总结办案经验，分析法律法规，我们可以探讨如何在实务中综合各项因素合理确定返还数额，实现法律效果与社会效果的统一。
01 实务分析
在办案过程中，我们应遵循综合各项因素认定返还数额的实务逻辑：先查明事实，再界定性质，最后综合裁量，严格依据《民法典》第十条的适用规则，兼顾法律规定与公平。依此逻辑分析下述承办案例，可以总结实务中的难点。
（1）基本案情
2022年3月，委托人王某（男）与张某（女）确立恋爱关系，双方协商以结婚为目的购买婚房。2022年6月，双方选定一套总价120万元的房屋，约定王某支付首付款40万元，剩余80万元以张某名义办理按揭贷款，房屋登记在张某名下。王某于2022年7月分三次向张某转账共计38万元，另通过现金方式支付2万元首付款，张某出具了“收到购房款40万元”的收条。2023年1月至2024年5月，王某每月向张某转账5000元用于偿还房屋按揭贷款，共计转账9万元。2024年6月，双方因感情破裂分手，就房屋归属及出资返还协商未果，王某委托笔者提起诉讼，要求张某返还购房款40万元及按揭款9万元，共计49万元。
庭审中，张某抗辩称：王某支付的38万元转账中，包含双方恋爱期间的日常赠与20万元，实际购房出资仅为18万元；房屋现市值仅为100万元，存在20万元贬值，王某应承担贬值损失；其自身为房屋支付了契税、维修基金等共计3万元，该费用应从返还数额中扣除。张某提交了双方微信聊天记录（显示王某曾转账标注“情人节快乐”、“日常开销”等）、契税缴纳凭证等证据。
法院最终认定王某的49万元出资属于附结婚条件的赠与，现结婚目的无法实现，张某应予以返还，但需综合考量房屋贬值、双方出资贡献、实际使用情况等因素。判决张某返还王某购房款及按揭款共计42万元，房屋归张某所有，剩余按揭贷款由张某自行偿还。
（2）律师实务处理思路
恋爱期间以结婚为目的共同购房登记在一方名下的纠纷，核心难点在于事实的认定和数额的确定。双方恋爱期间多基于情感信任进行经济往来，往往未签订书面协议明确出资性质、产权归属及分手处理方式，导致纠纷发生时出资事实难以举证，出资性质争议较大。此外，房屋作为特殊不动产，存在增值或贬值的市场波动，且可能涉及按揭贷款、税费缴纳、装修投入等后续支出，如何在双方之间合理分配权益或分担损失，缺乏统一的量化标准。
在办案过程中，部分当事人存在“登记即所有”的认知误区，认为房屋登记在自己名下就应完全归己所有；也有当事人主张“出资即等分”，要求按出资比例全额返还或分割房产。这些片面认知会进一步加剧纠纷的解决难度，需要律师从法律规定与实务规则出发，精准梳理案件脉络。以上述案件为例：
本案中，查明案件事实后，应界定出资性质。根据《民法典》第六百六十一条关于附条件赠与的规定，王某与张某的聊天记录有关“买房结婚”等表述、张某出具的购房款收条、按揭贷款还款转账记录等证据，可以证明王某的出资均基于缔结婚姻的目的，属于附条件赠与。对于张某主张的“20万元日常赠与”，标注特殊意义的转账金额较小（单笔均不超过5000元），且发生在购房款转账前后，应认定为恋爱期间的小额情谊赠与，不应从40万元购房款中扣除。大额转账无特殊标注且张某出具了购房款收条，应认定为购房出资。
最后，要综合考量各项因素确定返还数额。根据《民法典》第十条及第三百零九条关于“按份共有人可以随时请求分割，分割方式应考虑贡献大小”的规定，向法院提出以下裁量建议：一是出资贡献，王某实际出资40万元首付款+9万元按揭款=49万元，张某出资3万元税费，双方出资比例约为94.2%:5.8%；二是房屋贬值情况，房屋购买价120万元，现市值100万元，贬值20万元，应按出资比例分担；三是房屋实际使用情况，房屋自购买后一直由张某居住使用，张某享受了房屋的使用利益，应适当多承担损失；四是公序良俗考量，双方恋爱期间的小额赠与属于情感维系的合理支出，不应计入返还范围，张某支付的税费属于购房必要支出，应纳入成本核算。
本案的裁判逻辑符合《民法典》第十条的适用规则：首先依据法律规定界定了附条件赠与的性质；而后参考了恋爱期间小额赠与不返还、购房必要支出共同承担的婚恋习惯；基于公序良俗原则，平衡了双方的利益，既未让王某承担全部贬值损失，也未忽视张某的实际支出与使用利益，实现了公平裁判。
参照2025年2月1日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（二）第五条基于婚姻赠与房屋的处理规定，可结合《民法典》第十条的规定延伸适用于这类纠纷。结合第十条的习惯，认定恋爱期间购房的“给予目的”为结婚，当缔结婚姻关系的目的未实现时，参照司法解释第五条优先保护原出资方或所有权人，并以出资额、还贷金额、房屋维护投入为基础，根据“贡献大小”来确定补偿标准。综合考虑各方因素时，如恋爱时长、分手过错、房屋增值、限购政策影响等，也应按第五条的公平原则调整补偿比例，避免单一因素导致失衡。
婚恋关系的本质是情感与信任的结合，购房出资往往承载着双方对未来婚姻生活的期待。恋爱期间双方共同出资购房时，一方多承担装修、家具购置等费用的习惯，可作为确定返还数额时的考量因素；处理此类纠纷时，应当坚守公序良俗原则，摒弃“重财产轻情感”的机械思维，既要防止一方利用优势地位侵占另一方财产权益，也要避免过度保护导致对婚恋自由的干预。对于恋爱期间的小额日常开销，若认定为维系情感的情谊行为，要求返还则违背公序良俗，不应得到支持。一方面，双方系自由恋爱，是以感情为基础，以缔结婚姻、共同生活为目的，而非借婚姻索取财物；另一方面，双方购买涉案房屋的目的是将此作为婚后共同居所，而非房地产投资。因此，双方以缔结婚姻为目的购房并将房屋登记在一方名下，且对房屋归属无明确约定的情况下，在缔结婚姻的目的无法实现时，不能简单地套用投资收益原则处理以感情为基础、以缔结婚姻为目的的婚约财产纠纷，不能将支付购房款比例或者登记权利人身份与房屋增值收益直接挂钩，应当基于婚约的性质、目的，统筹考虑房款支付情况，房屋增值，房屋登记、使用和维护情况以及房地产限购政策对当事人的实际影响等各种因素，确定返还数额。
02 律师实务处理的核心要点与建议
一是要查明案件事实。
处理纠纷的前提是事实查明，律师应紧扣这类纠纷的情感纠葛和财产争议的双重属性，重点收集出资证据、婚恋目的证据、房屋成本相关证据、房屋价值证据等，以明确出资数额、时间、方式，证明出资基于缔结婚姻的目的，厘清双方的额外支出，通过司法鉴定或市场评估确定房屋现市值，为增值/贬值分担提供依据。对于出资款混同的情况，应通过交易时间、转账备注、双方陈述等综合推定出资性质，避免因证据缺失导致权益受损。
二是要准确界定法律性质。
律师应根据案件具体情况，准确界定出资性质：附条件赠与适用于一方大额出资、双方明确以结婚为目的的情形，核心是证明“出资与结婚目的直接关联”；若为按份共有，适用于双方共同出资、共同参与购房决策的情形，核心是证明“双方有共同共有房屋的合意”；借款则适用于双方明确约定出资为借款、有借条等凭证的情形，核心是证明“借贷合意的存在”。同时，律师也应把握司法裁判导向。对于婚恋期间的大额购房出资，法院通常倾向于认定为附条件赠与或按份共有，而非无条件赠与；对于小额日常支出，通常认定为情谊行为，不予返还；对于房屋增值或贬值，通常按出资比例分担，但会兼顾实际使用、成本支出等因素。
三是综合考量各方因素。
依据《民法典》第十条的规定，律师在提出返还数额主张时，应综合考量各项因素。法律明确规定的部分，应当依照法律；法律未明确规定的，则需考虑习惯和公序良俗因素，考虑双方的经济状况、情感付出、未来生活需求等。
03 结语
恋爱期间以缔结婚姻为目的共同出资购房登记在一方名下的纠纷，是法律规则、婚恋习惯与公序良俗的集中碰撞，而《民法典》第十条为纠纷处理提供了清晰的路径。作为律师，我们在实务处理中应当牢牢把握法律精神，综合考量出资贡献、房屋价值变动、实际使用情况等多元因素，除了坚守法律底线外，还应兼顾公序良俗与公平原则，帮助当事人化解矛盾，实现权益的公平保障。同时，应积极发挥专业优势，开展普法宣传，引导当事人树立理性的婚恋财产观，从源头防范此类纠纷的发生，为维护社会和谐稳定贡献律师力量。