未经审批的建筑物就是违法建筑吗？——法律视角下的辨析与实务指引

在我们日常生活中，大家常把违法建筑物、违章建筑物、未经审批的建筑物混淆在一起，认为是同一类型的建筑物。然而在法律上，它们并不是同一类型，处理的方法也有所不同。就此作如下法律分析：
1 违法建筑物指的是违反《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国建筑法》等法律、行政法规强制性规定，未取得法定许可或违反许可内容建设的建筑物。
（1）在城镇区域内未取得建设工程规划许可证或未按许可建设的建筑物。
（2）在乡村规划区未取得乡村建设规划许可证或未按许可建设的建筑物。
（3）非法占地：违反《中华人民共和国土地管理法》，擅自占用农用地、耕地、集体土地建设的建筑物。
（4）临时建筑逾期未拆、擅自改变用途、侵占公共空间、消防通道的建筑物。
（5）对于违法建筑物，须县级以上自然资源（规划）部门、乡镇政府、街道办出具文书认定。
2 违章建筑物指的是违反《城市市容和环境卫生管理条例》及地方政府规章、规范性文件（如市容、临时搭建管理规定），违法程度较轻的建筑。
（1）未经批准在街道两侧、公共场地搭建临时棚亭、围挡。
（2）轻微违反地方建设管理规范（如临时建筑未备案、轻微超占），一般为临时建筑物、乱搭乱建等。
（3）对于违章建筑，认定主体是依地方授权的部门，如城管、市容整治等部门。
3 未审批的建筑物指的是未取得任何法定规划 / 用地审批手续擅自建设的建筑，是违法建筑最常见类型，此类型的建筑物占据了违法建筑物的90%以上，但是未审批的建筑物不等于违法建筑物，不能强拆。
（1）未审批的建筑物实体上不一定是必须拆除的违法建筑。违法建筑是指违反法律、行政法规强制性规定，不符合规划、用地要求，而不是没办证。未审批的建筑物只是程序上不合法，符合规划，只是没有办证的可补办，无需必须拆除。
比如：房子位置、高度、面积都符合规划只是没去申请或没拿到《建设工程规划许可证》这种在法律上叫程序瑕疵，不是实质违法相关部门的处理方式：责令补办手续和罚款。
（2）未经审批的农村自建房，符合本村村民自建住宅、一户一宅、符合规划，也不会认定为违法建筑。
比如：农村自建房没审批但是是本村村民在宅基地上自建的唯一住宅，该宅基地没有占地、占路、占永久基本农田，在实务中一般不认定为必须拆除的违法建筑，多按补办、确权处理。
（3）历史遗留建筑（老房子）也不是违法建筑物。
比如：在1984年《城市规划条例》实施前建的建筑物、1990年《城市规划法》实施前已建成建筑物。因当时根本没有要求办证，该建筑物不属于违法建筑。
（4）临时建筑、轻微搭建、不影响规划，也不认定为违法建筑物。
比如：在自家小院里搭个简易棚，不占道路、不占消防通道、不影响他人，从法律意义上也不是违法建筑物，不在法律的强拆范围，但是在很多地方视为轻微违规。
4 而在我们的实务操作中未审批的建筑物被法院认定为违章建筑物是否存在问题呢？
（1）职权划分
认定违法建筑物的主体机关应该是行政机关部门，大多数城市认定违章建筑物的机关是城管部门，而不是法院。法院以未取得相关许可、审批手续认定建筑物有可能违法、违章，是否超越了其职能？
在（2019）云行终165号案件中载明：《中华人民共和国城乡规划法》第十一条规定，国务院城乡规划主管部门负责全国的城乡规划管理工作。县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作。《云南省违法建筑处置规定》第五条第二款规定，州（市）、县（市、区）人民政府城乡规划主管部门、住房城乡建设主管部门和城市管理综合行政执法机构（以下统称违法建筑处置部门）按照职责分工，负责处置城镇违法建筑。因此，政府的城乡规划主管部门依法负责城乡规划及违法建筑处置工作，一审判决直接认定“原告所诉房屋未依法经过审批，也未取得权属依据，属于违法建筑”不当，本院应予以纠正。
（2）综合考虑因素
建筑物未取得审批手续，法院也会综合考虑历史背景、实际用途、是否存在信赖利益等因素。例如，在（2025）沪02行终60号案件中，法院认为对于先于规划法规出台而建设的房屋，不宜简单以未取得许可证为由认定为违法建筑，需结合建造时的法律规定和实际情况判断。
综上，未审批的房屋认定为“违章”“违法”建筑物无法律依据，不应该全部强制拆除或者以违法建筑物、违章建筑驳回相关的诉讼请求。