房屋承租人欠租，出租人能否停水停电？

在房屋租赁实务中，承租人逾期缴纳租金是最常见的纠纷类型。当承租人长期拖欠租金时，考虑到通过法律途径追讨租金周期长、成本高，出租人往往会优先采取停水停电或者对出租房屋强行锁门等“强制措施”。该行为是否合法？是否可能受到法院的否定性评价？本文尝试就此进行探讨。
01 停水停电行为的法律认定
房屋租赁合同属于《中华人民共和国民法典》规定的典型双务有偿合同，出租人的主要义务是将租赁物交付承租人使用、收益，承租人的主要义务是按约定支付租金。在履行顺序上，通常是承租人先缴纳租金，出租人后保障房屋的正常使用。当承租人逾期缴纳租金时，出租人是否可以通过停水停电等强制措施来维护自己的权益？这一问题的核心在于：停水停电行为的法律性质为何？
（一）先履行抗辩权
《民法典》第五百二十六条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。”在房屋租赁合同中，承租人先缴纳租金，出租人后保障房屋可以正常使用，形成先后履行顺序。当承租人拖欠租金或水电费时，出租人有权拒绝继续供应水电，这可以认为是先履行抗辩权的典型适用。
（二）合同约定的自救条款
当租赁合同中明确约定了“承租人逾期支付租金的，出租人有权采取自力救济”的条款时，该约定往往作为双方共同协商的产物，对双方均具有约束力，因此出租人采取措施的，并不会被直接认定为违约。但需要注意的是，合同约定并非定论，法院仍有可能审查出租人所采具体措施的合理性。
（三）损失防止义务
《民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。”有观点认为，当承租人长期拖欠租金时，出租人采取停水停电措施也可以被理解为防止损失扩大的一种手段，避免承租人继续使用房屋而导致出租人损失进一步扩大。
（四）自力救济
《民法典》第一千一百七十七条规定：“合法权益受到侵害，情况紧迫且不能及时获得国家机关保护，不立即采取措施将使其合法权益受到难以弥补的损害的，受害人可以在保护自己合法权益的必要范围内采取扣留侵权人的财物等合理措施。”亦有观点认为，停水停电在一定程度上也可以被视为自助行为的一种表现形式。
02 司法实践中的多种情形
司法实践中的停水停电存在多种不同情形，以下我们试举几例进行讨论。
（一）停水停电属于行使先履行抗辩权
在(2021)桂民终21号案件中，广西高院二审认为，相关合同约定承租人逾期支付租金时可以进行停水停电，采取停电措施系行使先履行抗辩权，符合合同约定及法律规定。合同中有明确约定，且承租人客观存在逾期支付租金的违约行为为该案要点。
本案另一个要点由一审法院指出，出租人在承租人仅逾期5天的情形下，未给予合理的催告期即采取停水停电措施，法院给予的评价为“亦欠妥”，并据此对违约金进行了酌情调减。这表明，即便停水停电被认定为先履行抗辩权的行使，法院仍然会审查出租人采取措施的合理性和必要性。
（二）长期拖欠租金下停水停电的合法性
在(2020)浙01民终8747号案件中，杭州中院二审全面支持了出租人采取停水停电措施的行为。法院支持的理由在于：承租人长期拖欠租金、水电费、管理费，出租人先后多次催促、函告并发送解除合同通知，承租人仍拒不腾退房屋。在此情形下，出租人采取停水停电措施，法院认定该行为并不违反合同约定。
该案为出租人提供了一个完整的操作范本：先催告、再发函解除合同、最后采取停水停电措施。这种有序并逐步升级的处理方式，更易获得法院的支持。
（三）承租人拖欠租金，出租人停水停电不导致租赁合同的解除
在(2021)沪01民终13935号案件中，承租人拖欠租金约30万元，出租人采取停电措施后，承租人主张以停电日期为合同解除日期并拒付停电之后的租金。上海一中院认定出租人在承租人拖欠租金的情况下采取停电措施，系构成对承租人欠租部分的相应抗辩，承租人要求以停电之日为涉案合同解除日期，无法律依据。该案表明，当承租人同时拖欠租金时，出租人停止供应水电具有充分的法律依据，承租人不能以此为由规避自身的合同义务。
（四）承租人拖欠电费不等于根本违约
我们在检索过程中，发现了关于承租人拖欠电费是否导致合同解除的典型案例，值得一提。在(2026)黔01民终1804号案件中，承租人王某甲拖欠了一个月的联营扣点费用及电费，出租方依据合同约定的“拖欠超过15日可单方解除合同”条款，向承租人发出解除合同通知。在此案中，二审法院参照《第九次全国民商事审判工作会议纪要》第四十七条精神，认定承租人的违约程度轻微，尚不构成根本违约，未导致合同目的不能实现，因此不支持解除合同。
可见，即便合同约定了明确的解除条件，法院仍会审查违约方的违约程度是否显著轻微、是否影响守约方合同目的实现。这一裁判规则体现了单方解除权的行使应当审慎，不应以轻微违约为由过早解除合同关系。
03 出租人采取停水停电措施的建议
结合上述诸多案例，出租人合法妥当地采取停水停电措施，宜从以下方面考虑：
首先，完善合同约定。租赁合同中可明确约定：“承租人逾期缴纳租金或水电费超过限定日期的，出租人有权（通知物业管理公司）对租赁房屋停水停电，由此造成的一切后果由承租人自行承担。”这样的约定可以为出租人后续采取措施提供合同依据。
其次，履行催告程序。在采取停水停电措施前，应当先向承租人发送书面催缴通知，明确告知拖欠金额、缴纳期限以及逾期不缴的后果。通过可追溯的方式（如挂号信、电子送达）发送，以确保催告的法律效力。
再次，发送解除合同通知。根据《民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。如承租人在催告期限内仍未缴纳租金，应发送书面解除合同通知，明确解除合同的意思表示并要求承租人限期腾退房屋。此处需要说明的是，如果出租人仅希望通过停水停电方式督促承租人及时缴纳租金，并不打算解除合同，亦可无需发送解除合同通知，在履行催告程序后直接采取停水停电措施。
最后，采取停水停电措施。在完成以上程序后，出租人可以采取停水停电措施。但应注意措施的合理性，不应超过必要限度。倘若承租人仅逾期几天，直接停水停电可能会被法院认定行为存在瑕疵；如果承租人长期拖欠且经多次催告仍不履行，停水停电则更能获得法院支持。
此外，应及时提起诉讼。停水停电仅是临时性的自救措施，不能替代正式的法律途径。出租人应在采取自救措施的同时，及时向法院提起诉讼，请求承租人支付拖欠租金、违约金、腾退房屋等，以通过司法程序彻底解决纠纷。
04 结语
综上所述，承租人欠租时，出租人采取停水停电措施并非绝对禁止，却也不应任意为之。其合法性取决于多种要素：合同是否有约定、违约程度如何、是否履行了催告程序、措施是否合理等。我们建议出租人在租赁合同中预先约定停水停电条款，在实际操作中应遵循“催告—解除合同—停水停电—提起诉讼”的顺序进行，以确保自救措施的合法性和有效性。
实习生马萍芸对本文亦有贡献