小产权房买卖合同被判无效，购房款能否追回？

案情简介
2019年，原告赵某因购房需要，经人介绍得知位于某地楼盘的房屋正在对外销售。同年5月3日，赵某与被告裴某、中介勾某签订《购房意向书》，约定房屋总价款24万元，赵某先行支付首付款18万元。赵某依约向勾某支付了首付款。
2024年3月17日，赵某与裴某签订《房屋买卖协议》及《房屋补充协议》，约定赵某再行补缴房款11万元（含剩余房款6万元及政策调整导致的成本上调款5万元）。同日，赵某支付完毕全部款项，裴某向其交付房屋钥匙，赵某随即对房屋进行装修，花费1.8万元。
然而，2024年10月，赵某在装修过程中发现另有他人同时对该房屋进行装修。经了解，该房屋系被告冯某与他人合伙开发建设，属于法律上禁止买卖的“小产权房”，无权对外销售。更令人意外的是，冯某随后将该房屋转卖他人，已有他人实际入住。
赵某多次与三被告交涉，三人虽口头承诺退款赔偿，却始终推诿拖延。无奈之下，赵某委托河南光法（洛阳）律师事务所冯雯妍律师提起诉讼，请求确认合同无效，并要求三被告共同返还购房款29万元、支付资金占用利息及装修损失。
案件结果
栾川县人民法院经审理认为，案涉房屋为被告冯某与他人合伙开发，无合法产权，属于违反法律禁止性规定的小产权房。被告裴某将房屋转卖给赵某，双方签订的《购房意向书》《房屋买卖协议》《房屋补充协议》依法确认无效。
关于返还购房款的主体，法院认定：被告裴某虽收取21万元房款，但其已将房屋实际交付赵某，导致赵某无法入住的根本原因是冯某将房屋转卖他人，冯某系实际侵权人，故裴某不承担退款责任；被告勾某作为房屋中介，长期从事房屋出售行业，明知案涉房屋无合法产权仍帮助出售，应退还其收取的3万元中介费；被告冯某在赵某不知情的情况下将房屋另售他人，且庭审中承诺全额退还款项，扣除勾某应退还的3万元后，冯某应退还赵某26万元房款。
法院同时支持了赵某的装修损失主张，判令冯某赔偿装修费1.8万元，并自2025年7月5日（冯某微信承诺退款之日）起按同期贷款市场报价利率支付资金占用利息。
法院判决：
确认赵某与裴某签订的购房协议无效；
冯某于判决生效后十五日内返还赵某购房款26万元及相应利息；
冯某赔偿赵某装修费1.8万元；
勾某返还赵某中介费3万元；
驳回赵某其他诉讼请求。
律师接案
一、小产权房买卖合同因违反法律强制性规定而无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条（本案适用原合同法，因法律事实发生于民法典施行前）规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。小产权房系在集体土地上建设、未办理合法产权登记的房屋，国家明令禁止其向本集体经济组织成员以外的人员销售。
本案中，案涉房屋无合法产权，被告裴某将其转卖给原告赵某，违反了房地产管理的强制性法律规定，故法院依法认定相关购房协议无效。
二、合同无效后的财产返还责任认定。
合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。
本案中，法院并未简单判令所有被告共同担责，而是根据各被告在交易中的实际角色、过错程度以及因果关系进行了精细化区分：
被告冯某作为房屋的实际开发方和出卖源头，在明知房屋已出售给裴某、后又转让给赵某的情况下，仍将房屋转卖他人，直接导致赵某无法占有使用房屋，是本案损失发生的根本原因。法院判令冯某承担主要退款及赔偿责任，符合过错与责任相适应的原则。
被告裴某虽与赵某签订合同并收取房款，但其已按约交付房屋，后续房屋被他人占用并非裴某所致，故法院认定裴某不承担退款责任。这一认定体现了因果关系的严格审查。
被告勾某作为专业房屋中介，对房屋产权的合法性负有基本的审查义务，其在明知案涉房屋无合法产权的情况下仍积极促成交易并收取中介费，存在明显过错，故法院判令其退还所收中介费。
三、装修损失及利息的计算依据。
原告赵某为装修支出了1.8万元，该损失系基于对合同有效的合理信赖而产生。合同无效后，该信赖利益损失应由过错方承担。被告冯某在庭审中对此无异议并承诺赔偿，法院予以支持。关于利息，法院未按原告起诉之日计算，而是以被告冯某微信中明确承诺退款的时间（2025年7月5日）作为起算点，充分考虑了当事人的实际意思表示，裁判尺度合理。
光法提醒
小产权房交易看似价格低廉，实则暗藏巨大法律风险。
一、小产权房买卖合同不受法律保护。
无论交易双方签订何种形式的协议，只要标的物为小产权房，合同均因违反国家强制性规定而被认定无效。合同无效后，购房者不仅无法取得房屋所有权，还可能面临房款难追回、装修损失自担等风险。
二、“高性价比”背后往往是高风险。
本案中，原告支付29万元购房款及1.8万元装修费后，最终因房屋被他人入住而无法实现居住目的。虽然法院判决被告返还部分款项，但执行过程可能存在不确定性。购房者切勿因价格诱人而忽视产权合法性审查。
三、购房前务必核实房屋产权性质。
购买新建商品房，应查验开发商的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》等“五证”是否齐全；购买二手房，应核实不动产权证书的真实性及是否存在抵押、查封等权利限制情形。对无法提供合法产权证明的房屋，应坚决不予购买。
四、中介机构同样需承担法律责任。
房屋中介作为专业机构，对房源合法性负有审查义务。若中介明知或应知房屋为小产权房仍积极促成交易，依法应退还中介费，情节严重的还可能承担连带赔偿责任。购房者选择中介服务时，也应关注其资质和信誉。
五、权益受损应及时寻求法律帮助。
本案原告在发现房屋被他人装修后，及时委托律师介入并通过诉讼维权，最终获得了部分支持。如您正面临类似纠纷，建议及时咨询专业律师，通过合法途径维护自身权益。
法律不保护在权利上沉睡的人，更不保护明知风险而心存侥幸的交易。购房安家，事关重大，唯有依法依规，方能行稳致远。