引言
实践中，大量业主因房屋存在墙面空鼓、窗边渗水、内饰开裂等交房自带质量瑕疵，采取拒交物业费的方式维权，这种做法是否能得到法律支持呢？最高院两则指导案例已亮明观点：不能！
本文结合《中国法院2025年度案例·合同纠纷》第36号案例和最高人民法院2025年发布物业服务典型案例进行解读，厘清业主、物业公司、开发商三方法律责任。
1 物业服务合同纠纷两案
基本案情：
2020年10月23日，某房地产开发有限公司与李某签订商品房买卖合同，约定李某购买案涉物业，物业公司认为李某2021年12月15日收房后应从次月开始缴纳物业费，截至2022年6月李某仍未缴纳，向李某催收无果后诉至法院。
李某主张自己当时发现房屋有阳台积水等质量问题，要求开发商及物业公司维修整改，维修整改后自己才于2022年3月21日接收涉案物业，故物业费应从2022年3月21日起算。
庭审中，李某当庭支付了2022年4月至9月期间的物业服务费。
裁判要点：
1、物业公司并非房屋买卖合同关系主体，房屋质量问题与物业纠纷并非同一法律关系，责任主体并不同一。业主如发现房屋质量问题可另行向开发商主张质量瑕疵的保修责任以及相应的损失赔偿。
2、如果房屋确实存在主体结构等重大质量问题导致客观上不满足安全居住的基本收楼条件，则业主拒绝收楼及拒绝支付物业费具备合理性。对于业主通常主张的层高不足、门窗损坏、瓷砖空鼓、房屋漏水、房屋装修不符合同约定等常见的质量问题仅属于一般质量瑕疵，并不影响房屋的基本功能，不构成严重影响正常居住的根本违约，不得以此为由拒收房屋、拒交物业费。
判决结果：
判决李某向物业公司支付2022年1月至3月期间的物业费。
最高人民法院发布的2025物业服务典型案例也发布了这样一则案例。在该案例中，业主以房屋厨房设计不合理、排烟倒灌等问题为由辩称不应交纳物业费，法院以同样的理由没有采纳该业主的抗辩，最终判决该业主缴纳物业费。
2 三类主体权责边界
该类案件裁判核心为：区分商品房买卖合同关系与物业服务合同关系两类独立法律关系，二者主体、义务、适用法律完全不同，不可混同抵消：
- 开发商：房屋质量问题责任主体
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条之规定，房屋主体结构质量不合格严重影响居住的，可请求解除房屋买卖合同、赔偿损失，除此之外的其他房屋质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 - 物业公司：公共服务主体，无屋内质保维修义务
依据《民法典》第九百四十二条、《物业管理条例》等相关规定，物业公司服务范围：小区电梯、楼道、园区绿化、公共管网、门禁安保、生活垃圾清运、公共外墙运维等共有区域管理服务。
针对业主屋内质量问题，物业公司仅负有登记报修、转达诉求、协助督促开发商维修的附随义务，无自费维修、兜底赔付、代为整改的义务。 - 业主：物业费法定缴纳义务具有独立性
依据《民法典》第九百四十四条，物业服务具有整体性、普惠性，服务对象为全体小区业主。业主房屋即便存在瑕疵，仍持续享受园区公共配套服务，不得以自己未接受、无需接受相关物业服务、房屋有瑕疵、第三方（开发商）过错等为由，拒绝支付物业费。
3 结 语
此类纠纷司法裁判规则已明确：房质问题找开发商，物业服务问题找物业公司，两类法律关系互不抵消，房屋一般质量瑕疵，不能成为拒交物业费的合法事由。
对业主：方向不对，努力全废，理性区分维权对象，房屋质保期内优先追责开发商，物业履职不当可另行主张服务违约责任，找准责任承担主体是维护自己合法权益的第一要义，避免维权不成，还需额外承担诉讼成本，得不偿失。
对物业企业：做好登记报修、转达诉求、协助督促等服务，规范建立业主报修台账，留存对接开发商、跟进维修的书面凭证，即便业主房屋瑕疵未修复，亦可依法足额主张物业费。