编 者 按
为践行新时代“枫桥经验”，推动物业纠纷“示范性诉讼+批量化调解”，大邑法院通过建立“一周一区一庭”巡回机制，结合“固定审判+流动服务”，定期开展案件审理、联合调解与普法宣传工作，将释法答疑、纠纷调处等司法服务送到群众身边。
近日，大邑法院走进中交·锦天新城小区，在群众家门口公开审理了一起物业服务合同纠纷案件，物业公司工作人员及小区业主代表到场旁听。
基 本 案 情
业主李某某以“现小区物业公司系开发商选聘的前期物业，非由业主选聘，故不应受合同约束”为由，拒绝支付物业费。物业公司多次催收未果，于是起诉到法院，要求其支付欠付物业费及相应违约金。
庭 审 现 场
庭审中，承办法官严格按照法定程序，有序组织双方当事人围绕前期物业合同约束力、物业服务费计收标准、违约金计算方式等争议焦点进行举证、质证和辩论，充分保障了当事人的陈述、辩论等诉讼权利。
庭审结束后，承办法官围绕案件争议焦点向双方开展释法明理。法官指出，根据《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对全体业主具有法律约束力。据此，开发商签订的前期物业服务合同，对全体业主有法定约束力。而部分业主认为“物业并非自己亲自选聘、合同未经本人签字确认即可不履行”的观点，存在对物业服务合同制度功能的误解。
法官 说 法
1
设立前期物业的现实必要性
小区建成交付初期，业主分散入住，尚未成立业主大会、业主委员会，不具备集体选聘物业公司的条件。为此，法律赋予建设单位依法选聘前期物业服务人的权责，由其提前完成小区安保、保洁、公共设施养护等工作，保障全体业主入住后的基本居住环境，该项制度安排旨在填补小区物业管理过渡期的真空。承办法官指出，前期物业服务合同对业主的约束力来源于法律规定，不以业主单独签字确认为前提，若开发商依法选聘物业，按规定进行招投标备案等，则签订的前期物业服务合同即合法有效。自业主收房、取得房屋所有权之日起，即受该合同约束，负有按时交纳物业服务费的合同义务。业主仅以“不认可开发商选聘物业”为由拒交物业费的，人民法院不予支持。
2
业主并非没有更换物业的权利
前期物业服务合同并非永久有效。待小区入住率达标后，全体业主可依法成立业主大会、选举业主委员会，通过集体表决解聘前期物业服务人、重新选聘新物业服务人，新物业服务合同生效后，前期物业服务合同自动终止。
普 法课 堂
对于物业服务中存在的具体问题，业主应通过合法途径理性维权。如物业服务存在瑕疵，业主可向物业公司提出整改要求，或向住建部门投诉反映；如物业服务严重缺失、根本违约，给业主造成财产损失的，业主可另行主张损害赔偿。
对于开发商选聘的前期物业公司，业主亦可依法成立业主大会、选举业主委员会后，通过集体表决更换物业公司。
需要提示的是，物业费的交纳是业主的基本合同义务，物业服务具有整体性和公共性，在物业公司已提供基本物业服务的情况下，业主不宜径行拒付物业费。长期拖欠物业费不仅会产生逾期违约金，还可能面临诉讼风险；判决生效后仍不履行的，可能被申请强制执行，影响个人征信记录。
下一步，大邑法院将常态化开展巡回审判、以案释法等活动，积极推动物业矛盾纠纷前端化解，引导物业公司规范服务、业主依法维权，助力构建和谐有序的基层治理新格局。
来源
：立案庭（诉讼服务中心）
一审：殷家蓉
二审：张秀萍
三审：韩敏
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