推荐！ 房屋（二手房）转让相关税收政策汇总

一、二手房概念及主要纳税因素
（一）二手房概念
二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
（二）主要纳税因素
对于二手房买卖中的税收，影响其纳税的主要有以下三个因素：第一、房屋原值，即从开发商或上一业主购买房屋时所支付的房屋对价；第二、房屋取得年限，即购买房屋的时长是否满二年或满五年；第三、是否为唯一住房，即转让的房屋是否为该行政区域内的唯一住房。
根据（国税发[2005]172号），购房时间的确定：
01
个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。“契税完税证明中注明的时间”是指税完税证明上注明的填发日期。
纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
02
个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用国税发[2005]172号的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
03
根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
二、 二手房转让涉及的税收种类
二手房转让过程中，涉及的税收种类主要包括增值税及附加税费、所得税、契税、土地增值税和印花税。
一、增值税
（一）小规模纳税人转让其取得的不动产增值税征收规定
1、个人（含个体工商户和自然人，下同）
根据（财税[2016]36号附件3）个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税:
（1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5％的征收率计算应纳税额。
（2）个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
2、小规模纳税人（不包括个人）
（1）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5％的征收率计算应纳税额。
（2）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5％的征收率计算应纳税额。
（二）一般纳税人转让其取得的不动产增值税征收规定
1、2016年4月30日前取得（不含自建）的房屋
（1）选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5％的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
（2）选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者以得不动产时的作价后的余额，按照5％的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
2、2016年5月1日后取得（不含自建）的房屋
适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或取得不产时的作价后的余额，按照5％的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
3、2016年4月30日前取得（自建）的房屋
（1）选择适用简易计税方法计税的，取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5％的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
（2）选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额，纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5％的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
4、2016年5月1日后取得（自建）的房屋
适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5％的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
二、附加税费
计征依据：以应纳增值税额为计税（费）依据。
适用费率如下：
1、城市维护建设税：市区7%，县城、镇5%，不在市区、县城或镇的，税率为1%；
2、教育费附加按3%的征收率计征；
3、地方教育附加按2%的征收率计征；
4、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同增值税一并征免。
三、所得税
（一）个人销售二手房个人所得税
1、对通过税收征管房屋、登记等历史信息能核实房屋原值等可扣除费用的，依法严格按照转让所得的20％计征；不能核实原值的，按交易总额（增值税不含税收入）的1％计征。
2、除文件规定的产权无偿赠与不征收个人所得税规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20％。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为赠与房屋价格（增值税不含税收入）减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额，赠与房屋价格按以下顺序确定:1、赠与合同上标明赠与价格的，按赠与价格确定；2.赠与合同上未标明赠与价格或标明的赠与价格低于评估价的，以评估价确定。
3、个人出售住房，虽有增值的，但只要产权人住满5年以上，且是唯一家庭生活用房，产权人须提出申请，经审核符合上述条件可直接予以免征个人所得税。
“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房（转让前五年都是唯一）。
（二）单位销售二手房企业所得税
四、契税
根据《云南省契税实施办法》，契税由购买方申报缴纳，税率为3％。
（一）个人自主购买普通住房的税率
自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按1.5％的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的；减按1％的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收税。家庭第二套改善性住房是指已拥有住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。（财税[2016]23号）
（二）其它
1、房产赠与按3％执行，不享受上述优惠政策。
2、法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。（财税[2004]1036号）
3、对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。（财税[2008]24号）
4、对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如职工首次购买住房，均比照《中华人民共和国契税暂行条例》第六条第二款城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征的规定，免征契税。（财税[2000]130号）
5、市、县级人民政府根《国有上地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。（财税[2012]82号）
五、土地增值税
（一）个人转让非住宅二手房的，按转让收入全额的2％征收土地增值税（自2008年11月1日起，个人销售住房暂免征收土地增值税。财税[2008]137号）
（二）对单位转让二手房产、地产，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及现行政策规定，计算征收土地增值税，并在二手房产、地产转让前到主管税务机关申报。
六、印花税
售购双方以合同记载金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。（自2008年11月1日起，个人销售或购买住房暂免征印花税。财税[2008]137号）
三、风险提示
在目前的房地产市场下，对于房屋转让的税收（特别是增值税）政策变化较为频繁，各地之间的征收差异较大。但无论税收政策如何变化，其依据的还是上述的三个因素（房屋原值、房屋取得时限、是否为唯一住房）。是否符合上述免征条件，对于转让房屋的价格影响较为明显，其中符合“满五唯一”条件的房屋尤为明显。
举例说明：王某在昆明市拥有一套房屋，房屋原值为100万，现欲以200万转让该房屋。如该房屋取得年限满五年且为王某该区域唯一住房的，该房屋转让需缴纳的最低税费仅为1%的契税，即200万×1%=2万元。如该房屋取得年限不满五年且非唯一住房，该房屋需缴纳的税费包括增值税及附加税费、个人所得税、契税〈其中如无价外费用，增值税为200万÷（1+5%）×5%）≈9.5万，附加税费=9.5万×12%=1.14万；个人所得税为90万×20%≈18万；契税=200万×1%=2万元〉。相比于上述“满五唯一”的房屋，不符合条件的房屋需多缴纳的税费约30万元。 因此，在二手房转让过程中，笔者建议买卖双方在签订合同时一定要把房屋的上述条件约定清晰，以避免后续不必要的纠纷。