关于商品房团购费相关问题的法律检索报告

团购一词在日常经济生活中并不少见，得益于互联网技术的蓬勃发展，互联网“平等、高效、分享”的理念更是深入到我们生活的方方面面，深刻影响我们的生活方式。在房地产销售领域，各大楼盘在销售过程中也逐步推广“团购售房”这一形式，以购房者支付一定的团购费（亦称“电商服务费”）后，便可享受较大力度的房价优惠为卖点，对购房者而言极具吸引力。
站在开发商角度，通过适当让利促进房源销售，有利于降低去化周期，缓解资金压力，同时培养良好品牌口碑。
站在购房者角度，在当前经济整体下行的背景下，通过支付较低费用，便可实实在在体会到价格优惠，有利于其培养对城市的归属感以及提升生活幸福感。
但现实情况中，关于开发商、中介机构违规收取强制收取团购费、规避政府备案价格、团购优惠名不符实的新闻层出不穷。
本报告拟通过检索目前相关司法、行政处罚案例，实现下列目的：
1.检索开发商/中介机构收取团购费的依据
2.从司法实务角度看，已收取的团购费是否应该退还（特别是长沙市范围内）
01 检索工具
无讼案例
威科先行
长沙市发改委、住建厅等部门官方网站
02 检索关键词
商品房
团购费/团购服务费
电商费/电商服务费
返还/退还
03 检索范围
最高人民法院/各省级高级人民法院/长沙市中级人民法院作出的生效判决/裁定
价格执法部门收取团购费行为作出的行政处罚
长沙市政府官方网站市长信箱栏目回复
04 检索案例
（一）司法案例
剔除无效案例（即仅包含检索关键词，但主要争议与检索目的无关）后，共检索到44个案例，根据不同的案情以及裁判思路，可归为若干类型化情形，具体如下：
1.判决不予返还团购费
第一类：购房者通过支付团购费，已经享受了购房优惠，以较低价格签订《商品房买卖合同》，对此法院裁判不予退还团购费，案例数量27件。
示例
以长沙市中级人民法院作出的(2018)湘01民终7757号《民事判决书》为例，该院认为：关于团购费的问题，购房人与XX网络公司签订的认购协议约定该6000元团购费用于抵扣房款优惠，不予退还。从之后购房人与开发商签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的成交价可以看出，该6000元的确抵扣了相应购房款，因此，购房人要求开发商或XX网络公司退还6000元团购费的理由不成立，一审法院不予支持，本院予以认可。
第二类：团购费系第三方公司收取，并非开发商所收，对此裁定驳回诉讼请求，案例数量8件。
示例
参考长沙市中级人民法院作出的（2019）湘01民终13842号《民事判决书》，该院认为：因收据加盖的印章系XX数码科技有限公司，即涉案的8000元款项系以XX数码科技有限公司的名义收取，故一审法院认定该款项系由XX数码科技有限公司收取的，而不是被上诉人收取的，具有事实根据，其据此驳回诉讼请求，并无不当。上诉人主张这笔款项系被上诉人的工作场所收取，故应以被上诉人为收取主体，理由不成立。
2.判决退还团购费的案例
第一类：团购费由开发商实际收取，因双方合同已解除，裁判开发商退回该款项，案例数量1件。
示例
即长沙市中级人民法院（2019）湘01民终7962号，该院认为：开发商与购房人于2017年12月18日签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效。购房人交纳的团购费用虽系XX房地产营销策划有限公司开具收款收据，但是该团购费用在开发商售楼部交纳，直接由开发商名下pos机收取，且在双方合同中没有约定团购费，故该团购费用实际为XX房地产营销策划有限公司代开发商收取的购房款，应由开发商应予退还。
第二类：开发商授权中介机构与购房者签订合同并收取团购费，视为双方成立代理法律关系，合同解除后，开发商与中介机构应共同返还相应款项，案例数量8件。
示例
以长沙市中级人民法院（2018）湘01民终3121号为例，该院认为：本案中，开发商将其开发的XX中心商业物业授权XX商贸公司进行销售，虽然《商铺认购与商业运营协议》系购房人与XX商贸公司之间签订，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，开发商作为被代理人亦应当对购房人承担相应的法律责任。因购房人与XX商贸公司签订的《商铺认购与商业运营协议》已于2017年6月7日解除，现根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，开发商、XX商贸公司应共同返还购房人91371元（运营资金71371元、团购费20000元）。
（二）关于收取团购费事项的行政处罚
就检索结果看，暂未发现长沙市范围内因收取团购费而进行行政处罚的案例，但在全国范围内此类案件并不少见，从已检索的6起案件来看，执法部门主要以被处罚人规避政府规定的价格备案为由作出处罚决定。
示例
例如长春市市场监督管理局作出的长市监新行处字〔2020〕31号《行政处罚决定书》认定：本案当事人销售其开发的房源时，在明知商品房有预售申报价，自行制定的房屋价格均高于预售申报价格，并以自行制定的房屋价格向购房者宣传，后利用“1.5万元抵3万元打9.9折、2万元抵4万元打9.9折”优惠方式，将房屋最终成交价降到预售申报价格内的虚假价格手段，诱骗购房者购买其开发的房源，违反了《中华人民共和国价格法》的有关规定，当事人未诚实守信经营，扰乱了市场正常经营秩序。
（三）市长信箱回复
除通过司法途径以及向行政机关举报外，部分支付团购费的购房者也会选择在长沙市政府官方网站“市长信箱”栏目留言，寻求执法部门的回复处理，虽然相关部门的回复并不能直接作为判定各方权利义务的依据，但对于我们了解行政执法尺度而言，仍具有一定价值。
示例
例如长沙市发展和改革委员会曾于2019年2月15日就某业主提出的“关于湖南XX房地产开发有限公司虚假宣传”一事作出如下答复：经雨花区物价检查所查证，XX楼盘由湖南XX房地产开发有限公司开发建设，在销售时与某咨询有限公司合作销售，某咨询有限公司与购房业主签订《团购优惠申请书》，该申请书明确：“签订团购协议后，享受总房款的95折优惠，不抵扣房款”，经调取业主购房的相关资料，开发商对其在总房款上进行了95折优惠。该所认为：团购费是在业主知情且同意的情况下收取的，XX房地产开发有限公司履行了进行优惠的价格承诺，检查中没有发现湖南XX房地产开发有限公司在销售中存在违价行为。
05 检索分析
（一）团购费的收取主体
通过上述案例可以看出，目前团购费收取主体主要有两类，一是开发商自行收取，一是由中介机构收取。受制于《商品房销售明码标价规定》等规定以及地方政府关于销售价格管控的要求，目前长沙市范围内开发商自行收取团购费等费用的情况越来越少，现行模式下，一般以中介机构作为收取主体。而根据《商品房销售管理办法》第二十八条：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”的规定，开发商在销售案场委托的房屋销售机构收取团购费也不具备合法来源。
目前常见的做法是开发商与第三方信息科技公司或服务公司签订协议，开发商给予购房者一定价格优惠，由其向购房者收取团购费用，提供团购服务。
（二）团购费是否应该退还
分析前述案例，笔者认为，团购费是否应该退还，主要取决于如下因素：
第一，付费行为是否基于购房者自愿，是否是其真实意思表示。
第二，收取团购费一方是否实际提供服务，即购房者支付团购费后，是否实际享受价格优惠。
第三，收取团购费的行为是否涉及规避政府关于商品房销售价格管控等的规定，是否损害购房者的实际权益。
如同时满足上述三点，笔者认为，从保护交易的原则出发，宜认定购房者与团购服务提供一方依法成立服务合同/居间合同关系，提供服务一方收取团购费的行为合法有效。
（三）处理建议
站在开发商的角度，笔者建议：
1.对销售案场对购房者需要交付的费用（包括商品房销售价格、契税、房屋维修基金等）明码标价，统一公示；
2.避免以自身名义推广团购活动，选取口碑良好，社会知名度高的中介机构合作；
3.与第三方中介机构财务、账目独立，避免以自身账户收取除购房款外的其他费用。
站在购房者的角度，笔者建议：
1.在付费前与营销中心置业顾问、财务人员确认团购优惠的真实性；
2.要求与团购服务提供方签订服务协议，并索要服务费发票、收据等付款证明文件，注意核查服务协议签订主体与收费主体是否一致；
3.对照销售案场的价格公示表格，核算优惠金额是否准确。
站在团购服务提供机构的角度，笔者建议：
1.与开发商就优惠金额、优惠房源、优惠比例等要素进行确认，并明确约定在合同中；
2.与购房者签订的服务协议中就服务完成标准、时间节点以及退费事由明确约定，避免后续争议。