案例解读（六）| 租赁合同的承诺、履行与展期

案情简介
申请人将位于甲处场地及房屋租赁给被申请人使用，并签订合同（以下称“合同一”），约定租赁期限1年，并对租金、双方权利义务等内容进行了明确约定。此后，申请人又将位于乙处场地及房屋租赁给被申请人使用，并另行签订合同（以下称“合同二”），约定了租金、双方权利义务等内容，租期1年。后申请人按照约定将两处租赁物交付给被申请人。
合同到期后，双方未能就两处场地的续租达成协议。申请人通过电话、张贴通知、发律师函等方式通知被申请人场地及房屋已经到期，要求其腾退两处场地及房屋、恢复原状。但被申请人既不协商续租也未腾退或恢复原状，至申请仲裁之日仍在占用租赁场地及房屋。
（一）申请人的仲裁请求
1.裁决被申请人将租赁的甲处场地、房屋恢复原状，退还租赁场地、房屋，并支付申请人占地使用费；
2.裁决被申请人将租赁的乙处场地、房屋恢复原状，退还租赁场地、房屋，并支付申请人占地使用费；
3.裁决被申请人承担本案仲裁费用、律师费。
（二）被申请人的答辩意见
1.被申请人是长期租赁使用，已投入大量资金对地面、道路、房屋进行建设。因申请人要求租赁合同一年一签，被申请人配合并积极续签合同，但申请人却在原合同到期后，大幅上涨租金至原租金的近3倍。
2.租赁房产价值提升，系因被申请人的投资建设导致。原租赁物的市场价值不足以达到申请人要求的租金。
3.申请人歪曲事实，产生的仲裁费用、律师费应由其自行承担。
争议焦点
本案合同一、合同二是否合法有效及双方过错的认定。
裁决结果
（一）被申请人将租赁的甲处场地及房屋退还申请人，并将上述位置的自建房屋拆除，恢复原状；被申请人向申请人支付占有使用费；
（二）被申请人将租赁的乙处场地及房屋退还申请人，并将上述位置的自建房屋拆除，恢复原状；被申请人向申请人支付占有使用费；
（三）被申请人向申请人支付其律师费；
（四）本案仲裁费由申请人承担20%，由被申请人承担80%；
仲裁庭建议
（一）关于本案合同效力
本案合同一、本案合同二均经双方当事人盖章、签字确认，形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，仲裁庭亦未发现其他可能导致本案合同无效的情形，且双方当事人均认可合同的真实性。故仲裁庭认定，两合同系双方当事人真实意思表示，应认定为合法有效，对双方当事人具有约束力。
（二）关于本案基本事实
根据本案证据材料和庭审情况，双方当事人对以下事实无异议：被申请人租赁甲、乙两处房屋及土地，双方签订合同约定，“租赁期内乙方（即本案被申请人）要爱护甲方（即本案申请人）的房屋，不得造成损坏，不得在院内私搭乱建，负责院内的卫生及防火安全。”被申请人已向申请人出具承诺书，承诺不会违反约定并承担相应责任。
（三）关于律师费的承担
因被申请人未履行合同主要义务，申请人为维护自身的主张支付律师代理费。综合考虑本案实际情况及仲裁庭对于申请人仲裁请求的支持情况，仲裁庭决定，申请人律师费由被申请人承担80%，申请人承担20%。
（四）关于仲裁费用的承担
综合考虑本案实际情
建议
租赁合同续租问题，是商业实践中常见的现象，关于续租合同的相关建议：
（一）出租人、承租人均需关注签约主体。出租人应重点关注承租人是否为实际使用人、是否具备履约能力等，承租人应重点关注出租人是否为产权人、是否有签约的合法权利等。
（二）续租应结合原租赁合同约定。双方应事先沟通协商，对续租期间可能涉及的租金、押金、用途、续租期间、装修改造、维修责任、税费负担、违约责任、争议管辖等有关问题进行再次明确。
（三）及时签订书面续租协议，妥善保存各类材料、文件等，以维护自身合法权益。