商品房买卖疑难案例裁判观点集成系列（四）| 逾期付款纠纷相关民事裁判观点

房地产开发过程繁复冗长，其间涉及的法律关系更是随着日益发展的经济环境变得更加纷繁复杂，商品房买卖中的法律问题疑难程度更为突出。为深入探索商品房销售中的热点难点法律问题，规避相关法律风险、减少不必要的法律纠纷。我所陈江、洪雨泉律师团队结合多年实务经验，针对房地产销售过程中比较容易触发群体性纠纷的销售风险痛点，通过对全国及云南省房地产销售典型案例的检索整理与分析，对定金纠纷、认购纠纷、限购限贷纠纷等16类集中高发的案件类型进行了相关的典型案例、裁判观点的提炼归纳与分析。现将相关内容整理推送，以供大家参考，帮助大家在处理相关法律事务时做出更加合理的决定。
本系列推送内容总共涉及16类集中高发的案件类型，将分16期推送。本期观点集成推送——（四）逾期付款纠纷相关民事裁判观点
一
出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
【案例】：上诉人石林源晨实业有限公司与程某、江某、黄某、黄某某商品房销售合同纠纷一案【（2018）云01民终791号】
二
因买受人征信记录存在信用卡逾期还款记录，无法办理按揭贷款支付购房尾款，买受人因其个人原因导致合同无法履行的情况下，出卖人有权解除合同，没收买受人已交纳定金，并将其已付房款退还买受人，对买受人要求支付应退购房款利息的主张，法院不予支持
【案例】：上诉人昆明晓安拆迁经营有限责任公司与被上诉人董某、辛某商品房销售合同纠纷一案【（2016）云01民终2629号】
三
买受人逾期付款的行为构成违约，应承担违约责任。购房合同解除后出卖人应将已经收取的房款退还买受人，由于违约责任系因买受人逾期付款所致，故买受人无权主张利息损失。出卖人主张违约金没有提交证据证明具体的损失金额，综合考虑出卖人的实际损失、合同的履行情况及当事人的过错程度等，法院酌情判决由买受人支付出卖人相应违约金，因违约金足以弥补出卖人损失，对滞纳金、律师费请求不予支持。
【案例】：原告刘某诉被告昆明龙湖宜恒房地产开发有限公司及被告昆明龙湖宜恒房地产开发有限公司反诉刘某房屋买卖合同纠纷一案【（2015）五法民二初字第50号】
四
买受人未按照合同约定支付首付款，已构成违约，在买受人没有出卖人同意其迟延付款直接证据的情况下，承担举证不能的不利后果，买受人应当承担逾期付款的违约责任。买受人表示合同约定违约金过高的，由法院综合案件情况酌情调整。
【案例】：上诉人孙某与被上诉人李某以及原审被告昆明新亚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案【（2015）昆民一终字第228号】
五
买卖双方约定买受人在向出卖人实际支付部分购房款后，剩余部分由买受人以工程款冲抵剩余款项。但因另案法院判决书生效后确定该款项冲抵未实际发生，故买受人尚欠出卖人剩余部分购房款，并应承担自确定冲抵未生效的民事判决书生效之日起的逾期付款损失。
【案例】：上诉人黄某与被上诉人匡某房屋买卖合同纠纷一案【（2014）云高民一终字第238号】
六
买受人采取分期付款的方式支付购房款，买受人未按约支付剩余购房款并将其债权转让给第三人，后因买受人逾期付款的违约行为导致购房合同不能继续履行，且双方一直未就合同不能继续履行作出处理，不能认定买受人对出卖人享有债权。出卖人没收买受人已支付购房款作为违约金符合合同约定，不构成不当得利，且买受人并未向出卖人主张降低违约金，债权受让人无权向出卖人主张返还不当得利或降低违约金。
【案例】：再审申请人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司与被申请人北京富裕达房地产开发有限公司特别清算委员会及一审第三人大连万事通企业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案【（2014）民提字第200号】
七
出卖人将买受人认购房屋交付后，买受人未按约支付新增花园面积款，第三人把对出卖人的债权转让给买受人，买受人应支付给出卖人的土地使用费已通过债权转让的方式予以抵销。买受人已经实际占有并使用涉案地块，而债权转让通知于之后才送达出卖人，买受人应按合同约定支付逾期付款违约金。房屋外立面的建设和改造及非法建筑物和构筑物是否应拆除的问题属行政部门管理的范围。损坏供排水设施的问题属侵权之诉的范围，不属于合同之诉的范围，法院不予处理。
【案例】：上诉人云南金兔房地产开发经营有限公司与上诉人朱某房屋买卖合同纠纷一案【（2009）云高民一终字第184号】