商品房买卖合同签订过程中常见的法律风险及防范措施

（一）常见的法律风险
1、签订商品房买卖合同与签订认购协议的客户不是同一人。
部分认购人在签订认购协议后，私自将所认购的商品房进行转让给第三方，如果开发商此时与第三方签订商品房买卖合同，一旦认购人反悔而追究开发商未与认购人签订商品房买卖合同的违约责任，则开发商将处于不利的地位。
2、商品房买卖合同的买方有两人以上，但没有全部到场。
部分买受人为两人以上，例如夫妻共同购买商品房，在合同上显示夫妻双方的名字。但在签订商品房买卖合同时，只有一方到场签字。此类情况往往可能由于买受人一方的反悔而导致合同无效或被撤销。
3、买受人签订商品房买卖合同时，仅签字而未按手印，或仅按手印而未签字。
虽然法律规定，合同经过签字即生效，无须按手印的程序。但在司法实践中，出现过买受人否认签字是其亲笔所签的情况，而笔迹鉴定由于司法鉴定技术的局限性，并非任何情况下的笔迹都可以进行鉴定。如此一来，只有签字而未按手印的合同，可能会被司法机关认定为并非买受人签订，对买受人无约束力。此时的风险主要有：
（1）开发商难以按照合同的约定向买受人主张权利或追究违约责任；
（2）开发商有可能因未按认购协议的约定将房屋出售给认购人而须按认购协议的约定承担违约责任。
4、关于商品房买卖合同内容的法律风险
商品房买卖合同是买卖双方权利义务的重要记录载体，其约定是否完善、合法、有效，将直接影响双方的权利义务能否顺利实现。商品房买卖合同内容不完善或不符合法律规定情况一般有：
（1）约定的违约金过高或过低。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》的规定，违约金一般不能超过损失的30%，否则，超过部分法院可以不予支持；
而如果约定的违约金过低，一旦买受人不按照合同的约定履行义务的，可能难以弥补开发商的损失。过低的违约金，对买受人的约束作用可能也甚微，
（2）部分违约情况没有约定具体的违约责任。
一般情况下，凡设定义务的，均应设定相应的违约责任，但商品房买卖合同并非所有的义务都约定了相应的违约责任，例如，没有约定买受人不按时接房、不按时办理按揭手续、不按时提供办理产权证所需材料、不按时交纳各类款项等的违约责任。
如果没有对认购人的义务设置相应的违约责任，一旦认购人不履行义务，将面临难以追究其责任的境况。
（3）对因面积计算方式发生变更而可能发生的面积差异处理方式没有约定而产生的纠纷。
一旦现行的房屋面积的计算公式发生改变，则由于计算方式变化，房屋面积必然发生变化。例如，因计算公式发生变化而导致公摊面积增加而套内面积减少。如果双方没有对于此种情况下产生的面积差异的处理方式（主要是房价如何计算）进行约定的，则一旦发生此类情况，双方将不可避免产生纠纷。此时发生的纠纷一般有：
①总面积增加或减少的，买受人通常要求由开发商承担总房价变动的后果。若总面积增加的，买受人不愿意补偿差价；若总面积减少的，买受人通常要求开发商退还差价；
②如果总面积不变，但建筑面积和套内面积发生了变化，买受人通常要求由开发商承担总房价变动的后果。若计价面积增加的，买受人不愿意补偿差价；若计价面积减少的，买受人通常要求开发商退还差价；
③因此而产生的面积差异是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定或双方关于面积差异解决方法的约定。
（4）对于计价面积没有约定或约定不明。
在商品房买卖合同中，需要明确约定以套内面积还是以建筑面积计算购房总价。如果没有约定或约定不明的，一旦总面积出现差异，或者是在总面积不变而套内面积和建筑面积发生差异时，将极有可能产生争议。主要的纠纷有：
①买受人以对其有利的计算方式来主张计价面积；
②如买受人认为其多支付了房款，则可能以发生了变动的面积为计价面积，要求开发商退还部分房款；如开发商认为买受人少支付了房款，则买受人可能以没有变动的面积作为计价面积，主张无需补交房款。
（5）对单价没有约定或约定不明，从而引起纠纷。
如果对于单价没有约定，仅仅约定了总价，或虽然约定了单价但约定不明，一旦发生面积变化，买卖双方就有可能发生争议。
（6）对交房条件没有约定或约定不明。
交付给买受人的商品房应该达到什么条件，双方应在合同中进行明确约定，例如，交付的商品房只需要通过五方验收通过即可还是需要完成竣工验收备案登记，或是需要取得房地产开发项目交付使用备案。不同的交房标准所经过的程序不同，所需要的时间也不同。如果双方没有明确约定，可能会产生纠纷。此种情况下产生的纠纷一般有：
①买受人认为开发商没有按时交付商品房，拒绝接房；
②买受人认为开发商交付的商品房不符合交房条件，向开发商索赔；
（7）对公建设施等没有约定或约定不明。
合同中应对小区公共部位、公共设施等进行明确。如果没有明确这些内容，则容易产生产权纠纷或使用权纠纷。此类纠纷主要有：
①买受人主张部分公共部位、公共设施为专有。例如占用架空层作为私人杂物房；
②买受人在公共部位乱搭建。例如在楼顶搭建私家花园；
③买受人圈占部分公共设施为己有。
（8）“通知条款”没有约定或约定不明。
双方签订合同后，开发商经常会需要通知买受人办理各种手续，如果在合同中没有明确约定买受人的通知方式（包括地址、联系人、电话等），或虽有约定但约定不明，买受人很有可能以未收到通知为由，逾期或不办理各种手续，而开发商却难以追究其违约责任，甚至有可能因此而产生损失。因通知条款约定不明而产生的主要风险有：
①买受人不按时办理按揭手续而开发商却难以追究其违约责任的风险；
②买受人不按时接房而开发商却难以追究其违约责任的风险；
③买受人不按时提交办理产权证所需的资料而开发商却难以追究其违约责任的风险。
（9）争议解决条款没有约定或约定不明确。
合同中应明确，双方一旦发生纠纷，应通过何种渠道解决。纠纷的解决一般有两种，一种是通过人民法院进行裁决，一种是通过仲裁委员会进行仲裁。对于要求通过仲裁委员会进行仲裁的，应明确约定，如果没有约定或约定不明确的，可能会导致只能通过法院进行裁决。
（10）合同中没有明确前期物业管理合同的内容及业主规约，从而导致后期管理纠纷。
合同中如未明确前期物业管理合同的内容及业主规约等，买受人可能以合同或规约未经其同意为由，拒不遵守各种约定，包括不缴纳物业费、乱搭乱建等。
（11）关于因规划设计变更产生纠纷的问题。
由于政府规划的更改或周边环境、开发商出于自身情况的考虑等，原合同约定的商品房户型、朝向等可能会发生变化，为此引起的纠纷不在少数，一旦处理不慎，将可能会给开发商造成巨大损失。此类纠纷一般包括：
①要求开发商赔偿损失；
②要求开发商退房并解除合同，同时要求开发商支付违约金。
5、对于需要买受人确认的事宜，没有以妥善的方式要求买受人确认。
对于一些需要买受人确认或特别注意的事项，例如一些特别提示、对合同内容的确认等，应以妥善的方式要求买受人确认，例如，特别提示应用醒目的字体标注，对于合同内容的确认应要求买受人手抄等。
如果没有以妥善方式要求确认的，可能会引发风险，主要为：
（1）买受人以没有注意合同提示的内容为由，主张该部分提示的内容无效；
（2）买受人以没有充分阅读合同、存在重大误解为由，要求撤销合同。(林籽光律师)