不良房地产项目的处置方式

根据淘宝司法拍卖数据显示：北京、上海两地的部分法拍房成交价已与市场价持平，而法拍房的一大来源正是银行或不良资产处置公司对于不良债权抵押物的处置。而在不良债权的抵押物中，房产和土地占有绝大部分的份额。所以，房地产的处置能力在很大程度上影响不良资产的最终清收效果。
不良资产的生成模式决定了最终的处置模式，要快速高效地处置不良房地产，就要先理清正常的房地产是如何变成不良资产的。
一、正常房产变为不良资产的常见情形
1、涉及违规、违建、超建的房产
此类不良资产的情形比较常见。开发商超建的面积拿不到政府批文，亦无法拿到预售许可证，由此造成开发商无法按期销售、进而导致资金链断裂，无法支付工程款和银行贷款，最终变成不良资产。
在对此类不良资产进行评估时，核心就是判断项目能否通过合法合规的程序获得合法的政府批文和手续。我们一般会建议开发商找到对城市规划、房地产等相关领域的法律、法规特别熟悉的专业人士，在法律、法规允许的范围内找到一个很好地解决方案。专业人士协助开发商办理好政府批文和手续后再由投资方进行收购。
2、由于政策变更、政府领导换届、城市规划调整而导致的不良
此类不良一般为招商引资优惠政策被取消、城市片区控规调整等。这种风险一般一线或经济发达城市相对较少，主要发生在商业环境并不太友好或者政治不稳定的地区。此类不良项目以大的城市综合体较为常见，十分考验投资方与政府沟通协调能力和应对政策变化的能力，不确定性高，定价较难。对于这样的项目，除非低成本的长线大资金，否则难以撼动，处置模式也以慢慢消化为主。
3、由于复杂的债权、债务纠纷进而形成的不良房地产
这种不良以民营企业投资的地产项目居多。笔者曾代理过一民企的案件，目标地块项目预估投资5亿元，该民企从银行借款3亿元，以股权质押的形式从民间融资1亿元，发行保理产品从保理公司融资5000万元，又以投资的形式从公司员工处融资1000万元。总包进场施工后由于项目迟迟拿不到施工许可证而停工，亦无法拿到预售许可证，导致项目无法按照预期进行销售，资金无法回笼，现金流断裂，利息逾期不能支付，更无力向施工方支付工程进度款。银行、保理公司、施工方等债权人一拥而上，诉之法律，法院将整个项目查封，进而导致项目更是无法动工和销售，进而形成恶性循环，资金成本越积越多，最终吃掉项目利润的局面。在这种情况下，通常有两种办法可以解套：
一是有一个强大的信用主体作为投资方介入（比如央企、国企、四大资产管理公司等）作为担保方，出具保函，将所有偿付责任都承揽下来，与所有债权人达成一致后由债权人解除查封，从而重新启动项目，重新开发或者定位后再进行销售，资金逐渐回笼，在一定的期限内按比例偿还债务；
二是债务重组，投资方打折收购所有债权后给债务人一定的期限，若债务人能够盘活项目，则投资方获得债权投资的收益；若债务人无法盘活项目，投资方可以通过债转股或者司法程序，进而成为项目所有人，再寻找对房地产开发、运营熟悉的操盘手来盘活项目。
4、市场定位不准，产品设计能力差、开发商操盘水平差进而导致项目陷入困境
笔者之前看过一个不良项目，某房企老板在自己的故乡一个四线城市拿了一块临湖边的地，坚持要实现自己的个人梦想和情怀，建湖景豪宅。于是，在湖边造了很多大别墅，500㎡-1000㎡一栋，均价2万/㎡，一栋别墅在1000万-2000万之间。在三四线城市能够买得起2000万别墅的都是超高端客户，这种客户特别挑剔，不仅挑产品，挑设计，还挑开发商。显然这个民营老板的操盘水平和公司品牌支撑不了这么高的售价，也形成不了豪宅的品牌，豪宅卖不出去，没有资金支付工程款和银行贷款，形成了烂尾楼。
5、基于市场原因导致的不良
此类情形一般常见于经济不发达的城市，即某一地区处于人口流出城市，市场供应量过大，可能未来十年都处于去库存阶段。这样的不良房产，关键就是看资产价格有多便宜，只要收购的成本够低，慢慢卖，也总是能消化完的。
6、包括上述五种原因的重叠或者交叉，形成不良的原因更为复杂。
对于这种情况，也需要更全面、更复杂、更专业的综合解决方案。
二、如何处置这些不良地产
对于这六种情形的不良房产，从风险程度来看，前两类不良的形成和政府相关，所以，相对来说处置更加困难，不确定性更高；第三、四类不良在操作上可以更加市场化，定价更容易，风险程度较小。但几种情况时常叠加，产生更加复杂棘手的不良模式，一般来说，处置难度越大的项目，处置成功后的收益也就越高。而从不良房产处置模式的本源来讲，无外乎两种方式，一是转手，操作相对简单，传统快进快出的模式不一定能实现行业平均收益，但只要价格合适，总能找到新的投资方。二是盘整，即主动将不良资产改良成优质资产。对于项目盘整来说，难度较大。真正高收益的棘手项目，其深度盘整往往需要3-5年的时间。受国家调控政策的影响，房地产行业近两年价格略有回调，但整体价格趋势仍是向上。在房价上涨的基础上，投资者很少关注基础资产的好坏，只要操作得当中间的每一位转手者可能都有不同程度获利，但“烂尾楼”还是那个“烂尾楼”，没有人真正的去盘活过。比如北京著名的烂尾楼项目“长安8号”，从第一任投资人北京王府世纪2004年拿地至今，项目曾七次易主，辗转奥园、金利丰手中。2013年7月，“长安8号”被郭英成家族收入囊中。郭英成委托旗下上市公司佳兆业“代建代管”这个项目。但由于郭英成和佳兆业遭遇黑天鹅事件，导致“长安8号”的命运再度陷入迷茫，一直处于停工状态，直到2019年引入商业管理品牌SKP-S才重回公众视野。“长安8号”即是典型的中国楼市投机泡沫的代表，也是坐等地价上升的一种投资误区。
在城市发展的进程中，陈旧的投资策略已经无法带来投资价值的增长。而在银行不良债权里面抵押物一般是商业多于住宅，住宅一般都比较容易处置，一线城市的商业也相对较好处置，不好处置的很多都是三四线小城市的购物中心、工业地产或者写字楼。目前房地产行业的现状是传统商业地产在电商的冲击下，物业租金疲软，工业用地价格甚至呈现下跌态势，转手空间的收窄也迫使投资者充当地产商的角色，真正介入到房地产项目开发盘活中。比如不良债权的抵押物是一块土地，这样的资产如果不好转手，那只能找个房地产开发商与其合作，将土地建成房产，再慢慢销售。有些烂尾楼本身就是在建工程，如果设计、定位、房型存在问题，那么，对于投资方来说，接下来可能就需要改变房型，重新规划等。这通常要求投资者对于基础资产非常熟悉，还要考虑三四线商业地产的流动性问题。但如果有稳定的现金流，就可以考虑非标的退出渠道。比如，将这种具有现金流的商业物业打包在一起做成房地产资产证券化（REITs），在理想的状态下甚至IPO上市或者卖给上市公司和地产基金都有可能，或者打包成理财产品通过金融资产交易所或者互联网金融实现流动性或者退出，非传统的退出渠道需要各种金融工具，以通过资本市场套现。