因质量问题解除商品房买卖合同的司法认定初探

生活中，建筑物、构筑物的质量均与我们的生命安全、财产安全息息相关，我国《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》也都对建设工程的质量和安全作出了明确规定。2003年06月01日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定因房屋质量不合格、房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可请求解除合同和赔偿损失。但司法实践中，并未明确房屋的质量问题究竟需达到何种程度、标准或情形才足以被认定为房屋主体结构质量不合格或严重影响当事人正常居住？而此种情况的认定又事关当事人能否解除商品房买卖合同和请求赔偿损失，本文拟探析因房屋质量问题解除商品房买卖合同的司法认定，以期对实务提供参考。
一、关于房屋主体结构质量不合格问题
（一）关于房屋主体结构的理解。根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）附录B中将主体结构分为混凝土结构、砌体结构、钢结构、钢管混凝土结构、型钢混凝土结构、铝合金结构，木结构等。一般观点认为，在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。在砖混结构中，主体结构是基础、梁、圈梁、柱、构造柱、墙、楼梯间、板、屋面板；在框架结构、剪力墙结构、框剪结果或框支结构中，主体结构是基础、梁、板、柱、砼墙、楼梯工程。
（二）房屋主体结构质量是否合格需经检测核验。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条中规定“房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）第十六条明确“出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同”。实践中，商品房通过勘查、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格后，并通过住建部门审核备案取得工程竣工验收备案表或备案证书，具备了法定的交房条件，能够初步证明房屋的主体结构质量合格。若购房者提出房屋主体结构质量不合格，应当经有资质的专业检测机构鉴定予以证明。否则，人民法院较大可能以证据不充分为由不支持购房者诉请，如（2015）顺民初字第02868号《民事判决书》中认为“本案中，原告称房屋存在质量问题，并提交照片予以证明，被告对原告所述事实和证据均不予认可。经本院释明，原告亦未就其所述质量问题申请鉴定，因此依据现有证据，本院难以认定原告所述的房屋质量问题，故对其诉讼请求，本院难以支持”。
（三）房屋主体结构质量不合格的司法认定。个案中，若房屋基础、大梁、构造柱、承重墙、楼板等经鉴定存在严重质量问题且危及房屋建筑安全的，一般会被认为房屋主体结构质量不合格，根据司法解释规定可解除商品房买卖合同和请求赔偿损失。在司法实践中，存在如下具体认定情形：
1.经检测楼板厚度超出《混凝土结构工程施工质量验收规范》规定的允许值，被认定房屋质量为不合格。如：（2019）鄂民再211号《再审民事判决书》中二审法院认为“结合《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002（2011年版）中关于截面尺寸允许偏差范围为+8、-5的规定，案涉房屋的楼板厚度与设计指标之间的尺寸偏差严重超过了规范允许值，而楼板属于房屋主体结构的一部分，故应认定为房屋主体结构质量不合格”。
2.经鉴定顶板承载力不符合《混凝土结构设计规范》、《建筑结构荷载规范》、《建筑抗震设计规范》等规范要求，被认定主体质量不合格。如：（2018）吉民再263号《再审民事判决书》中认为“但是，国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所也明确表示“本所的授权范围为建设工程质量鉴定，可以鉴定主体结构施工质量是否符合设计及验收规范的要求”，该鉴定单位已确定4块顶板的结构承载力不符合规范要求，而顶板属于房屋主体结构的一部分，其不符合国家规范标准，即可认为其质量不合格”。
3.经鉴定房屋地基子单元、上部结构子单元的安全性等级不满足《民用建筑可靠性鉴定标准》Au级要求，房屋整体存在安全隐患，严重影响整体承载，被认定主体质量不合格。如：（2016）苏民终975号《民事判决书》认为“双方对合同效力的争议在于，涉案房屋安全性能为Dsu级是否导致合同无效，……由此可见，房屋主体结构质量不合格的，买卖合同仍然有效，只是买受人可以解除”。（2011）新中民五终字第4号《民事判决书》中认为“河南建研建筑工程质量司法鉴定所的鉴定意见认为该房屋地基子单元、上部结构子单元的安全性等级均为CU级，不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-1999对Au级的要求，显著影响主体结构承载。依据上述鉴定意见，涉案房屋质量确属不合格”。
4.房屋构造柱不符合《建筑抗震设计规范》强制性条文规定，影响主体结构的质量与安全，被认为属于主体结构的质量问题。如：（2013）冀民一终字第301号案中法院认为“房屋主体结构的质量问题，是构成房屋的各个部分包括国家强制的规范规定的构造柱等均达到合格要求，才构成主体质量合格。回避构造柱问题而对房屋主体质量进行鉴定，并不能真正得出房屋主体结构是否合格的结论。本案缺少国家规范强制规定的构造柱是无争议的事实”。
5.钢筋混凝土梁开裂等不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》规定被认定为主体结构质量不合格。如（2017）云08民终482号案中法院认为“本院认为，房屋的主体结构是指用以承受建筑物上的各种负载的平面或空间体系，常见的主体结构包括大梁、柱子、板、承重墙、屋面、墙体等。本案中，涉案的杏源村一组院四单元201号房屋在交付使用后装修时，发现大梁、墙面多处开裂，经云南特斯泰建设工程司法鉴定所鉴定，其结论是涉案房屋存在开裂质量问题的钢筋混凝土梁属于该房屋的主体结构，多处钢筋混凝土梁的工程质量不合格。故应当认定涉案杏源村一组院四单元201号房屋主体结构质量不合格”。
6.房屋桩基础、基础砌体、承重墙体荷载不满足设计规范和要求，根据《建筑工程施工质量验收统一标准》、《民用建筑可靠性鉴定标准》评定为不合格或存在安全隐患。如（2017）川11民终445号查明“公园一号7号楼主体结构经四川中节能工程检测中心有限公司鉴定为不合格、房屋安全性评级Csu级，存在安全隐患，属限制使用类型的房屋即需要进行加固处理。该鉴定经审查，鉴定程序合法、鉴定的材料客观真实、适用的法律准确，鉴定结论依法予以采信。为此，应当认定罗军所购买的公园一号7幢3单元×楼×号的住房主体结构不合格”。
7.房屋主体部分构件不满足设计要求和《混凝土结构工程施工质量验收规范》，被认定主体结构质量不合格。如（2017）皖13民终2391号案中二审法院认为“鉴定报告中载明房屋主体部分构件不满足设计要求和《混凝土结构工程施工质量验收规范》，其中“填充墙拉结筋”竖向间距不符合标准中关于计数抽样检测时检测批判定合格的要求。……国家出台的验收规范是建造房屋所应达到的最低标准，作为组成房屋主体结构的若干构件必须全部符合国家规定的验收标准。……因此，来新亮认为案涉房屋主体结构质量不合格的上诉理由能够成立，其要求按照司法解释规定解除合同的请求符合法律规定，应予准许”。
二、关于非主体结构房屋质量问题
（一）常见的非主体结构房屋质量问题。除主体结构质量问题外的其他房屋质量问题，比较常见的有屋面墙面空鼓、裂纹裂缝、地面高低不平、门窗翘裂歪斜、渗水漏水、管道堵塞、五金件和设施设备损坏等质量瑕疵问题。该等问题虽然不影响房屋建筑的安全，但仍然有可能严重影响当事人的正常居住使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
（二）关于非主体结构房屋质量问题严重影响正常居住使用的司法认定。房屋质量问题达到何种程度、情形才属于严重影响正常居住使用，一般认为其实更多属于法官的自由裁量范围，法官在实践中需结合个案情况综合考量。同时对于质量问题的客观体现和成因原则上应当委托鉴定机构检测，但也存在部分案例仅通过当事人已有证据或法院踏勘现场或房开商不配合鉴定导致被认定（或推定）严重影响正常居住使用。在司法实践中，存在如下具体认定情形：
1.质量问题经修复后或经多次修复仍严重影响正常使用。在《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）第十六条.（二）.（2）约定为“ 经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同”，参见（2017）黔0115民初2781号中法院认为：至2017年原告起诉前，案涉房屋仍存在地面渗水严重、楼顶面破损等质量缺陷，而被告亦未能整改修复，而案涉商铺的用途是作为商业经营，存在的质量缺陷已经严重影响了买受人的正常使用，此外，在被告通知原告收房后，被告仍在案涉商铺顶部排设排污管道，也在一定程度上影响了该房屋的使用性能，原告现提出解除双方《商品房买卖合同》，符合双方合同第十四条“修复后或经多次修复仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。”的规定。对于原告的该项诉请，本院予以支持。
（2019）鲁04民终524号案中二审法院认为“海大宏发公司将案涉房屋交付吴晗后，该房屋屋面及墙面洇水及地面积水现象。为解决此问题，海大宏发公司分别经楼顶防水处理、内墙粉刷、楼顶消防水箱更换等多次修复措施，但房屋的洇水等质量问题仍没有得到全面解决，应认定为因房屋质量问题严重影响正常居住使用”。（2013）船民一初字第686号中法院认为“本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。首先，本案原告购买房屋为顶楼，办理入户手续后发现房屋多处出现漏水现象，不能装修入住。虽经过物业公司的多次维修，房屋均还有不同程度的漏水现象，无法正常使用，致使原告购买后5年之久不能入住，已使原告购房居住的合同目的落空”。
2.质量问题（缺陷）众多且足以对正常居住使用产生重大影响。参见（2015）都民初字第00333号案中法院认为“从被告提交的《整改处理方案》中注明的多处房屋质量问题来看，本院认为，该房屋所存在的质量问题已实际严重影响到原告的正常居住使用，严重影响到原告的正常生活及购房目的，否则，被告月恒公司不需多次并长时间对该房进行维修”。
（2015）太民初字第01185号案中法院认为“但至2016年3月30日本院实地查看时，该房屋仍存在西向及南向墙内墙面存有多处渗漏迹象，渗漏处涂层呈现起皮、脱落状；房屋卫生间隔墙上方屋面处亦存在渗漏情况，渗漏影响处饰面涂层局部已经霉变、脱落，该房屋仍存在西向及南向墙内墙面存有多处渗漏迹象，渗漏处涂层呈现起皮、脱落状；房屋卫生间隔墙上方屋面处亦存在渗漏情况，渗漏影响处饰面涂层局部已经霉变、脱落现象，上述质量缺陷可以认定影响房屋的正常居住使用，原告要求解除合同的请求，符合法律规定，本院予以支持”。
3.房屋质量问题实际上已无法进行修复，并严重影响房屋使用。参见（2019）桂07民终5号案中二审法院认为“以上存在的问题和缺陷不符合工程质量验收的规范，存在质量问题，故涉案商品房虽已竣工交付，以上的缺陷，尤其是混凝土抗压强度、柱箍筋间距、梁箍筋间距、板钢筋间距实际上已无法进行修复，并严重影响房屋的使用，因此，上诉人温其昌、蔡朝兰起诉要求解除与浦北县金创置业有限公司之间的商品房买卖合同关系符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的司法解释规定的精神，温其昌、蔡朝兰该上诉请求合理，依法应予支持”。
4.在保障安全的前提下，房屋舒适程度及配套设施环境与房屋价值严重不符，被认定为严重影响居住使用。如（2014）宝民初字第4371号案中法院认为：如何理解“正常居住使用”是确认合同应否解除的关键。毋庸置疑，随着社会的不断发展和生活质量的逐步提高，人们对房屋质量要求越来越高，不仅以安全为条件，与房屋价值相当的舒适程度与配套设施环境亦是正常居住使用的标准，因此，严重低于此标准亦应认定为严重影响居住使用。换言之，如果买受方付出了较昂贵的购房费用，得到的却是和普通房屋一样条件的消费甚至不如普通住房条件的消费，那么此房屋的质量就存在严重瑕疵，会影响到买受方的正常“居住使用”。
5.房屋质量安全可靠性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》Au级要求，存在安全隐患（该种情况既可能属于房屋主体结构质量不合格的情形，也可能因质量问题影响到安全进而被法院推定为严重影响正常居住使用）。如（2014）二民初字第415号案中法院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，原、被告双方所签订的商品房买卖合同是有效合同，按照我国商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中原告购买被告的房屋质量等级为Du级且墙体出现了裂缝，严重影响了购买人的正常居住使用，故原告请求依法解除购房合同，赔偿损失的主张，本院予以支持。
（2014）息民初字第1635号中查明驻天工司鉴所（2015）建质鉴字第80号司法鉴定意见书认定，涉案房屋一至三层东墙、一层北外墙、二层南、北外墙、三层南、北外墙安全性等级评为Cu级，严重影响主体安全结构。法院认为本案中涉案房屋经相关部门鉴定后认定为房屋墙体裂缝严重影响主体安全结构，已经严重影响正常居住使用。原告张涛请求依法解除合同并赔偿损失的诉请，本院予以支持。
6.房开商未妥善配合对质量问题的司法鉴定，被推定质量问题存在且严重影响正常居住。如（2013）宝民重字第12号案中法院认为：原告提出以上问题属于质量问题并严重影响正常的居住使用，申请对房屋是否符合设计要求、结构是否安全等问题进行司法鉴定，但因被告没有按鉴定机构要求提供施工过程资料而未能进行鉴定。根据《建设工程质量管理条例》第十七条规定“建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。”被告作为建设单位依法应当将鉴定需要的资料建立档案，且被告并未提供证据证实其已经将档案资料移交给相关部门，故此本院认定原告要求的鉴定未能进行，责任在于被告，并认定原告提出的问题存在，现作为买受人的原告提出解除合同，本院予以支持。
总之，作为购房者，一旦发现房开商交付的商品房存在质量瑕疵、缺陷问题，可在收房前向工程质量监督单位申请重新核验或要求房开商限期修复。若质量问题属于主体结构可能危及房屋安全或经多次维修仍无法修复或客观上无法修复且严重影响正常居住使用的，购房者可解除商品房买卖合同并请求赔偿损失，一旦进入诉讼程序中建议购房者应向人民法院申请司法鉴定为宜。
作为房开商，实践中其往往因怠于解决房屋质量问题，或要求购房者自行解决后房开商承担费用或多次修复不力未能解决质量问题，从而引发纠纷，且被人民法院判决解除合同，赔偿因质量问题产生的直接损失、房屋重置费用、溢价损失、承担鉴定费、诉讼费及律师费。为避免上述不利后果的发生，开发商应特别注重建设工程施工合同对工程质量、保修维修事项和违约责任的约定，以及对施工方或总承包方的施工管理和监督，尽量避免产生地基基础、主体结构或其他无法修复的严重质量问题，减少其他质量瑕疵。同时，如购房者对质量瑕疵、缺陷提出异议，应积极妥善修复解决。因施工方或总承包方违约导致的质量问题和损失，应追究其违约责任。