超强干货！关于小区物业成立业主大会和业主委员会的条件和程序

导读：
物业交付使用后至业主委员会成立前，一般采用开发商委托的前期物业服务企业对物业提供服务，前期物业服务因由开发商委托，不少业主往往在入住后有意积极推动召开业主大会，选举并成立业主委员会，以便由业主自己选聘心仪的物业服务企业。那么小区的业主大会召开和业主委员会的成立究竟有哪些具体条件和流程，笔者将以云南省为例，根据《物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“区分所有权解释”）、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称“规则”）、《云南省物业管理规定》等相关法律法规的规定进行如下梳理：
一、业主大会与业主委员会的关系
业主大会由全体业主组成，业主委员会是由业主大会从全体业主中选举产生，执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。通俗地说，业主大会好比权力机构“股东会”，而业主委员会好比执行机构“董事会”。
二、成立条件和具体流程
（一）业主申请召开首次业主大会会议
1、业主的范围
“业主”的范围不完全等于房屋所有权人，根据《区分所有权解释》第一条以及《规则》第十三条的规定，业主的类型包括以下三类：
（1）依法登记取得专有部分物权的人；
（2）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定、继承或者受遗赠、合法建造取得专有部分所有权的人；
（3）基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。
2、申请条件：
根据《云南省物业管理规定》第八条的规定，在符合以下条件之一时：“（1）物业已交付的建筑面积达到总建筑面积50%以上；（2）将物业交给第一个业主之日起满两年的；（3）占全体业主30%以上的业主提议的。”应当召开首次业主大会会议。
根据《物业管理条例》第十条的规定，成立业主委员会和业主大会的指导机关为物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府。因此，业主可向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府申请指导召开首次业主大会会议、成立业主委员会。
（二）报送资料并核实
根据住建部《规则》第八条的规定，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府收到前述业主的申请后，应要求建设单位及时报送相关文件资料：1、物业管理区域证明；2、房屋及建筑物面积清册；3、业主名册；4、建筑规划总平面图；5、交付使用共用设施设备的证明；6、物业服务用房配置证明；7、其他有关的文件资料。”
相关区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应根据收到的资料核实该小区是否满足召开首次业主大会的条件，之后的步骤则主要根据《物业管理条例》、《规则》的相关规定，结合实践确定。
（三）组织、指导成立首次业主大会会议筹备组
1、时限要求
符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组，在物业管理区域内发布《关于组建首次业主大会会议筹备组的公告》，召集小区业主积极报名作为业主代表参与筹备工作。该公告需明确作为筹备组业主代表的参选资格，具体可根据各地区制定的物业管理相关文件确定。
2、首次业主大会会议筹备组的组成
（1）身份要求
业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成，部分地区可能会邀请派出所代表一并参加筹备组；其中筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任；
业主代表由区、县房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐产生。
（2）人数要求
筹备组人数应为单数，业主代表人数的比例应大于50%。
（四）公告筹备组成员名单
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由区、县房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
（五）筹备组完成筹备工作
1、时间要求
筹备组须自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
2、具体筹备工作的内容如下：
（1）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（3）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（4）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（5）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（6）制定业主委员会选举办法；
（7）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作；
（8）在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告前述内容。
（9）业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
（六）召开首次业主大会会议
1、首次业主大会会议的形式、参与人数以及表决的要求
首先，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，需满足物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
其次，业主大会会议也可以采用书面征求意见的形式，但应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
2、建筑面积、业主人数的认定
（1）面积认定
专有部分面积依次按照以下顺序确定：首先按照不动产登记簿记载的面积计算；未登记的暂按测绘机构的测量面积计算；如未测量的暂按房屋买卖合同记载的面积计算。前述的统计总和为建筑物总面积。
（2）业主人数认定
业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。前述人数的统计总和为业主总人数。
（七）选举业主委员会、成立业主大会
业主大会自首次业主大会会议召开，经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。业主委员会由5至11人单数组成。
（八）备案、刻章
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续，需提供的备案资料有：1、业主大会成立和业主委员会选举的情况；2、管理规约；3、业主大会议事规则；4、业主大会决定的其他重大事项。
此后，业主委员会可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并将刻制的印章式样报经物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
三、律师提示：
1、以上流程主要依据国家及云南省的相关规定进行梳理，各地在实践操作中略有不同，以上流程梳理仅具有框架性的指导意义，关于云南省州市等地方的具体操作流程则需按照当地相应的文件规定进行确定并实施。
2、建议小区业主从维护自身合法利益原则出发，理性思考，保持公心，充分发挥积极性和主动性，参与首次业主大会会议的筹备、召开、表决等相关工作，依法、积极、理性、客观表达作为业主的诉求和意愿，以期达到物业管理工作的规范进行，小区和谐环境的创建。
3、区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府作为业主大会的指导、监督部门，对于业主提出要求成立业主大会的申请，应认真对待，及时接收材料并在法定期限内给予回复、按程序指导召开业主大会、成立业主委员会。
4、为确保成立业主大会，选举业主代表及业主委员会成员的合法性以及民主性，防止出现虚假签名和虚假选举，建议有关部门在指导、监督工作中认真核实业主签名的真实性和广泛性，以及表决时需满足的面积、人数双过半的要求。否则，不符合前述流程规定的行为经查实后可能导致业主委员会的备案被撤销，相关选举程序推倒重来，严重浪费时间及人力、物力资源。