引 言
长租公寓，是近十几年来房地产市场一个新业态，在巨大的政策红利支持和潜在的巨大发展空间引导下，长租公寓市场不断受到各方青睐，房企、酒店集团、房地产中介、金融机构、互联网公司等纷纷入场，在资本市场的助推下，长租公寓市场规模不断扩大，行业竞争也愈演愈烈。伴随着长租公寓市场的蓬勃发展，各种风险也逐渐开始显露，因此，笔者尝试从多个维度剖析长租公寓涉及的纠纷以及风险防范措施。
一、长租公寓的定义
根据中国饭店协会在2018年3月28日发布的行业标准《租赁式公寓经营服务规范》，“长租公寓企业”是为特定人群提供一个月（含一个月）以上的居住空间和有限服务的经营企业，但该规范并未给予“长租公寓”具体定义。一般而言，“长租公寓”是指自行开发建设或以从存量房市场获取的房源为运作标的，对房源进行标准化装修或改造并配备标准化物业服务后对外出租且租期较长（通常为一年以上）的租赁式公寓。
二、长租公寓的基本类型
根据仲量联行发布的《中国长租公寓市场白皮书2018》，机构化长租公寓按产权集中度分为分散式和集中式两种。其中集中式长租公寓是专指产权集中、租期长且提供基础服务的市场化租赁型公寓。而根据土地使用的性质，集中式长租公寓又分为三类 ：租赁住宅用地上建长租公寓、商品住宅用地的自持部分上建长租公寓、非住宅用地上的存量改造型长租公寓。第一类是指土地性质为各试点城市规划建设租赁住房的集体用地，目前主要出让给地方国企开发。第二类产生的原因是自2016年以来，一些主要城市的部分商品住宅用地出让时都规定了一定比例的自持面积，要求房地产开发企业将自持商品房屋全部用于对外租赁，不得销售或转让。第三类是指目前市场上已开业运营的长租公寓项目，以存量改造为主，主要通过收购存量酒店、办公楼、零售等物业加以改造来获得。集中式长租公寓的特点是房源集中、紧凑，服务半径小，容易集中管理且管理成本相对较低。
分散式长租公寓，指运营方将分散于不同地段不同楼宇的房源进行整合后进行标准化装修改造，向承租人提供整体的、标准化的服务。由于分散式长租公寓房源散落于不同楼宇之中，服务半径增大，管理成本相对较高，因此多采用信息化管理手段提高运营效率。[1]
三、2021年长租公寓市场情况及品牌影响力
2021年一季度，TOP20集中式长租公寓新开业规模63.46万件，虽增速放缓，但仍呈现持续上涨态势，2021年政府工作报告中提出切实规范发展长租房市场，因此各城市纷纷出台住房租赁相关政策。2021年8月上海加大了住房公积金的提取额度，减轻职工租房压力，各大企业也加大了供应量。河北省住房和城乡建设厅、省政务服务办、省公安厅、省市场监管局、省网信办、河北银保监局6部门联合印发《关于进一步规范住房租赁市场秩序的通知》，提出住房租赁市场监管七个方面政策举措：加强市场主体从业管理、规范住房租赁信息发布管理、完善住房租赁管理服务平台、落实租赁合同网签备案和信息登记管理、强化住房租赁市场监管、做好租赁住房安全管理、强化部门联合监管。在政策红利下，租赁市场进入快车道，长租公寓品牌如雨后春笋，根据克而瑞发布的《2021年9月中国长租公寓品牌传播力榜》，雅诗阁、龙湖冠寓、自如排名前三。[2]
上图为克而瑞租售发布的9月长租公寓品牌影响力榜单前20位
四、长租公寓纠纷情况概述
1. 纠纷数量概况
2001年至今，全国法院审理涉及长租公寓的诉讼案件共404件，从下图中可以看出，在2019年案件数量有一个爆发式增长并达到顶峰后，2020年案件数有所下降，从截至2021年9月的数据来看，随着行业监管日趋严格，预计2021年的案件数大概率依然会延续下降趋势。
数据来源：威科先行2021年9月9日查询
2. 纠纷类型
在上述的404件诉讼案件中，民事案件393件，占比97.28%，刑事案件10件，占比2.48%，执行案件1件占比0.25%。在民事案件中，房屋租赁纠纷排在首位，共计149件；其次是商品房销售合同纠纷，共计96件，为群体性案件。其他纠纷还包括：民间借贷纠纷（10件）、中介合同纠纷（8件）、侵害商标权纠纷（8件）、侵害作品信息网络传播权纠纷（7件）、名誉权纠纷（6件）、服务合同纠纷（6件）、劳动合同纠纷（6件）、委托合同纠纷（5件）、诈骗罪（5件）、承揽合同纠纷（3件）、装饰装修合同纠纷（3件）等。
上图为前五大案由及对应案件数，数据来源：威科先行2021年9月9日查询
3. 案件标的额
长租公寓纠纷中，所涉及的标的额介于10-50万元之间的占比55.95%，标的额介于0-10万元之间的占比14.98%，标的额介于1000-5000万元的占比3.52%，呈现出中间大、两头小的形态。
数据来源：威科先行2021年9月9日查询
五、长租公寓纠纷背后的基础法律关系
要探究长租公寓纠纷背后的基础法律关系，首先必须了解长租公寓的运作方式及交易模式。
1. 长租公寓运营过程中通常涉及到三方当事人，即出租人（房屋权利人）、长租公寓运营方（以下简称为“运营方”）及承租人。但是，在运营方通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租的模式下，仅涉及运营方及承租人两方主体。
运作方式：出租人与运营方签订房屋租赁合同或委托经营合同（或资产委托管理合同等），运营方作为“二房东”与承租人再行签订房屋租赁合同，而出租人与承租人之间不存在直接法律关系。
思考：当在出租人与运营方之间签订的是委托经营合同（或资产管理委托合同等类似之合同名称）时，两者之间究竟是何种法律关系？
实务中对此有颇多争议。在天津市南开区人民法院审理的【(2020)津0104民初6315号】付宁与天津优居信息技术有限公司、北京联优生活物业管理有限公司委托合同纠纷案件中，将案由定为委托合同纠纷；在北京市朝阳区人民法院审理的【(2020)京0105民初21606号】张连贵与达人（天津）网络科技有限公司委托合同纠纷案件中，也是将案由定为委托合同纠纷；而在广州市白云区人民法院审理的【(2021)粤0111民初2911号】冯筱雯与广州空港假日别墅酒店有限公司、李立波房屋租赁合同纠纷案件中，案由是房屋租赁合同纠纷，广州白云区法院认为“涉案房屋系原告从中富飞和公司承租而来，其将涉案房屋委托给空港假日酒店经营管理，由空港假日酒店每月支付固定的收益款，虽然双方签订的合同名为委托经营合同，但实际上是转租合同。”在广州冠寓商业运营管理有限公司、广州瑞峰酒店有限公司合同纠纷案一审中，法院认为，“关于冠寓公司、瑞峰公司双方签订的《委托管理协议》的性质问题，协议约定由瑞峰公司向冠寓公司提供场地、不参与实际经营、定期收取固定利润，冠寓公司则独立经营，自负盈亏。符合《中华人民共和国合同法》中关于租赁合同所描述的特征，因此该《委托管理协议》应定性为租赁合同。”
委托经营合同（或资产委托管理合同等）中一般会有几项比较重要的约定，包括：①业主委托运营方对房屋进行运营管理，并授权运营方将房屋对外进行出租；②运营方提供装修改造、保洁维修、租客管理等服务；③一年或数年的委托期限；④运营方向业主支付收益；⑤业主向运营方支付服务费、管理费等费用。单纯从这些约定来看，确实很容易让人将双方关系理解为“业主委托长租公寓运营方对房屋进行专业化的管理，以获得相应的收益，并向运营方支付费用”。与此同时，应当注意到委托经营合同中一般会对业主的收益做出直接或间接的保底约定，即无论房屋是否出租以及出租价格的高低，运营方均会按季度或按月向业主支付合同约定的预期收益。由此看来，出租人与运营方之间实际就是房屋租赁关系而非委托关系，这一点也得到了北京、上海、天津等多地法院的认可。
其法律关系简图如下：
交易模式：出租人都要将房屋移交给运营方，运营方进行标准化改造装修后将房屋移交承租人使用，承租人向运营方支付租金。
当运营方采用“长收短付”模式运作时，就可能形成资金池。
2. 如果涉及租金贷，则法律关系会相对复杂一点，存在四方主体，分别是出租人、运营方、承租人、出借人（银行或P2P平台等第三方融资机构），四方主体以运营方为纽带构成了多重法律关系。
运作方式：出租人与运营方签订房屋租赁合同或委托经营合同，运营方作为“二房东”与承租人再行签订房屋租赁合同，同时出借人与承租人签订借款合同。有关出租人与运营方之间的法律关系不再赘述。
其法律关系简图如下：
上述涉及“租金贷”的运作方式下，交易模式也相应复杂一点，因为银行或P2P平台等第三方融资机构发放的贷款通常为1年期甚至更长期限，而运营方按月向出租人支付租金，此种“期限错配”的模式下就会在运营方形成“资金池”，使得运营方实现了融资目的，用这个资金池不断获取新的房源，扩大市场占有率，同时也容易出现因运营方资金链断裂造成的群体违约事件。
六、长租公寓相关的主要法律法规梳理
就目前来说，国家并未出台明确针对长租公寓行业的相关法律法规，与长租公寓相关度较高的还是与租赁相关的法律法规或其他规范性文件，具体罗列如下：
法律：《民法典》、《城市房地产管理法》、《民事诉讼法》等；
行政法规、规章：《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、《商品房屋租赁管理办法》、《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》、《住房租赁条例（征求意见稿）》、《租赁房屋治安管理规定》、《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》等；
地方性法规、规章：《深圳市租赁房屋综合管理办法（征求意见稿）等、《上海市房屋租赁条例》、《上海市居住房屋租赁管理办法》、各地根据《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》出台的地方性规章等；
司法解释：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等；
地方司法文件：北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》、《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》、《上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》等。
七、与长租公寓运营相关的监管要求与行业标准
目前，关于长租公寓规范化、标准化的规范仅有中国饭店协会于2018年3月28日《租赁式公寓经营服务规范》，除了该行业标准外，其他监管要求并不明确，因此，各地对长租公寓相关政策、规范的执行及监管力度可能参差不齐，因此，长租公寓的投资经营面临更多的不确定性和法律风险。
八、长租公寓运营中的纠纷及风险防范
长租公寓的运营方通常采取的运营模式有两种：一种是重资产运营方式，另一种是轻资产运营方式。重资产运营方式，是指运营方通过将自持物业（以自建、收购等方式获取）对外出租，收取租金、获取利益的方式；轻资产运营方式，是指运营方通过长期租赁方式获取房源并进行标准化改造后，通过转租获得租金价差的模式。无论哪种方式，长租公寓项目通常都要经历三个阶段，分别是房源获取阶段（前端）、出租运营阶段（中端）、租后管理阶段（后端），除了延期交付、欠租、质量问题等常规风险外，长租公寓运营过程中的法律风险有其特殊性，试述之。
1. 房源获取阶段（前端）的主要纠纷及风险防范
除自建房源外，长租公寓运营方通常以收购（股权或资产）或长期租赁方式获取房源，此时的交易对手是房源的产权人，需要与其就商务条件进行磋商并了解其本身以及房产的法律状态以及化解前端法律风险的手段主要还是依靠前期尽调，否则容易在后续合同履行中发生障碍进而导致巨大损失。
1）房源存在权利限制导致的纠纷
典型案例
【洋部落（北京）企业管理咨询有限公司与芦东钢等房屋租赁合同纠纷案】 (2019)京0113民初20066号
案情：九州隆华公司为北京市顺义区×大街×号院房屋（以下称案涉房屋）的登记所有人，2014年7月15日九州隆华公司与案外人签订抵押担保合同，并办理了抵押登记。2013年4月27日，九州隆华公司向腾信公司出具《经营管理委托书》，全权委托腾信公司对案涉房屋进行经营管理。2016年4月9日，腾信公司与洋部落公司签订《租赁合同书》，将案涉房屋转租给了洋部落公司。此后，洋部落公司将案涉房屋部分转租给了汉庭酒店，剩余部分自行投资两千余万元进行装修，用于经营新派公寓。后洋部落公司得知涉诉房屋已经在签订租赁合同前被法院查封，遂诉请法院判决解除租赁合同并赔偿损失。
法院认为，洋部落公司与腾信公司签订的《租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。洋部落公司与腾信公司在签订合同时，抵押权已经存在，双方均清楚了解，且现有证据不足以证实在签订合同过程中腾信公司故意隐瞒了涉案房屋已经被法院在房管部门查封的事实。最终，法院判决合同解除，腾信公司返还保证金并由法院酌定赔偿仅800万元（与诉讼请求赔偿金额1733.81万元相比少了933.81万元之多）。
事实上，签订租赁合同的时间与抵押、查封的时间先后顺序不同，产生法律效果也完全不同，租赁在先，抵押、查封在后，此时抵押权之设立或法院查封不影响房屋租赁合同之效力，租赁期内即使租赁物的所有权发生变动，租赁物的受让人依然受该租赁合同约束，即承租人有权请求租赁物的受让人继续履行租赁合同。[3]但若抵押、查封在先，租赁在后，尽管租赁合同依然有效，但租赁物的受让人不再受该租赁合同约束，承租人无权请求该受让人继续履行租赁合同，即在担保物权实现后，租赁合同提前终止。[4]此时，抵押权实现给承租人造成的损失是否能获得赔偿以及赔偿比例要看合同如何约定，若合同未约定赔偿且出租人无过错，则承租人须自行承担损失。
2）因房屋严重质量问题导致的纠纷
房屋使用过程中的一些小问题通常纳入出租方的日常维修维护义务来解决，房屋严重质量问题是指房屋主体结构问题或者其他导致承租人无法正常使用房屋的严重质量问题，若承租了此种房源，可能最终无法正式开业经营，造成巨大的前期投入损失。
典型案例
【广州冠寓商业运营管理有限公司、广州瑞峰酒店有限公司合同纠纷案】
(2020)粤01民终24712号
案情：2018年5月11日，冠寓公司（乙方）与瑞峰公司（甲方）签订《委托管理协议》，约定就甲方拥有合法承租权的位于广州市越秀区三元里大道321号一栋四、五层房屋及相关财产、权益展开托管合作，由甲方委托乙方对托管资产进行受托管理，托管资产用于经营长租公寓，受托管理期限定为6年。房屋交付使用后，房屋出现吊顶渗水、发霉等问题，冠寓公司委托广东建准检测技术有限公司于某19年5月22日出具《房屋完损性鉴定报告》，鉴定结论：根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）5.4.3条的规定，该房屋六层自编3×B轴柱受压区混凝土出现压碎迹象，且柱因受压产生竖向开裂、保护层剥落现象，属危险构件，存在安全隐患，影响结构安全使用，应及时对该构件迹象加固处理。
多轮沟通无效后，冠寓公司向瑞峰公司发出了《解除合同通知函》，主要理由是：该物业楼体结构有严重的质量问题，存在结构性裂缝和安全隐患，物业四、五楼出现天花板、墙壁发生渗水、发霉以及天花板掉落等问题的房间多达43间，全部无法对外出租，多次要求瑞峰公司修复、整改，但瑞峰公司从未采取任何行动，致使其司始终无法正常经营约定的长租公寓业务，损失巨大。
一审中，对房屋进行了鉴定，认定该房屋存在结构安全问题，符合合同约定的解除条件，合同已于送达瑞峰公司当日解除，最终支持了冠寓公司的多项诉讼请求。二审中，广州中院认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，最终判决驳回上诉，维持原判。
上述纠纷案件最终虽然取得胜诉，但是前期的投入和损失绝不仅限于举证成功的这些损失，时间成本、机会成本、管理成本等难以量化的损失是无法通过司法途径得到弥补的，因此还是应当防患于未然，重视项目前期调查，尽量将风险提前化解。
3）改建后无法通过消防验收导致的纠纷
一般来说，开发商自行开发并自持的集中式长租公寓在工程竣工验收备案前都已通过消防验收，可以直接投入长租公寓运营；而从存量房市场中获取的集中式长租公寓在对外出租前需要进行改建、改造，完成后需要再次通过消防验收（简称“二消”）后方能投入运营。根据《消防法》、《建设工程消防设计审查和验收管理规定（征求意见稿）》等法律法规规定，除住宅室内装修、村民自建住宅、救灾和其他非人员密集场所的临时性建筑的建设活动外，工程改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）时，建设单位应当依法申请消防设计审查并在竣工后向消防设计审查机关申请消防验收或向消防验收备案机关进行消防验收备案。尽管未经消防验收不影响租赁合同的效力，但是承租人有权据此解除合同，[5]长租公寓运营方作为出租人可能因此支付违约金并赔偿损失。
风险防范：为了更好地防范房源获取阶段的风险，运营方在签订合同前必须深入且全面地进行前期尽调，前往项目实地考察，对房屋权利主体、房屋权属及权利限制、房屋用途限制、各种验收审批手续是否完备等充分调查清楚，核查、比对房屋产权证及附图、竣工图纸、消防审批验收文件等资料原件，对房屋主体结构等质量问题委托专业检测机构进行检测，同时，应在租赁合同中对上述问题对应的合同解除、违约责任及赔偿做出明确约定，以防万一。
2. 出租运营阶段（中端）的主要纠纷及风险防范
1）房源装修质量安全纠纷
长租公寓通常是由运营方自行安排装修改造等事宜，无论是集中式长租公寓还是分散式长租公寓，装修改造的工作量十分巨大，一方面要压缩成本，一方面要吸引租客，造成房屋装修质量“中看不中用”，甚至房屋的安全性都难以得到保障。2018年8月31日，一篇《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章在网络热传，拉开了“自如甲醛房事件”的序幕。随后自如发出声明，承诺2018年9月1日起，下架全国九城全部首次出租房源，待CMA认证机构检验合格后再行上架。未来所有新增房源都将100%检测合格后上架出租，并在自如APP详情页展示检测合格报告。然而，消费者自行委托进行的空气检测报告结果与提供的检测报告结果截然不同，显示甲醛严重超过国家标准。对此，自如愿意提供甲醛治理或者退租服务，但是并不能解释为何该种房源能够通过空气检测。
[6]此类问题引发的诉讼不在少数。
典型案例
【孙露奇与上海朗诗寓商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷案】
(2020)沪0110民初11388号
案情：2020年3月2日，原告孙露奇、被告上海朗诗寓商业管理有限公司签订《长租公寓服务合同》，约定原告承租被告的位于上海市杨浦区闸殷路XXX号朗诗寓新五角场店1512号房间，租期为2020年3月2日至2021年3月1日，原告当天支付了公寓押金5676元、水费押金300元、三个月的住宿费及服务费。原告入住后，因对所租住的1512号房间采光、空气质量、环境噪杂等问题与被告发生争议，遂在2020年6月3日搬离涉案房屋。期间，原告委托蓝莘环境检测技术(上海)有限公司对1512号房间及过道进行空气检测，支付了1200元检测费，实际欠付被告水电费377.48元。庭审中，双方一致确认《长租公寓服务合同》于2020年6月3日解除，法院予以了确认。被告对于原告主张的涉案房屋室内空气检测费700元愿意承担，对原告主张的过道部位空气检测费500元，因结论符合标准，故对该笔费用法院未予支持。
风险防范：对于运营方来说，出租房源空气质量不合格会直接引发解约或侵权诉讼，并且是批量诉讼，对运营方公司声誉及经营的影响极大，除了要及时采取危机公关外，更重要的是事前防范，主要是在房源装修施工环节，对装修材料质量严格把控，在装修施工合同中约定相应空气检测条款，确保竣工后空气质量检测合格（检测机构由运营方指定以确保检测结果真实可靠），把该项条件作为交付标准之一，并约定相应的违约责任。
2）公民个人信息保护问题
2021年11月1日起，《中华人民共和国个人信息保护法》将正式生效。该法对敏感个人信息[7]给出了明确的定义，同时明确了个人信息处理者的义务[8]以及未履行个人信息保护义务的法律责任。长租公寓运营方通常都有自己的信息化服务平台，除了官网还有各自的手机APP，如“自如租房APP”、“魔方公寓APP”、“泊寓APP”等。运营方通常通过这些平台实现客户营销、签约、提供物业服务、收取租金等全流程管理，哪怕是线下获客也是通过平台进行交易。在这个过程中不可避免的会收集到大量的重要个人信息，因此在对该些收集到个人信息的保护方面，运营方必须履行法律规定的告知、通知、保护等义务，否则容易引发因个人信息泄露导致的侵权纠纷或涉及行政责任风险、刑事责任。[9]
2020年8月31日，工业和信息化部网站通报了包括蛋壳公寓、蚂蚁短租的101款侵害用户权益的APP并责令整改，[10]其所涉问题包括违规收集个人信息、超范围收集个人信息、强制用户使用定向推送功能等。
长租公寓运营方收集到的包括房源信息、居住地址、门牌号、银行账号及密码、支付宝账号及密码等可能构成刑法意义上的“财产信息”、“行踪轨迹信息”、“交易信息”，均属于敏感信息，最低侵犯25条既达到刑事处罚标准。而若未按照法律规定的方式通过APP等获取、使用或管理此类信息，极易触犯侵犯公民个人信息罪。但是，目前实务中对前述违法违规行为仍多以责令改正、警告、没收违法所得、责令暂停或者终止提供服务、罚款等行政手段进行管制。
风险防范：在住房服务平台APP内加入个人信息保护政策，对收集、存储、使用、披露公民个人信息进行明示告知并取得相关个人的同意，对信息安全风险进行提示。对于收集公民个人信息的范围以最小必要为原则。除为提供租赁服务需要外，不擅自使用对于通过住房服务平台APP获取的出租人、承租人的个人信息以及房源信息，妥善保管个人信息。若为委托第三方处理该等数据的，应在与第三方的协议中对个人信息的权属以及保密义务作出明确约定，并设置相应的违约条款。在公司内部制度方面，应建立健全个人信息收集、保护的管理制度、操作规程及责任主体，从制度和管理上确保客户的信息安全。
3. 租后管理阶段（后端）的主要纠纷及风险防范
1）资金期限错配导致的纠纷
长租公寓通常都采用“长收短付”的方式管理租金收支，承租人按照“押一付三”或者通过租金贷一次性支付半年甚至一年的租金，而长租公寓运营方则是按月向房东支付租金，由此形成了资金沉淀。“长收短付”本身并不会直接削弱运营方的履约能力，运营方利用巨大的资金池进行套利行为才是资金链断裂的罪魁祸首。如果套利行为始终是能按期赎回资金的，那期限错配也不会出现风险，但是一旦套利资金被套牢，就可能直接导致运营方无力向房东支付下一期租金，最终导致房东与租客的“收房之争”。2018年8月20日，杭州鼎家长租公寓宣布破产，给业主和其4000多户租客留下了一地鸡毛。天眼查APP显示，2021年9月9日，蛋壳公寓关联公司紫梧桐（北京）资产管理有限公司新增被执行人信息，执行标的14354万元，执行法院为北京市东城区人民法院。值得一提的是，该公司已有多条被执行人信息，截至目前被执行总金额超1.8亿元。
2019年12月13日，住建部、发改委、公安部等六部门联合发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》第八条明确要求，“开展住房租金贷款业务，应当以经网签备案的住房租赁合同为依据，按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。第九条对“租金贷”的占比做出了规定，要求住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。2020年9月7日，住建部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，该条例第三十八条规定，“住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。”2021年1月27日，上海市发布了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》。2021年7月29日，天津市也发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的通知》。长租公寓资金池套利、期限错配的风险已经成为影响社会稳定的大问题，各地监管日益严格，市场也愈加趋向规范。作为长租公寓运营方也应“前车之鉴，后事之师。”
风险防范：在强监管环境下，长租公寓运营方应当加强合规经营，符合监管要求，规范合同签订。在合同的价格条款和期限条款中，保证（与出租人签订的）租赁合同中的租金标准、履行期限与（与承租人签订的）房屋租赁合同的租金标准、租赁期限相一致，同时租赁收付频率也应保持一致，防止在合同中出现价差以及长收短付的情况。在资金账目方面，确保资金流水与合同匹配。
2）房屋管理导致的纠纷
集中式长租公寓通常由物业团队驻场进行统一管理，因此房屋一般都是按照约定正常使用，一旦出现问题容易被发现。而分散式长租公寓由于分布在不同小区，有些房屋在出租后被承租人再次进行人为分割成小间，进行群租，比如作为员工宿舍等，因而遭遇小区居民的投诉；有些房屋被用作办公场所，甚至成为电信诈骗团伙的犯罪场所。长租公寓运营方在出租房屋后通常只关注租金收取问题，而对于房屋的使用和管理经常是不闻不问，而原房东在将房屋托管给运营方之后也只关注每个月的租金是否按时到账，对于房屋的使用情况也不再过问。因此，房屋的使用实际上处于一个真空状态，房屋的真实使用情况很难被发现，这也成为很多纠纷滋生的温床，甚至成为了藏污纳垢的所在。
风险防范：长租公寓运营方可以在内部管理上设置房屋巡查制度，按项目或者地域划分由专人在物业的协助下进行定期巡查、了解房屋使用情况并向公司管理部门备案，若发现未按合同约定使用房屋的情况，应当通知整改，若有触发纠纷或涉及刑事犯罪的可能，应当向公司法务预警并由法务判断确定后续处理方案。
3）提前解约纠纷
通常，长租公寓给房东的租金标准会高于市场价，再加上房子交给长租公寓统一运营对于房东来说省心省事，多重诱惑之下，长租公寓运营方能够快速获取到大量的房源。同时，长租公寓运营方与房东之间的合同期限通常在三年以上，同时约定了租金递增比例。但是，一旦市场租金价格出现较大幅度下降或空置率大幅提高（疫情严重时期的情况）时，运营方经营压力陡增，现金流出现问题，运营方就会与出租人协商降租，若协商不成便走向解除，从而波及与租客之间的租约，现实中出现诸多租客被长租公寓强制提前解约引发的纠纷，若合同中对此类解约的处理未约定或者约定不明，则运营方作为违约方应承担相应的违约责任。除了价格因素，运营方还可能因各种各样的原因导致与房东之间的合同解除，从而导致与租客之间的提前解约。
风险防范：运营方在与房东签订的合同中约定市场租金价格波动超过一定比例，则应协商变更租金标准，若无法协商一致，任何一方有权解除合同而无需承担违约责任；同时，运营方可以在与租客的租赁合同中明确约定“若运营方与出租人之间的合同解除，则与租客之间的租赁合同亦自动解除并无需承担违约责任”以及租赁合同解除后的房屋腾退条款，对于腾退的时间、逾期不腾退的处理以及腾退期间的房屋占有使用费均明确约定，为防止因格式条款被认定无效，应在合同中采用合理的方式提示注意。
九、结 语
长租公寓在经历了十几年的发展之后，从初创期到2016-2018年的高速发展期，而后经历了新冠疫情，加速了行业洗牌，分散式长租公寓开启了倒闭潮。如今这个行业正在逐渐走向稳定期，政策监管以及相应法律法规的出台为该行业的健康发展提供了保障，同时也对长租公寓运营商的经营活动提出了更高的合法合规要求。从百花齐放到现在的加速整合，长租公寓只有不断加强运营中的风险防范，方能在激烈行业竞争中立于不败之地。
本文参考
[1]汪灏，“上海长租公寓市场运营中的法律风险透视”，《上海房地》,2019（10）
[2] 微信公众号：“克而瑞租售”
[3]《民法典》第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
《民法典》第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
[4] 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
[5] 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第3条：当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。
[6] 《时代周报》，2020年9月8日，12:59发布，转载自https://baijiahao.baidu.com/s?id=1677240448797226835&wfr=spider&for=pc
[7] 《个人信息保护法》第二十八条 敏感个人信息是一旦泄露或者非法使用，容易导致自然人的人格尊严受到侵害或者人身、财产安全受到危害的个人信息，包括生物识别、宗教信仰、特定身份、医疗健康、金融账户、行踪轨迹等信息，以及不满十四周岁未成年人的个人信息。只有在具有特定的目的和充分的必要性，并采取严格保护措施的情形下，个人信息处理者方可处理敏感个人信息。
[8]《个人信息保护法》第五十一条 个人信息处理者应当根据个人信息的处理目的、处理方式、个人信息的种类以及对个人权益的影响、可能存在的安全风险等，采取下列措施确保个人信息处理活动符合法律、行政法规的规定，并防止未经授权的访问以及个人信息泄露、篡改、丢失：（一）制定内部管理制度和操作规程；（二）对个人信息实行分类管理；（三）采取相应的加密、去标识化等安全技术措施；（四）合理确定个人信息处理的操作权限，并定期对从业人员进行安全教育和培训；（五）制定并组织实施个人信息安全事件应急预案；（六）法律、行政法规规定的其他措施。
《个人信息保护法》第五十七条 发生或者可能发生个人信息泄露、篡改、丢失的，个人信息处理者应当立即采取补救措施，并通知履行个人信息保护职责的部门和个人。通知应当包括下列事项：（一）发生或者可能发生个人信息泄露、篡改、丢失的信息种类、原因和可能造成的危害；（二）个人信息处理者采取的补救措施和个人可以采取的减轻危害的措施；三）个人信息处理者的联系方式。个人信息处理者采取措施能够有效避免信息泄露、篡改、丢失造成危害的，个人信息处理者可以不通知个人；履行个人信息保护职责的部门认为可能造成危害的，有权要求个人信息处理者通知个人。
《个人信息保护法》第五十八条 提供重要互联网平台服务、用户数量巨大、业务类型复杂的个人信息处理者，应当履行下列义务：（一）按照国家规定建立健全个人信息保护合规制度体系，成立主要由外部成员组成的独立机构对个人信息保护情况进行监督；（二）遵循公开、公平、公正的原则，制定平台规则，明确平台内产品或者服务提供者处理个人信息的规范和保护个人信息的义务；（三）对严重违反法律、行政法规处理个人信息的平台内的产品或者服务提供者，停止提供服务；（四）定期发布个人信息保护社会责任报告，接受社会监督。
[9]《个人信息保护法》第六十六条 违反本法规定处理个人信息，或者处理个人信息未履行本法规定的个人信息保护义务的，由履行个人信息保护职责的部门责令改正，给予警告，没收违法所得，对违法处理个人信息的应用程序，责令暂停或者终止提供服务；拒不改正的，并处一百万元以下罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处一万元以上十万元以下罚款。有前款规定的违法行为，情节严重的，由省级以上履行个人信息保护职责的部门责令改正，没收违法所得，并处五千万元以下或者上一年度营业额百分之五以下罚款，并可以责令暂停相关业务或者停业整顿、通报有关主管部门吊销相关业务许可或者吊销营业执照；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处十万元以上一百万元以下罚款，并可以决定禁止其在一定期限内担任相关企业的董事、监事、高级管理人员和个人信息保护负责人。
《个人信息保护法》第六十九条 处理个人信息侵害个人信息权益造成损害，个人信息处理者不能证明自己没有过错的，应当承担损害赔偿等侵权责任。前款规定的损害赔偿责任按照个人因此受到的损失或者个人信息处理者因此获得的利益确定;个人因此受到的损失和个人信息处理者因此获得的利益难以确定的，根据实际情况确定赔偿数额。
《个人信息保护法》第七十一条违反本法规定，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《刑法》第二百五十三条之一 【侵犯公民个人信息罪】违反国家有关规定，向他人出售或者提供公民个人信息，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。违反国家有关规定，将在履行职责或者提供服务过程中获得的公民个人信息，出售或者提供给他人的，依照前款的规定从重处罚。窃取或者以其他方法非法获取公民个人信息的，依照第一款的规定处罚。
[10]来源：中国政府网http://www.gov.cn/xinwen/2020-09/01/content_5539130.htm 2020-09-01 21:22
长租公寓，是近十几年来房地产市场一个新业态，在巨大的政策红利支持和潜在的巨大发展空间引导下，长租公寓市场不断受到各方青睐，房企、酒店集团、房地产中介、金融机构、互联网公司等纷纷入场，在资本市场的助推下，长租公寓市场规模不断扩大，行业竞争也愈演愈烈。伴随着长租公寓市场的蓬勃发展，各种风险也逐渐开始显露，因此，笔者尝试从多个维度剖析长租公寓涉及的纠纷以及风险防范措施。
一、长租公寓的定义
根据中国饭店协会在2018年3月28日发布的行业标准《租赁式公寓经营服务规范》，“长租公寓企业”是为特定人群提供一个月（含一个月）以上的居住空间和有限服务的经营企业，但该规范并未给予“长租公寓”具体定义。一般而言，“长租公寓”是指自行开发建设或以从存量房市场获取的房源为运作标的，对房源进行标准化装修或改造并配备标准化物业服务后对外出租且租期较长（通常为一年以上）的租赁式公寓。
二、长租公寓的基本类型
根据仲量联行发布的《中国长租公寓市场白皮书2018》，机构化长租公寓按产权集中度分为分散式和集中式两种。其中集中式长租公寓是专指产权集中、租期长且提供基础服务的市场化租赁型公寓。而根据土地使用的性质，集中式长租公寓又分为三类 ：租赁住宅用地上建长租公寓、商品住宅用地的自持部分上建长租公寓、非住宅用地上的存量改造型长租公寓。第一类是指土地性质为各试点城市规划建设租赁住房的集体用地，目前主要出让给地方国企开发。第二类产生的原因是自2016年以来，一些主要城市的部分商品住宅用地出让时都规定了一定比例的自持面积，要求房地产开发企业将自持商品房屋全部用于对外租赁，不得销售或转让。第三类是指目前市场上已开业运营的长租公寓项目，以存量改造为主，主要通过收购存量酒店、办公楼、零售等物业加以改造来获得。集中式长租公寓的特点是房源集中、紧凑，服务半径小，容易集中管理且管理成本相对较低。
分散式长租公寓，指运营方将分散于不同地段不同楼宇的房源进行整合后进行标准化装修改造，向承租人提供整体的、标准化的服务。由于分散式长租公寓房源散落于不同楼宇之中，服务半径增大，管理成本相对较高，因此多采用信息化管理手段提高运营效率。[1]
三、2021年长租公寓市场情况及品牌影响力
2021年一季度，TOP20集中式长租公寓新开业规模63.46万件，虽增速放缓，但仍呈现持续上涨态势，2021年政府工作报告中提出切实规范发展长租房市场，因此各城市纷纷出台住房租赁相关政策。2021年8月上海加大了住房公积金的提取额度，减轻职工租房压力，各大企业也加大了供应量。河北省住房和城乡建设厅、省政务服务办、省公安厅、省市场监管局、省网信办、河北银保监局6部门联合印发《关于进一步规范住房租赁市场秩序的通知》，提出住房租赁市场监管七个方面政策举措：加强市场主体从业管理、规范住房租赁信息发布管理、完善住房租赁管理服务平台、落实租赁合同网签备案和信息登记管理、强化住房租赁市场监管、做好租赁住房安全管理、强化部门联合监管。在政策红利下，租赁市场进入快车道，长租公寓品牌如雨后春笋，根据克而瑞发布的《2021年9月中国长租公寓品牌传播力榜》，雅诗阁、龙湖冠寓、自如排名前三。[2]
上图为克而瑞租售发布的9月长租公寓品牌影响力榜单前20位
四、长租公寓纠纷情况概述
1. 纠纷数量概况
2001年至今，全国法院审理涉及长租公寓的诉讼案件共404件，从下图中可以看出，在2019年案件数量有一个爆发式增长并达到顶峰后，2020年案件数有所下降，从截至2021年9月的数据来看，随着行业监管日趋严格，预计2021年的案件数大概率依然会延续下降趋势。
数据来源：威科先行2021年9月9日查询
2. 纠纷类型
在上述的404件诉讼案件中，民事案件393件，占比97.28%，刑事案件10件，占比2.48%，执行案件1件占比0.25%。在民事案件中，房屋租赁纠纷排在首位，共计149件；其次是商品房销售合同纠纷，共计96件，为群体性案件。其他纠纷还包括：民间借贷纠纷（10件）、中介合同纠纷（8件）、侵害商标权纠纷（8件）、侵害作品信息网络传播权纠纷（7件）、名誉权纠纷（6件）、服务合同纠纷（6件）、劳动合同纠纷（6件）、委托合同纠纷（5件）、诈骗罪（5件）、承揽合同纠纷（3件）、装饰装修合同纠纷（3件）等。
上图为前五大案由及对应案件数，数据来源：威科先行2021年9月9日查询
3. 案件标的额
长租公寓纠纷中，所涉及的标的额介于10-50万元之间的占比55.95%，标的额介于0-10万元之间的占比14.98%，标的额介于1000-5000万元的占比3.52%，呈现出中间大、两头小的形态。
数据来源：威科先行2021年9月9日查询
五、长租公寓纠纷背后的基础法律关系
要探究长租公寓纠纷背后的基础法律关系，首先必须了解长租公寓的运作方式及交易模式。
1. 长租公寓运营过程中通常涉及到三方当事人，即出租人（房屋权利人）、长租公寓运营方（以下简称为“运营方”）及承租人。但是，在运营方通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租的模式下，仅涉及运营方及承租人两方主体。
运作方式：出租人与运营方签订房屋租赁合同或委托经营合同（或资产委托管理合同等），运营方作为“二房东”与承租人再行签订房屋租赁合同，而出租人与承租人之间不存在直接法律关系。
思考：当在出租人与运营方之间签订的是委托经营合同（或资产管理委托合同等类似之合同名称）时，两者之间究竟是何种法律关系？
实务中对此有颇多争议。在天津市南开区人民法院审理的【(2020)津0104民初6315号】付宁与天津优居信息技术有限公司、北京联优生活物业管理有限公司委托合同纠纷案件中，将案由定为委托合同纠纷；在北京市朝阳区人民法院审理的【(2020)京0105民初21606号】张连贵与达人（天津）网络科技有限公司委托合同纠纷案件中，也是将案由定为委托合同纠纷；而在广州市白云区人民法院审理的【(2021)粤0111民初2911号】冯筱雯与广州空港假日别墅酒店有限公司、李立波房屋租赁合同纠纷案件中，案由是房屋租赁合同纠纷，广州白云区法院认为“涉案房屋系原告从中富飞和公司承租而来，其将涉案房屋委托给空港假日酒店经营管理，由空港假日酒店每月支付固定的收益款，虽然双方签订的合同名为委托经营合同，但实际上是转租合同。”在广州冠寓商业运营管理有限公司、广州瑞峰酒店有限公司合同纠纷案一审中，法院认为，“关于冠寓公司、瑞峰公司双方签订的《委托管理协议》的性质问题，协议约定由瑞峰公司向冠寓公司提供场地、不参与实际经营、定期收取固定利润，冠寓公司则独立经营，自负盈亏。符合《中华人民共和国合同法》中关于租赁合同所描述的特征，因此该《委托管理协议》应定性为租赁合同。”
委托经营合同（或资产委托管理合同等）中一般会有几项比较重要的约定，包括：①业主委托运营方对房屋进行运营管理，并授权运营方将房屋对外进行出租；②运营方提供装修改造、保洁维修、租客管理等服务；③一年或数年的委托期限；④运营方向业主支付收益；⑤业主向运营方支付服务费、管理费等费用。单纯从这些约定来看，确实很容易让人将双方关系理解为“业主委托长租公寓运营方对房屋进行专业化的管理，以获得相应的收益，并向运营方支付费用”。与此同时，应当注意到委托经营合同中一般会对业主的收益做出直接或间接的保底约定，即无论房屋是否出租以及出租价格的高低，运营方均会按季度或按月向业主支付合同约定的预期收益。由此看来，出租人与运营方之间实际就是房屋租赁关系而非委托关系，这一点也得到了北京、上海、天津等多地法院的认可。
其法律关系简图如下：
交易模式：出租人都要将房屋移交给运营方，运营方进行标准化改造装修后将房屋移交承租人使用，承租人向运营方支付租金。
当运营方采用“长收短付”模式运作时，就可能形成资金池。
2. 如果涉及租金贷，则法律关系会相对复杂一点，存在四方主体，分别是出租人、运营方、承租人、出借人（银行或P2P平台等第三方融资机构），四方主体以运营方为纽带构成了多重法律关系。
运作方式：出租人与运营方签订房屋租赁合同或委托经营合同，运营方作为“二房东”与承租人再行签订房屋租赁合同，同时出借人与承租人签订借款合同。有关出租人与运营方之间的法律关系不再赘述。
其法律关系简图如下：
上述涉及“租金贷”的运作方式下，交易模式也相应复杂一点，因为银行或P2P平台等第三方融资机构发放的贷款通常为1年期甚至更长期限，而运营方按月向出租人支付租金，此种“期限错配”的模式下就会在运营方形成“资金池”，使得运营方实现了融资目的，用这个资金池不断获取新的房源，扩大市场占有率，同时也容易出现因运营方资金链断裂造成的群体违约事件。
六、长租公寓相关的主要法律法规梳理
就目前来说，国家并未出台明确针对长租公寓行业的相关法律法规，与长租公寓相关度较高的还是与租赁相关的法律法规或其他规范性文件，具体罗列如下：
法律：《民法典》、《城市房地产管理法》、《民事诉讼法》等；
行政法规、规章：《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、《商品房屋租赁管理办法》、《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》、《住房租赁条例（征求意见稿）》、《租赁房屋治安管理规定》、《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》等；
地方性法规、规章：《深圳市租赁房屋综合管理办法（征求意见稿）等、《上海市房屋租赁条例》、《上海市居住房屋租赁管理办法》、各地根据《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》出台的地方性规章等；
司法解释：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等；
地方司法文件：北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》、《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》、《上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》等。
七、与长租公寓运营相关的监管要求与行业标准
目前，关于长租公寓规范化、标准化的规范仅有中国饭店协会于2018年3月28日《租赁式公寓经营服务规范》，除了该行业标准外，其他监管要求并不明确，因此，各地对长租公寓相关政策、规范的执行及监管力度可能参差不齐，因此，长租公寓的投资经营面临更多的不确定性和法律风险。
八、长租公寓运营中的纠纷及风险防范
长租公寓的运营方通常采取的运营模式有两种：一种是重资产运营方式，另一种是轻资产运营方式。重资产运营方式，是指运营方通过将自持物业（以自建、收购等方式获取）对外出租，收取租金、获取利益的方式；轻资产运营方式，是指运营方通过长期租赁方式获取房源并进行标准化改造后，通过转租获得租金价差的模式。无论哪种方式，长租公寓项目通常都要经历三个阶段，分别是房源获取阶段（前端）、出租运营阶段（中端）、租后管理阶段（后端），除了延期交付、欠租、质量问题等常规风险外，长租公寓运营过程中的法律风险有其特殊性，试述之。
1. 房源获取阶段（前端）的主要纠纷及风险防范
除自建房源外，长租公寓运营方通常以收购（股权或资产）或长期租赁方式获取房源，此时的交易对手是房源的产权人，需要与其就商务条件进行磋商并了解其本身以及房产的法律状态以及化解前端法律风险的手段主要还是依靠前期尽调，否则容易在后续合同履行中发生障碍进而导致巨大损失。
1）房源存在权利限制导致的纠纷
典型案例
【洋部落（北京）企业管理咨询有限公司与芦东钢等房屋租赁合同纠纷案】 (2019)京0113民初20066号
案情：九州隆华公司为北京市顺义区×大街×号院房屋（以下称案涉房屋）的登记所有人，2014年7月15日九州隆华公司与案外人签订抵押担保合同，并办理了抵押登记。2013年4月27日，九州隆华公司向腾信公司出具《经营管理委托书》，全权委托腾信公司对案涉房屋进行经营管理。2016年4月9日，腾信公司与洋部落公司签订《租赁合同书》，将案涉房屋转租给了洋部落公司。此后，洋部落公司将案涉房屋部分转租给了汉庭酒店，剩余部分自行投资两千余万元进行装修，用于经营新派公寓。后洋部落公司得知涉诉房屋已经在签订租赁合同前被法院查封，遂诉请法院判决解除租赁合同并赔偿损失。
法院认为，洋部落公司与腾信公司签订的《租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。洋部落公司与腾信公司在签订合同时，抵押权已经存在，双方均清楚了解，且现有证据不足以证实在签订合同过程中腾信公司故意隐瞒了涉案房屋已经被法院在房管部门查封的事实。最终，法院判决合同解除，腾信公司返还保证金并由法院酌定赔偿仅800万元（与诉讼请求赔偿金额1733.81万元相比少了933.81万元之多）。
事实上，签订租赁合同的时间与抵押、查封的时间先后顺序不同，产生法律效果也完全不同，租赁在先，抵押、查封在后，此时抵押权之设立或法院查封不影响房屋租赁合同之效力，租赁期内即使租赁物的所有权发生变动，租赁物的受让人依然受该租赁合同约束，即承租人有权请求租赁物的受让人继续履行租赁合同。[3]但若抵押、查封在先，租赁在后，尽管租赁合同依然有效，但租赁物的受让人不再受该租赁合同约束，承租人无权请求该受让人继续履行租赁合同，即在担保物权实现后，租赁合同提前终止。[4]此时，抵押权实现给承租人造成的损失是否能获得赔偿以及赔偿比例要看合同如何约定，若合同未约定赔偿且出租人无过错，则承租人须自行承担损失。
2）因房屋严重质量问题导致的纠纷
房屋使用过程中的一些小问题通常纳入出租方的日常维修维护义务来解决，房屋严重质量问题是指房屋主体结构问题或者其他导致承租人无法正常使用房屋的严重质量问题，若承租了此种房源，可能最终无法正式开业经营，造成巨大的前期投入损失。
典型案例
【广州冠寓商业运营管理有限公司、广州瑞峰酒店有限公司合同纠纷案】
(2020)粤01民终24712号
案情：2018年5月11日，冠寓公司（乙方）与瑞峰公司（甲方）签订《委托管理协议》，约定就甲方拥有合法承租权的位于广州市越秀区三元里大道321号一栋四、五层房屋及相关财产、权益展开托管合作，由甲方委托乙方对托管资产进行受托管理，托管资产用于经营长租公寓，受托管理期限定为6年。房屋交付使用后，房屋出现吊顶渗水、发霉等问题，冠寓公司委托广东建准检测技术有限公司于某19年5月22日出具《房屋完损性鉴定报告》，鉴定结论：根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）5.4.3条的规定，该房屋六层自编3×B轴柱受压区混凝土出现压碎迹象，且柱因受压产生竖向开裂、保护层剥落现象，属危险构件，存在安全隐患，影响结构安全使用，应及时对该构件迹象加固处理。
多轮沟通无效后，冠寓公司向瑞峰公司发出了《解除合同通知函》，主要理由是：该物业楼体结构有严重的质量问题，存在结构性裂缝和安全隐患，物业四、五楼出现天花板、墙壁发生渗水、发霉以及天花板掉落等问题的房间多达43间，全部无法对外出租，多次要求瑞峰公司修复、整改，但瑞峰公司从未采取任何行动，致使其司始终无法正常经营约定的长租公寓业务，损失巨大。
一审中，对房屋进行了鉴定，认定该房屋存在结构安全问题，符合合同约定的解除条件，合同已于送达瑞峰公司当日解除，最终支持了冠寓公司的多项诉讼请求。二审中，广州中院认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，最终判决驳回上诉，维持原判。
上述纠纷案件最终虽然取得胜诉，但是前期的投入和损失绝不仅限于举证成功的这些损失，时间成本、机会成本、管理成本等难以量化的损失是无法通过司法途径得到弥补的，因此还是应当防患于未然，重视项目前期调查，尽量将风险提前化解。
3）改建后无法通过消防验收导致的纠纷
一般来说，开发商自行开发并自持的集中式长租公寓在工程竣工验收备案前都已通过消防验收，可以直接投入长租公寓运营；而从存量房市场中获取的集中式长租公寓在对外出租前需要进行改建、改造，完成后需要再次通过消防验收（简称“二消”）后方能投入运营。根据《消防法》、《建设工程消防设计审查和验收管理规定（征求意见稿）》等法律法规规定，除住宅室内装修、村民自建住宅、救灾和其他非人员密集场所的临时性建筑的建设活动外，工程改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）时，建设单位应当依法申请消防设计审查并在竣工后向消防设计审查机关申请消防验收或向消防验收备案机关进行消防验收备案。尽管未经消防验收不影响租赁合同的效力，但是承租人有权据此解除合同，[5]长租公寓运营方作为出租人可能因此支付违约金并赔偿损失。
风险防范：为了更好地防范房源获取阶段的风险，运营方在签订合同前必须深入且全面地进行前期尽调，前往项目实地考察，对房屋权利主体、房屋权属及权利限制、房屋用途限制、各种验收审批手续是否完备等充分调查清楚，核查、比对房屋产权证及附图、竣工图纸、消防审批验收文件等资料原件，对房屋主体结构等质量问题委托专业检测机构进行检测，同时，应在租赁合同中对上述问题对应的合同解除、违约责任及赔偿做出明确约定，以防万一。
2. 出租运营阶段（中端）的主要纠纷及风险防范
1）房源装修质量安全纠纷
长租公寓通常是由运营方自行安排装修改造等事宜，无论是集中式长租公寓还是分散式长租公寓，装修改造的工作量十分巨大，一方面要压缩成本，一方面要吸引租客，造成房屋装修质量“中看不中用”，甚至房屋的安全性都难以得到保障。2018年8月31日，一篇《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章在网络热传，拉开了“自如甲醛房事件”的序幕。随后自如发出声明，承诺2018年9月1日起，下架全国九城全部首次出租房源，待CMA认证机构检验合格后再行上架。未来所有新增房源都将100%检测合格后上架出租，并在自如APP详情页展示检测合格报告。然而，消费者自行委托进行的空气检测报告结果与提供的检测报告结果截然不同，显示甲醛严重超过国家标准。对此，自如愿意提供甲醛治理或者退租服务，但是并不能解释为何该种房源能够通过空气检测。
[6]此类问题引发的诉讼不在少数。
典型案例
【孙露奇与上海朗诗寓商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷案】
(2020)沪0110民初11388号
案情：2020年3月2日，原告孙露奇、被告上海朗诗寓商业管理有限公司签订《长租公寓服务合同》，约定原告承租被告的位于上海市杨浦区闸殷路XXX号朗诗寓新五角场店1512号房间，租期为2020年3月2日至2021年3月1日，原告当天支付了公寓押金5676元、水费押金300元、三个月的住宿费及服务费。原告入住后，因对所租住的1512号房间采光、空气质量、环境噪杂等问题与被告发生争议，遂在2020年6月3日搬离涉案房屋。期间，原告委托蓝莘环境检测技术(上海)有限公司对1512号房间及过道进行空气检测，支付了1200元检测费，实际欠付被告水电费377.48元。庭审中，双方一致确认《长租公寓服务合同》于2020年6月3日解除，法院予以了确认。被告对于原告主张的涉案房屋室内空气检测费700元愿意承担，对原告主张的过道部位空气检测费500元，因结论符合标准，故对该笔费用法院未予支持。
风险防范：对于运营方来说，出租房源空气质量不合格会直接引发解约或侵权诉讼，并且是批量诉讼，对运营方公司声誉及经营的影响极大，除了要及时采取危机公关外，更重要的是事前防范，主要是在房源装修施工环节，对装修材料质量严格把控，在装修施工合同中约定相应空气检测条款，确保竣工后空气质量检测合格（检测机构由运营方指定以确保检测结果真实可靠），把该项条件作为交付标准之一，并约定相应的违约责任。
2）公民个人信息保护问题
2021年11月1日起，《中华人民共和国个人信息保护法》将正式生效。该法对敏感个人信息[7]给出了明确的定义，同时明确了个人信息处理者的义务[8]以及未履行个人信息保护义务的法律责任。长租公寓运营方通常都有自己的信息化服务平台，除了官网还有各自的手机APP，如“自如租房APP”、“魔方公寓APP”、“泊寓APP”等。运营方通常通过这些平台实现客户营销、签约、提供物业服务、收取租金等全流程管理，哪怕是线下获客也是通过平台进行交易。在这个过程中不可避免的会收集到大量的重要个人信息，因此在对该些收集到个人信息的保护方面，运营方必须履行法律规定的告知、通知、保护等义务，否则容易引发因个人信息泄露导致的侵权纠纷或涉及行政责任风险、刑事责任。[9]
2020年8月31日，工业和信息化部网站通报了包括蛋壳公寓、蚂蚁短租的101款侵害用户权益的APP并责令整改，[10]其所涉问题包括违规收集个人信息、超范围收集个人信息、强制用户使用定向推送功能等。
长租公寓运营方收集到的包括房源信息、居住地址、门牌号、银行账号及密码、支付宝账号及密码等可能构成刑法意义上的“财产信息”、“行踪轨迹信息”、“交易信息”，均属于敏感信息，最低侵犯25条既达到刑事处罚标准。而若未按照法律规定的方式通过APP等获取、使用或管理此类信息，极易触犯侵犯公民个人信息罪。但是，目前实务中对前述违法违规行为仍多以责令改正、警告、没收违法所得、责令暂停或者终止提供服务、罚款等行政手段进行管制。
风险防范：在住房服务平台APP内加入个人信息保护政策，对收集、存储、使用、披露公民个人信息进行明示告知并取得相关个人的同意，对信息安全风险进行提示。对于收集公民个人信息的范围以最小必要为原则。除为提供租赁服务需要外，不擅自使用对于通过住房服务平台APP获取的出租人、承租人的个人信息以及房源信息，妥善保管个人信息。若为委托第三方处理该等数据的，应在与第三方的协议中对个人信息的权属以及保密义务作出明确约定，并设置相应的违约条款。在公司内部制度方面，应建立健全个人信息收集、保护的管理制度、操作规程及责任主体，从制度和管理上确保客户的信息安全。
3. 租后管理阶段（后端）的主要纠纷及风险防范
1）资金期限错配导致的纠纷
长租公寓通常都采用“长收短付”的方式管理租金收支，承租人按照“押一付三”或者通过租金贷一次性支付半年甚至一年的租金，而长租公寓运营方则是按月向房东支付租金，由此形成了资金沉淀。“长收短付”本身并不会直接削弱运营方的履约能力，运营方利用巨大的资金池进行套利行为才是资金链断裂的罪魁祸首。如果套利行为始终是能按期赎回资金的，那期限错配也不会出现风险，但是一旦套利资金被套牢，就可能直接导致运营方无力向房东支付下一期租金，最终导致房东与租客的“收房之争”。2018年8月20日，杭州鼎家长租公寓宣布破产，给业主和其4000多户租客留下了一地鸡毛。天眼查APP显示，2021年9月9日，蛋壳公寓关联公司紫梧桐（北京）资产管理有限公司新增被执行人信息，执行标的14354万元，执行法院为北京市东城区人民法院。值得一提的是，该公司已有多条被执行人信息，截至目前被执行总金额超1.8亿元。
2019年12月13日，住建部、发改委、公安部等六部门联合发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》第八条明确要求，“开展住房租金贷款业务，应当以经网签备案的住房租赁合同为依据，按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。第九条对“租金贷”的占比做出了规定，要求住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。2020年9月7日，住建部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，该条例第三十八条规定，“住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。”2021年1月27日，上海市发布了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》。2021年7月29日，天津市也发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的通知》。长租公寓资金池套利、期限错配的风险已经成为影响社会稳定的大问题，各地监管日益严格，市场也愈加趋向规范。作为长租公寓运营方也应“前车之鉴，后事之师。”
风险防范：在强监管环境下，长租公寓运营方应当加强合规经营，符合监管要求，规范合同签订。在合同的价格条款和期限条款中，保证（与出租人签订的）租赁合同中的租金标准、履行期限与（与承租人签订的）房屋租赁合同的租金标准、租赁期限相一致，同时租赁收付频率也应保持一致，防止在合同中出现价差以及长收短付的情况。在资金账目方面，确保资金流水与合同匹配。
2）房屋管理导致的纠纷
集中式长租公寓通常由物业团队驻场进行统一管理，因此房屋一般都是按照约定正常使用，一旦出现问题容易被发现。而分散式长租公寓由于分布在不同小区，有些房屋在出租后被承租人再次进行人为分割成小间，进行群租，比如作为员工宿舍等，因而遭遇小区居民的投诉；有些房屋被用作办公场所，甚至成为电信诈骗团伙的犯罪场所。长租公寓运营方在出租房屋后通常只关注租金收取问题，而对于房屋的使用和管理经常是不闻不问，而原房东在将房屋托管给运营方之后也只关注每个月的租金是否按时到账，对于房屋的使用情况也不再过问。因此，房屋的使用实际上处于一个真空状态，房屋的真实使用情况很难被发现，这也成为很多纠纷滋生的温床，甚至成为了藏污纳垢的所在。
风险防范：长租公寓运营方可以在内部管理上设置房屋巡查制度，按项目或者地域划分由专人在物业的协助下进行定期巡查、了解房屋使用情况并向公司管理部门备案，若发现未按合同约定使用房屋的情况，应当通知整改，若有触发纠纷或涉及刑事犯罪的可能，应当向公司法务预警并由法务判断确定后续处理方案。
3）提前解约纠纷
通常，长租公寓给房东的租金标准会高于市场价，再加上房子交给长租公寓统一运营对于房东来说省心省事，多重诱惑之下，长租公寓运营方能够快速获取到大量的房源。同时，长租公寓运营方与房东之间的合同期限通常在三年以上，同时约定了租金递增比例。但是，一旦市场租金价格出现较大幅度下降或空置率大幅提高（疫情严重时期的情况）时，运营方经营压力陡增，现金流出现问题，运营方就会与出租人协商降租，若协商不成便走向解除，从而波及与租客之间的租约，现实中出现诸多租客被长租公寓强制提前解约引发的纠纷，若合同中对此类解约的处理未约定或者约定不明，则运营方作为违约方应承担相应的违约责任。除了价格因素，运营方还可能因各种各样的原因导致与房东之间的合同解除，从而导致与租客之间的提前解约。
风险防范：运营方在与房东签订的合同中约定市场租金价格波动超过一定比例，则应协商变更租金标准，若无法协商一致，任何一方有权解除合同而无需承担违约责任；同时，运营方可以在与租客的租赁合同中明确约定“若运营方与出租人之间的合同解除，则与租客之间的租赁合同亦自动解除并无需承担违约责任”以及租赁合同解除后的房屋腾退条款，对于腾退的时间、逾期不腾退的处理以及腾退期间的房屋占有使用费均明确约定，为防止因格式条款被认定无效，应在合同中采用合理的方式提示注意。
九、结 语
长租公寓在经历了十几年的发展之后，从初创期到2016-2018年的高速发展期，而后经历了新冠疫情，加速了行业洗牌，分散式长租公寓开启了倒闭潮。如今这个行业正在逐渐走向稳定期，政策监管以及相应法律法规的出台为该行业的健康发展提供了保障，同时也对长租公寓运营商的经营活动提出了更高的合法合规要求。从百花齐放到现在的加速整合，长租公寓只有不断加强运营中的风险防范，方能在激烈行业竞争中立于不败之地。
本文参考
[1]汪灏，“上海长租公寓市场运营中的法律风险透视”，《上海房地》,2019（10）
[2] 微信公众号：“克而瑞租售”
[3]《民法典》第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
《民法典》第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
[4] 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
[5] 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第3条：当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。
[6] 《时代周报》，2020年9月8日，12:59发布，转载自https://baijiahao.baidu.com/s?id=1677240448797226835&wfr=spider&for=pc
[7] 《个人信息保护法》第二十八条 敏感个人信息是一旦泄露或者非法使用，容易导致自然人的人格尊严受到侵害或者人身、财产安全受到危害的个人信息，包括生物识别、宗教信仰、特定身份、医疗健康、金融账户、行踪轨迹等信息，以及不满十四周岁未成年人的个人信息。只有在具有特定的目的和充分的必要性，并采取严格保护措施的情形下，个人信息处理者方可处理敏感个人信息。
[8]《个人信息保护法》第五十一条 个人信息处理者应当根据个人信息的处理目的、处理方式、个人信息的种类以及对个人权益的影响、可能存在的安全风险等，采取下列措施确保个人信息处理活动符合法律、行政法规的规定，并防止未经授权的访问以及个人信息泄露、篡改、丢失：（一）制定内部管理制度和操作规程；（二）对个人信息实行分类管理；（三）采取相应的加密、去标识化等安全技术措施；（四）合理确定个人信息处理的操作权限，并定期对从业人员进行安全教育和培训；（五）制定并组织实施个人信息安全事件应急预案；（六）法律、行政法规规定的其他措施。
《个人信息保护法》第五十七条 发生或者可能发生个人信息泄露、篡改、丢失的，个人信息处理者应当立即采取补救措施，并通知履行个人信息保护职责的部门和个人。通知应当包括下列事项：（一）发生或者可能发生个人信息泄露、篡改、丢失的信息种类、原因和可能造成的危害；（二）个人信息处理者采取的补救措施和个人可以采取的减轻危害的措施；三）个人信息处理者的联系方式。个人信息处理者采取措施能够有效避免信息泄露、篡改、丢失造成危害的，个人信息处理者可以不通知个人；履行个人信息保护职责的部门认为可能造成危害的，有权要求个人信息处理者通知个人。
《个人信息保护法》第五十八条 提供重要互联网平台服务、用户数量巨大、业务类型复杂的个人信息处理者，应当履行下列义务：（一）按照国家规定建立健全个人信息保护合规制度体系，成立主要由外部成员组成的独立机构对个人信息保护情况进行监督；（二）遵循公开、公平、公正的原则，制定平台规则，明确平台内产品或者服务提供者处理个人信息的规范和保护个人信息的义务；（三）对严重违反法律、行政法规处理个人信息的平台内的产品或者服务提供者，停止提供服务；（四）定期发布个人信息保护社会责任报告，接受社会监督。
[9]《个人信息保护法》第六十六条 违反本法规定处理个人信息，或者处理个人信息未履行本法规定的个人信息保护义务的，由履行个人信息保护职责的部门责令改正，给予警告，没收违法所得，对违法处理个人信息的应用程序，责令暂停或者终止提供服务；拒不改正的，并处一百万元以下罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处一万元以上十万元以下罚款。有前款规定的违法行为，情节严重的，由省级以上履行个人信息保护职责的部门责令改正，没收违法所得，并处五千万元以下或者上一年度营业额百分之五以下罚款，并可以责令暂停相关业务或者停业整顿、通报有关主管部门吊销相关业务许可或者吊销营业执照；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处十万元以上一百万元以下罚款，并可以决定禁止其在一定期限内担任相关企业的董事、监事、高级管理人员和个人信息保护负责人。
《个人信息保护法》第六十九条 处理个人信息侵害个人信息权益造成损害，个人信息处理者不能证明自己没有过错的，应当承担损害赔偿等侵权责任。前款规定的损害赔偿责任按照个人因此受到的损失或者个人信息处理者因此获得的利益确定;个人因此受到的损失和个人信息处理者因此获得的利益难以确定的，根据实际情况确定赔偿数额。
《个人信息保护法》第七十一条违反本法规定，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《刑法》第二百五十三条之一 【侵犯公民个人信息罪】违反国家有关规定，向他人出售或者提供公民个人信息，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。违反国家有关规定，将在履行职责或者提供服务过程中获得的公民个人信息，出售或者提供给他人的，依照前款的规定从重处罚。窃取或者以其他方法非法获取公民个人信息的，依照第一款的规定处罚。
[10]来源：中国政府网http://www.gov.cn/xinwen/2020-09/01/content_5539130.htm 2020-09-01 21:22