开发商原因无法签订《房屋买卖合同》，为何诚意金要不回来？

当今，签订《商品买卖合同》之前预先签订《商品房认购协议》为开发商卖房的普遍形式。然而在签订该协议时，为了确保将来签订《商品买卖合同》，一般开发商都会约定购房人缴纳诚意金。这钱交出去容易想要退可是难了，那么诚意金什么情况下能退还呢？请看下面案例。
案情
2015年7月29日，王某与奔腾公司签订《商品房认购协议》，约定：“王某认购腾飞国际商品房一套，诚意金2万元；如自签订之日起3月内，因奔腾公司的原因未能与王某签订《商品房买卖合同》，王某有权解除认购协议，奔腾公司返还王某已付房款及利息；如王某未在奔腾公司通知之日起3个工作日内签订《商品房买卖合同》或不履行此认购协议时，奔腾公司有权扣除诚意金”。签订《商品房认购协议》当日，王某支付了诚意金2万元。2015年9月5日王某以奔腾公司无《预售许可证》，无法签订《商品房买卖合同》为由，拒付房屋首付款，要求奔腾公司退还诚意金，奔腾公司认为：《商品房认购协议》是商品房买卖预约合同，不适用房屋预售相关法律规定。且奔腾公司于2015年9月7日取得《商品房预售许可证》，不同意退还诚意金。
遂王某于2015年9月6日提起仲裁申请，请求裁决：确认《商品房认购协议》无效并非要求奔腾公司返还购房诚意金2万元。
仲裁结果
裁决驳回王某的仲裁请求。
专家评析
根据《商品房认购协议》的约定内容来看，该协议的签订是为了确保双方将来签订《商品买卖合同》的合同。协议并没有就房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等条款进行约定。该协议签订后，双方也并不能直接实现买卖房屋的交易目的，还须将来另行订立一个《房屋买卖合同》，因此从性质上看《商品房认购协议》不是商品房预售合同性质，而是商品房买卖预约合同。协议是双方真实的意思表示，不存在无效情形，《商品房认购协议》合法有效。因此，王某以奔腾公司无商品房预售许可证为由要求确认《商品房认购协议》无效没有事实依据和法律依据，且奔腾公司在协议约定的期限内取得《预售许可证》，具备签订《房屋买卖合同》的条件，奔腾公司也不存在违约，因此奔腾公司有权按约定扣除诚意金。
哈仲提示
什么情况下诚意金可以退回？
一、在开发商存在违反预约合同约定的情况下，买房人可以按合同请求开发商退还诚意金。如本案，开发商一直未能办理《预售许可证》致使其在协议约定的3月的期限内未能与王某办理《房屋买卖合同》。此时开发商构成了违约，应退还王某诚意金。
二、在不可归责于双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，诚意金可以退还。
如购房者缴纳诚意金后对，只要购房者履行了与开发商协商沟通合同条款的义务，因合同条款协商不了无法签约，就属于前述不可归责于当事人双方的事由，购房者也是可以请求退还诚意金的。