如何通过启动特别程序快速实现债权

案情聚焦
2014年10月14日，A商业银行股份有限公司（以下简称“A银行”）与B汽车租赁有限公司（以下简称“B租赁公司”）签订《流动资金借款合同》，约定贷款140万元。同日，C以其所有的位于D县的房产作为抵押物，为该笔贷款债权提供抵押担保，随后办理了抵押登记，并由D县房地产管理局颁发了他项权利证书。合同履行中，B租赁公司违反合同约定，逾期拖欠贷款数日，A银行宣布贷款提前到期，请求法院对抵押房屋拍卖、变卖，并对所得价款优先受偿。
法院裁判
法院认为，本案借款法律关系基本事实清楚，证据充分，足以认定A银行与B租赁公司之间存在债权债务关系。A银行抵押权设立合法。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称“《民事诉讼法》”）之规定，裁定对C所有的位于D县的房产（房地产权证号：XXXXXXXX号）及该房产所占用的建设用地使用权（产权证号： XX—XXXX号）采取拍卖、变卖等方式或依法变价，所得价款优先偿还A银行借款本金及利息；案件申请费100元，由C负担。
律师分析
本案的亮点是：直接通过“实现担保物权”的特别程序达到实现债权的目的。
与普通程序不同，人民法院审理实现担保物权案件，实行一审终审，一般在立案之日起三十日内或公告期满后三十日内审结。债权人依据生效裁定即可直接申请强制执行。不仅在审限和程序方面都更为简便，而且较普通程序来说，特别程序的诉讼成本更低，所以，启动实现担保物权程序能够更加高效便捷的达到实现债权的目的。
但是，由于实现担保物权的案件前提是债权债务关系和抵押关系都要清晰明确、合法有效。这就对申请人的请求能否被支持提出了很高的要求，一旦发现债权人、债务人、抵押人之间有任何的争议，法院都会裁定驳回。所以律师建议在提起实现担保物权程序与提起一般债权债务纠纷诉讼的选择上，首先应对主债权债务、担保物权进行整体评估，看是否存在争议或者存在保证等情形；其次，在整体评估后，应当进一步明确选择采用的程序；有的案件甚至会涉及采用两种程序，此时就要注意确定好两种程序的先后顺序。一般来说：如果担保物变现难度不大、能够覆盖全部债务、双方对于债务成立或其金额没有争议、担保物权设立不存在瑕疵，我们建议担保物权人可直接选择提起实现担保物权程序；如果担保物不能够覆盖全部债务，但双方对于债务成立或其金额争议不大、担保物权设立不存在瑕疵，我们建议可以先就担保物提起实现担保物权的特别程序，再就剩余未能覆盖的部分债权提起普通诉讼程序；如担保物变现难度很大、或者双方对于主债权的成立、履行等存在较大争议或者担保物权设立存在瑕疵等情况下，存在可能被人民法院以不符合规定为由裁定驳回申请，我们建议担保物权人直接选择诉讼程序，这样可以对当事人的合法权益给予更好的保障。
代理要点
1、双方主债权债务法律关系明确，不存在其他争议。
2、双方抵押关系合法有效，依法办理抵押登记，抵押权人取得房屋他项权利证书，有权对抵押财产拍卖、变卖，并对所得价款优先受偿。
3、实现担保物权的案件，由担保财产所在地或者担保物权登记地的基层法院管辖。
4、可以申请实现担保物权的主体，不仅包括抵押权人、质权人、留置权人，还包括抵押人、出质人、财产被留置的债务人或者所有权人。