明确超期转租不约束出租人

法条规定
《中华人民共和国民法典》第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。
法条解析
随着市场经济的发展，租赁合同纠纷日益增多。房屋租赁合同的正常履行，直接关系到出租人和承租人的切身利益。在审判实践中，能不能确认转租合同的效力和如何解决转租期限超出承租人剩余租赁期限的租金部分等问题，是当前租赁合同纠纷审理的难点。
转租指承租人在维持与出租人间租赁合同的同时，将租赁物的全部或者一部分出租给第三人（次承租人）使用、收益，第三人向承租人（转租人）支付租金的行为。
《民法典》在总结实践经验的基础上，对转租规则进行了较大的修正。《民法典》删除了合同法第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，即不再将具有权利来源作为肯定合同效力的要件；同时，《民法典》对未经出租人同意的转租合同及转租期限超过租赁期限的情形进行了区分规定。《民法典》第七百一十六条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”亦即：在转租未经出租人同意的情形，合同有效，但同时赋予出租人以解除租赁合同的权利，从而兼顾了出租人、承租人和次承租人的利益；在转租期限超过租赁合同期限的情形，则因出租人并非转租合同的当事人而对其不发生法律效力，但对出租人不发生法律效力，并不否定该转租合同在转租人和次承租人之间有效。由此可见，《民法典》并不认为仅因转租期限超过承租人剩余租赁期限即认定超过部分的合同约定无效。也就是说，转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响合同效力。
案例分析
吴某某从邑大产业有限公司（以下简称邑大公司）处承租了房屋经营，租赁期限自2001年5月10日至2015年6月30日。双方按合同约定履行至合同期满，其后未续签租赁合同，但仍继续按照原合同约定履行租赁事宜。期间，吴某某将其从邑大公司处租赁的房屋交由纯自然装饰建材发展有限公司（以下简称纯自然公司）转租给苏某某经营，苏某某作为丰乐江华足浴城（以下简称丰乐足浴城）经营者与纯自然公司多次签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限至2020年7月9日止。合同签订后，丰乐足浴城仅向纯自然公司支付租金至2017年8月，并于2018年12月25日才将租赁商铺腾退给纯自然公司。据此，纯自然公司向法院提起诉讼要求丰乐足浴城、苏某某支付自2017年9月1日至2018年12月25日期间拖欠的租金1080868.52元。
另查明，人民法院于2018年12月7日作出另案判决，认定吴某某与邑大公司租赁关系于2017年8月3日解除，自合同期满后至租赁合同关系解除期间双方存在不定期租赁关系。
人民法院一审认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十五条之规定，在吴某某与邑大公司于2017年8月3日解除不定期租赁关系后，纯自然公司已失去继续转租的权利，故纯自然公司与丰乐足浴城签订的商铺租赁合同的合同期限超出2017年8月3日的约定无效。基于丰乐足浴城实际占有使用租赁房屋至2018年12月25日，该期间造成纯自然公司须继续向邑大公司支付占有使用费的事实。据此，一审判决丰乐足浴城（经营者苏某某）应向纯自然公司支付占有使用费386042元，驳回纯自然公司的其他诉讼请求。判后，纯自然公司、丰乐足浴城均提起上诉。
中级人民法院二审认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十七条的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响合同效力。案涉《商铺租赁合同》应认定为有效，对本案双方当事人均具有约束力。故于2021年2月3日依法判决撤销一审判决第二项，变更一审判决第一项为丰乐足浴城（经营者苏某某）应向纯自然公司支付租金900868.52元，且驳回纯自然公司的其他诉讼请求。