建设工程价款优先受偿权司法实务——建设工程价款优先受偿权的限制

本节整理分析了最高人民法院、江苏省高院、广东省高院、重庆市高院、天津仲裁委共五个法院发布的六个文件中关于工程价款优先受偿权限制的规定。
一、消费者交付大部分房款后对工程价款优先受偿权的限制。
最高院批复规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
江苏省高院、天津仲裁委采用同最高院批复一样的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
重庆市高院明确对于最高院的批复中消费者的理解应把握三个条件，首先，购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。其次，购房消费者已交付全部或大部分购房款（超过50％），且能支付尾款。第三，购房消费者在购买商品房的过程中无恶意损害抵押权人利益的行为。
二、优先受偿权的客体的限制。
《合同法》第286条对优先受偿权的客体加以限制，即“按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的除外”。基于此意思的理解，广东省高院认为承包人对于其参与建设的学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗设施和其他社会公益设施，不享有建设工程价款优先受偿权。
天津仲裁委认为，工程价款优先权客体方面承包人只能就其承包的工程、发包人未支付的工程款形式优先受偿权，包括承包人独立完成的、参与完成的或约定完成的工程，不包括承包人承建的发包人的其他建设工程款。不宜折价、拍卖的以及学校、医院、政府机关办公楼、道路、桥梁等公益建筑均不适用工程价款优先受偿权。
三、因建设工程使用、出租所产生收益限制。
广东省高院认为，承包人对其承建的建设工程折价或者拍卖价款享有建设工程价款优先受偿权，但对于因建设工程的使用、出租所产生的收益不得行使优先权。
四、保全财产未被处置前优先受偿权限制。
天津仲裁委认为，承包人能否在保全财产未被处置之前主张提前行使工程款优先受偿权尚存争议。