民法典法条解读之房屋租赁合同(上）

随着经济发展，南海有越来越多的外来人口来此务工生活居住，这些外来人口的居住问题普遍通过租房解决，如小区住宅、城中村自建房、loft公寓等等。因此，社会上存在着大量的房屋租赁关系，甚至出现了一批承租大量房屋进行转租管理的二房东，而调解室也难免会接到一些房屋租赁纠纷。其中涉及一些有关房屋租赁合同方面的法律知识，当事人并不熟悉了解，那么小编将用两期为大家解读民法典关于房屋租赁合同的相关法条。
1.房屋租赁合同的内容有什么？
《民法典》第704条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
因此，在一般情况下，房屋租赁合同应当具备的主要条款，包括有租赁物（房屋）的具体地址、平方数、租赁期限、租金的多少及其支付方式期限、租赁物（房屋）的维修等方面。
2.房屋租赁期限有多长？
《民法典》第705条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
因此，房屋租赁合同的租赁期限最长期限为20年。但20年并非一个绝对期限，只要当事人双方仍想保持房屋租赁关系，等到租赁期限届满时，可以再续订一个租赁期限不超过20年的房屋租赁合同。
3.房屋及其设施需要维修，由谁承担维修义务？谁付款？
《民法典》第710条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
《民法典》第711 条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
《民法典》第712 条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
《民法典》第713 条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
根据上述法条，房屋及其设施的维修需要分情况讨论。
承租人按照合同约定正常使用房屋及其设施，致使房屋及其设施受到损耗，需要维修，除非当事人另有约定，一般是由出租人承担维修义务并负责相应费用，承租人不承担维修费用或赔偿责任，并有权要求出租人在合理期限内对房屋及其设施进行维修；若因为房屋及其设施维修影响承租人居住生活，出租人应当相应减少租金或者延长租期。
如果承租人违反合同约定使用房屋及其设施，如擅自更改房屋结构、故意损坏屋内设施、改变房屋用途等，导致房屋及其设施受到损失，需要维修，出租人不承担维修义务，可以解除合同并要求承租人赔偿损失。
房屋租赁合同作为实践交易中运用频率最高的合同之一，需要当事人仔细甄别里面的合同条款，并查看了解租赁的房屋的情况及背后权属关系，降低发生房屋租赁纠纷的几率。下期，小编将会着重讲解有关转租的相关法条，以及其他一些的租赁合同规定。