因限购限贷政策的影响，买方能否解除房屋买卖合同？

在房屋买卖交易中，限购限贷政策的出台可能致使买方购房资格丧失、购房首付款比例提高、获取银行贷款受阻等情形出现，导致房屋买卖合同无法按原约定内容履行。此种情形下，买方能否主张解除房屋买卖合同并要求免除违约责任的承担？
一、案情简介：1
2016年9月26日，张某（买受人）与王某（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定张某购买王某名下位于北京市海淀区某403号房屋，该房屋成交价格为430万元，该房屋装饰装修及房屋的配套设施设备等作价112万元，两项共计542万元。约定张某采取商业贷款申办抵押贷款，拟贷金额为300万元。
上述合同签订后，张某分别于2016年9月26日支付第一笔购房定金10万元，2016年9月27日支付第二笔购房定金10万元，共计20万元。
2016年9月30日，北京市住房城乡建设委员会等部门出台实施了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称购房新政），其中第四条规定：“购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品房、两限房等政策性住房除外），对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%”。新政实施后，张某所购某402号房屋被认定为购买第二套住房的情况下，张某无法继续按300万元贷款。2016年9月31日，张某告知王某因购房新政实施，超出其价款负担能力，无法继续履行合同。但与王某未就合同继续履行或予以解除相关事宜达成一致。
2016年11月2日，张某向王某出具书面《解除合同通知书》，载明：新政实施后，房屋首付比例大幅提高，贷款额度明显下降，已无经济实力继续购买，要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，并要求王某退还定金20万元。
2016年12月1日，王某亦向张某出具书面《解除合同通知书》，载明：目前的购房政策对房屋买卖合同及补充协议未构成实质障碍，系张某未按合同约定履行且构成违约，主张解除合同并要求张某支付违约金108.4万元。
双方协商不成，张某向法院提起诉讼要求解除与王某签订的房屋买卖合同及补充协议，并要求退还定金20万元。王某提起反诉，要求张某支付违约金108.4万元。
二、法院裁判：
一审法院认为，对于张某是否构成违约，购房新政出台实施，对于首付款的比例进行了调整，导致张某在此购房新政条件下，无法按预期获取拟贷款金额。在首付比例提高的情况下，张某不可能再按照合同约定申请300万元贷款来支付房款，买卖双方约定的付款方式已经不再可能，张某无法按照合同约定的付款方式继续履行合同，故张某并不构成违约。
对于张某是否应承担违约责任，购房新政实施后，无论采取何种价款支付方式，张某都需要至少自筹66万元左右的购房款，此种情形确已给张某的履约能力造成了重大影响，合同继续履行会产生一定困难。因此，继续履行合同会导致当事人双方之间的利益关系失衡，合同的不可履行也不可以归责于双方当事人。王某在庭审中未就实际损失提交证据，且王某仍持有房屋，可在解除合同后通过另行出售房屋弥补损失，故张某不应承担违约责任，判决王某返还张某购房定金20万元。
二审法院认为，关于张某是否构成违约及张某应否承担违约责任，购房新政实施后，张某能够申请到的贷款金额与合同中约定的张某拟贷款金额有较大差距，确实给张某履约能力造成重大影响，此种情形确属不可归责于双方当事人的事由。根据本院查明的事实，张某在购房新政出台实施后的第二天即明确告知王某无法继续履行合同，故张某的行为并不构成违约，张某不应承担违约责任。现双方均同意解除合同，张某亦不具有违约行为，王某应向张某返还其收受的20万定金。
三、律师解读：
一、由于政策导致买方履约不能，原则上可解除合同且无需承担违约责任
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，如非因双方当事人原因致使商品房买卖合同不能继续履行的，合同可以解除且不承担违约责任。
根据2015年《全国民事审判工作会议纪要》第二十八条“房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持”之规定，因限购限贷政策影响致使无法按约履行合同的，可解除合同且不承担违约责任。
北京市高级人民法院民一庭《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第三条“住房限购政策的性质和合同解除的处理原则”中明确“住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持”，另北京市高级人民法院《关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》（京高法发[2011]400号）第四条“房屋买受人无法办理房屋所有权转移登记系因住房限购政策实施所致的，当事人有权请求解除合同”，第五条“对于因住房限购政策实施导致当事人解除合同后，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接受的房屋返还给出卖人”。根据上述规定，因限购政策影响致使合同无法继续履行的，可解除房屋买卖合同且不承担违约责任。
本案中，因购房新政的出台致使合同履行发生重大变化，买方客观上无法按约履行，房屋买卖合同应当解除，卖方应当退还购房定金。
二、如因政策影响解除合同造成损失的，可依公平原则酌情赔偿损失
北京市高级人民法院民一庭《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第三条“住房限购政策的性质和合同解除的处理原则”中明确“经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持”，北京市高级人民法院《关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》第五条“因解除合同造成的损失按照公平原则处理”。根据上述规定，虽因政策影响致使合同解除，当事人不承担违约责任，但因此致使当事人之间利益失衡或一方遭受损失的，基于公平原则，应补偿损失方遭受的损失。
三、因一方当事人自身过错导致的合同无法继续履行，无权主张解除合同
北京市高级人民法院民一庭《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第三条“住房限购政策的性质和合同解除的处理原则”中明确“房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持”。根据上述规定，如因人为原因迟延履行合同期间限购政策实施的，守约方才可申请解除合同，且不能排除违约方违约责任的承担。
[1] 案号（2017）京01民终4671号