拍卖评估价格过低/过高，能否以此申请法院重新评估？

在执行程序中，对于被执行标的物系不动产、股权等财产的，均需要通过拍卖、变卖的处置程序，以实现申请执行人的债权。在处置被执行标的物前，法院依法通过对被执行标的物进行询价、评估等方式确定拍卖价格。此时，若被执行标的物的评估拍卖价格过高，存在难以变现的风险；但若评估拍卖价格过低，又存在不能覆盖全部债权的情形。此时，申请执行人或被执行人可否以拍卖评估价格过高/过低为由，申请法院重新评估呢？下面，万益执行部律师将通过案例分析为大家答疑解惑。
案例一
《林啟明与莆田市中宏房地产开发有限公司、福建省中通恒基投资有限公司等执行裁定书》最高人民法院（2017）最高法执监231号
最高人民法院认为
本案的争议焦点为：《估价报告》的评估程序是否严重违法致使评估价格过低。
对拍卖标的物进行评估是辅助人民法院确定拍卖保留价的手段，具有较强的专业技术性，需由法院委托专门的具有相应资质的评估机构进行评估。根据《拍卖、变卖规定》第六条的规定，人民法院对于评估报告异议，重点针对评估机构、评估人员是否具备相应的评估资质以及评估程序是否严重违法进行审查。因此，本院重点针对莆田中宏公司所主张评估程序违法问题进行审查。关于《估价报告》未在执行法院规定期限内做出的问题。即使超期作出评估报告，对评估程序及评估结果并无重大影响，不足以认定评估程序严重违法。关于评估方法的选用问题。按照《房地产估价规范》，评估机构可以同时选用两种以上估价方法，并非必须选用两种以上估价方法，况且《估价报告》就为何对42套房产只选用比较法已进行了说明。关于比较对象是“利害关系人之间的交易”的问题，本案申诉人并未提供充分证据证明其与17套房产买受人存在所谓的合作关系并产生某种利害关系。关于比较单价问题，《估价报告》系以合同备案价作为比较单价，该价格为房产交易当事人自行向政府主管部门登记，评估机构以此价格作为比较单价并无不妥。综上，莆田中宏公司所主张评估程序严重违法致使评估价格过低的申诉事由，本院不予支持。
案例二
《翟朝晖、大连腾越房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书》最高人民法院（2018）最高法执复56号
最高人民法院认为
关于是否应当对拍卖标的物重新评估的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，辽宁高院司法辅助办公室经摇号随机方式选定的评估公司具备相应的资质。翟朝晖未提供充分的证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，不符合人民法院依法准许重新评估的法定情形。关于评估报告未释明标的物房产、土地存在抵押权的问题，就本案而言，是否释明抵押权不应对标的物的评估价值产生影响，因而也不影响评估结果的客观公正性。关于翟朝晖提出的评估报告鉴定范围不全、未载明土地价值、评估价格明显过低、评估方法错误等问题，因涉及评估专业领域问题，辽宁高院交由评估机构进行解释答复，评估公司分别两次作出书面答复，充分保护了翟朝晖的异议权利。翟朝晖亦未能提供充分的证据否定评估公司的答复意见或证明评估结果确有错误。辽宁高院经审查评估报告和评估公司的答复，亦未发现重新评估的法定条件。因此，辽宁高院未支持翟朝晖关于重新评估的请求，并不违反法律规定。
案例三
《周红、广西友容投资有限公司与韦佳宁股权转让纠纷执行裁定书》最高人民法院（2016）最高法执复59号
最高人民法院认为
涉案评估是否存在评估价格过低的问题。第一，涉案股权评估是依法委托具有评估资质的评估公司严格遵守法定程序进行，韦佳宁主张对涉案股权评估前应当先进行审计，并无相应的法律依据，不能成立；第二，韦佳宁主张评估机构漏评了两块土地资产，但是其提供的证据不足以证明评估报告存在漏评的情形；再者，对于韦佳宁在笔录中提出的评估方式和评估价值偏低因涉及评估技术性问题，广西高院也委托评估机构向韦佳宁答复，2013年11月19日该院将评估机构复函已送达给韦佳宁。况且，评估报告的评估结论只是确定拍卖保留价的参考，其真实价值需要市场的检验。涉案股权的拍卖经过了充分竞价并溢价成交，亦不存在法律规定的应当重新拍卖的情形。综上，韦佳宁主张评估报告存在估价过低，涉案股权应当重新评估拍卖的复议理由没有事实依据和法律依据，不能成立。
律师解析
通过上述案例可知，当事人、利害关系人仅以被执行标的物拍卖评估价格过低或过高或偏离市场价值为由向执行法院提出异议，申请重新评估的，因该前述理由不是法定重新评估的情形，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验，没有法定理由，不应启动重新评估。
那么，应如何申请重新评估呢？
依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称《财产处置规定》）的相关规定，符合如下情形之一的，可申请重新评估：
（一）评估机构未在期限内出具评估报告、补正说明，且未按照规定申请延长期限的
《财产处置规定》第十九条第三款：“评估机构未在期限内出具评估报告、补正说明，且未按照规定申请延长期限的，人民法院应当通知该评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估。”
（二）未在评估报告有效期内发布一拍公告或进入变卖程序
《财产处置规定》第十九条第四款：“人民法院未在评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序的，应当通知原评估机构在十五日内重新出具评估报告。”
（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质或评估程序严重违法
《财产处置规定》第二十二条规定，当事人、利害关系人认为评估报告具有财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法等情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议。人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。第二十三条第一款规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。第二十三条第二款规定，当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产等情形的，按照前款规定处理；同时涉及评估机构或者评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法等情形的，先对上述两项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。
因此，若当事人认为评估机构、人员无相应资质或评估程序存在违法情形的，可以主张重新申请评估，但对于前述违法情形应予以举证，否则可能承担举证不能的不利后果。
但若仅以涉及财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产以及对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出异议的，法院将交由评估机构作出说明或交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。
若您的案件在执行过程中，对案涉财产拍卖询价或评估结果不服，但又不知如何申请重新评估时，可及时联系万益案件执行部，我们将为您提供高效、优质的法律服务。
相关法律规定
《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》
第十九条：“评估机构应当在三十日内出具评估报告。人民法院决定暂缓或者裁定中止执行的期间，应当从前述期限中扣除。
评估机构不能在期限内出具评估报告的，应当在期限届满五日前书面向人民法院申请延长期限。人民法院决定延长期限的，延期次数不超过两次，每次不超过十五日。
评估机构未在期限内出具评估报告、补正说明，且未按照规定申请延长期限的，人民法院应当通知该评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估。
人民法院未在评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序的，应当通知原评估机构在十五日内重新出具评估报告。”
第二十二条：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。
对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”
第二十三条：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。
当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”
第二十四条：“当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。
当事人、利害关系人对议价或者定向询价提出异议的，人民法院不予受理。”