浅析建设工程价款优先受偿权的范围

我国《合同法》第286 条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条规定破除了债权的平等性原则，赋予建设工程承包人以优先于发包人的其他债权人受清偿的权利。
建设工程价款的优先受偿权的权利范围应从两方面理解：一是优先受偿的债权范围，二是优先受偿的标的范围。
一、优先受偿权的债权范围
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第3 条“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约造成的损失”的规定，主张优先权的工程价款应当同时具备以下两个条件：首先，享有优先受偿权的建设工程价款应当是建设工程中应当支出的费用，也就是对于建设工程过程中不合理发生的费用，就不能主张优先受偿权。二是建设工程价款应当是施工过程中应建设该工程项目而实际支出的费用。建筑企业日常管理支出的费用不能享有优先受偿权。同时，如果该建设工程项目没有竣工但已过了约定竣工日期，则逾期为了以后完成该项目而要支出的费用也不在优先受偿权之列。
根据建设部《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》（建设部建标［1999］1 号）第5 条规定，建设工程价款包括“成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金。”这种价款的表现形式有：工程估算价、设计概算价、施工图预算价、施工预算价和竣工结算价五种。如工程已竣工，则工程价款应指竣工结算价；如工程未竣工，则应以施工预算价为基础评估工程价款。并且建设部有关工程造价的规定，也明确了工程价款包括四部分：直接费、间接费、利润、税金，这四部分构成工程价款的整体，具有不可分性。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中所提及的工程价款的范围应作如下界定：一是承包人为建设工程应当支付的劳动报酬，包括已支付和未支付的，都属于工程价款；二是承包人已为建设工程支出的材料款等费用也属于工程价款，该费用不能仅指材料款，还包括其它实际支出的直接费、间接费等费用，应与建设部门工程造价规定的工程价款相一致，但这里强调的是实际支出的费用。承包人因发包人违约所造成的损失（违约金、赔偿金等），不属于优先受偿的范围。
二、优先受偿权的标的范围
根据合同法286 条的规定，承包人的优先受偿权的标的物应当是其建设的建设工程。在实践中，“建设工程”应作如下理解：
1、已经按照约定完工的工程
承包人应当按照合同约定的日期和标准完成建设工程，否则不应就其工程价款享有优先受偿权。如果工程尚未按照合同完工，或者完工后未能验收合格，则表明承包人尚未履行完自己的合同义务，或不完全履行自己的义务，当然无权要求发包方履行付款义务，优先受偿权也无从谈起。
2、已经超过约定竣工日期的未竣工工程
工程范围不仅应包括已竣工的工程，而且还应包括未竣工的工程。因为从司法实践及建设工程纠纷的情况看，很多都表现为未完工的工程和在建工程，已竣工工程纠纷相对较少。如果仅限于优先受偿权适用于已竣工工程，则不利于保护承包人的合法权益，且《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条所规定的“建设工程约定的竣工之日计算”，本身就表明未竣工工程适用该优先受偿权的规定。
3、不属于“不宜折价、拍卖”的建设工程
合同法第286 条对工程款优先受偿权的标的物范围进行了限定，就是“不宜折价、拍卖”的建设工程除外。建筑工程承包人的优先受偿权的基本依据是由于承包人的劳动和资金投入，才使得建设工程得以存在。如果没有承包人建设的工程，其他债权人的债权请求权也无法从建设工程的价值中得以实现。但是，由于优先受偿权的实现途径是双方协议折价或拍卖建设工程，这就有可能出现建筑企业的合法权益与社会公共利益相冲突。因此，合同法对可以处置来实现优先受偿权的建设工程的范围进行了一定的限制。这里的“不宜折价、拍卖”的建设工程应当解释为法律禁止流通物。包括：共有物和公用物，如国家机关办公的房屋建筑物及军事设施、公共道路、桥梁、机场、港口以及公共图书馆、公共博物馆等。但共有物和公共物的范围不能定得太宽，否则也就难以保持好社会公共利益和建筑企业利益的平衡。比如，同样属于公有物的国家机关的宿舍就不应包括在“不宜折价、拍卖”的建设工程之内。
4、不包括消费者已经交付全部或者大部分款项的商品房
最高法院《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2 条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。司法解释的这一条规定表明了法律在企业的合法利益和人的生存权利发生冲突时首先保护人的生存权利。不能为了企业的健康发展而将购买商品房的消费者赶到大街上去，让他们无家可归。但是法律对商品房的消费者的保护是有限度的。如果消费者只交了很少一部分房款，这时消费者的利益没有多少理由来对抗建筑企业的职工的工资利益。毕竟建筑企业职工的工资也关系到企业职工的生存问题。因此，最高法院的司法解释在这两种利益之间进行了艰难的平衡：保护商品房消费者的居住权利但是以消费者已经缴纳了全部或大部分房款为限。
广仲仲裁示范条款如下：
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