一并解除商品房买卖合同与按揭贷款合同后的处理

以银行按揭贷款方式付款的商品房买卖合同履行过程中，因开发商违约导致房屋商品房买卖合同解除而需要解除按揭贷款合同时，购房人能否一案起诉请求解除商品房买卖合同与按揭贷款合同？如果可以的话，司法实践中法院又会怎么判决呢？
【研究焦点】
一、商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷能否合并审理。
二、商品房买卖合同、按揭贷款合同解除后果的处理。
【研究分析】
一、商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷能否合并审理？
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十条，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十一条，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
相关案例：
（2019）最高法民申4885号民事裁定书。再审申请人大庆昆仑唐人商业投资有限公司（以下简称唐人公司）、中国光大银行股份有限公司大庆分行（以下简称光大银行）因与被申请人孙丽萍商品房买卖合同纠纷案。唐人公司申请再审称：光大银行作为案涉交易的担保权人，未提出诉讼请求，二审判决解除光大银行与孙丽萍之间签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》，超出其诉讼请求。光大银行申请再审称：（一）依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定：“担保权人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”光大银行未提出诉讼请求，不应当解除《个人贷款合同（抵押、保证）》，二审法院适用法律错误。（二）二审法院仅要求唐人公司承担还款义务而豁免孙丽萍的还款责任，剥夺了光大银行依据《个人贷款合同（抵押、保证）》向孙丽萍主张还款责任的合同权利，削减了对光大银行的债权保护。
法院审查认为：
争议焦点（二）关于是否应当解除案涉《个人贷款合同（抵押、保证）》的问题。孙丽萍诉请解除《个人贷款合同（抵押、保证）》，光大银行作为原审第三人虽未提出独立的诉讼请求，即未行使《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定的“担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求”的相应权利。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，孙丽萍与唐人公司签订的《商品房买卖合同》被撤销，致使孙丽萍与光大银行签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》的目的已经部分无法实现，故二审判决依据孙丽萍的请求部分解除案涉《个人贷款合同（抵押、保证）》，适用法律并无不当，故光大银行、唐人公司的该项再审申请理由不能成立。
法院裁定：
驳回大庆昆仑唐人商业投资有限公司、中国光大银行股份有限公司大庆分行的再审申请。
综上，虽然商品房买卖合同与商品房担保贷款合同属于两个不同的法律关系，但为了充分利用诉讼资源，提高审判效率，法院会对此类案件合并审理，一案处理两个合同纠纷，以减轻当事人的诉累。最高法在司法判例中亦采取支持的态度。
二、商品房买卖合同、按揭贷款合同解除后的处理。司法实践中主要存在以下两种观点。
第一种观点认为，剩余按揭贷款应由开发商偿还，但不免除购房人的还款义务，在开发商不能偿还贷款时，银行可以要求购房人还款。
理由：根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，其不负有还款义务。就借款合同而言，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人。因此，即使开发商承担偿还按揭贷款本息的责任，但不免除购房人的还款责任。支持该观点的生效裁判文书：最高人民法院（2017）最高法民终683号民事判决书。
第二种观点认为，剩余按揭贷款应由开发商偿还，购房人没有还款义务。
理由：《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款（2020年12月23日修正后为第二十一条第二款）规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，因开发商未按照约定期限交付房屋，致使《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。依前述规定，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还按揭贷款银行，购房人（借款人）不负有返还义务。支持此观点的生效裁判文书：最高人民法院（2019）最高法民再245号民事判决书（最高法院审判委员会讨论决定）。
笔者赞同上文第二种裁判观点。理由如下：
第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”上述规定应由出卖人（开发商）将收受的购房贷款本息返还担保权利人（商业银行）。开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房人支付的首付款及贷款行的按揭贷款；贷款行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房人的债权；购房人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
第二，实践中，如最高人民法院（2017）最高法民终683号民事判决书，明显对上述《解释》的适用存在扩大解释，错误的认为开发商承担了还款责任，并不免除购房人的责任。
第三，上述最高人民法院（2019）最高法民再245号案例，再审中最高法认为：“案涉《商品房买卖合同》系唐人公司的原因被撤销，《个人贷款合同（抵押、保证）》也被依法解除，而唐人公司已经收取的款项包括孙丽萍交纳的购房款及光大银行发放的购房贷款。光大银行作为原审第三人并未提出要求孙丽萍偿还贷款的诉请，故原审判决由唐人公司将收受的购房贷款及利息返还光大银行并无不当”。即明确提出开发商承担按揭贷款的还款责任，购房人没有还款义务。
与最高人民法院（2017）最高法民终683号案例相比，同样是出自最高人民法院法院的裁判文书，但本案例系经最高人民法院审判委员会讨论决定，于2020年12月3日做出判决，并于2021年2月19日发布。无论从发布的时间，还是从决策程序，本案例更具权威性。该案的判决对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款买房产生的纠纷，具有很强的指导意义。