导语：
在近几年的房地产融资案例中，我们时常会关注闲置土地尤其是城镇闲置土地的问题。对于目前我国闲置土地的情况，据国土资源部节约集约用地专项督察结果，全国2009年~2013年已供应的建设用地中，存在闲置土地13718宗、105.27万亩。另据2015年5月下旬~6月中旬国务院针对重大政策措施落实情况而开展的第二次大督查结果，截至2015年6月底，全国已处置闲置土地24.24万亩，占发现的闲置土地总量的23%，其中动工建设12.96万亩、收回10.28万亩、置换1万亩。
闲置土地的造成原因和具体情况并不是本文的讨论重点，本文也不涉及对于房地产市场的走势或者部分开发商囤地行为的分析。我们对于土地闲置的分析主要是针对不同的土地闲置原因，结合政府有关部门将会采取不同的处理办法，提示开发商及有关融资机构（如，银行、信托公司、资产管理公司等）予以了解，并提醒相关方考虑采取一定的预防及应对措施。由于篇幅所限，本专题将分为上、下两部分。
一．“闲置土地”及相关定义
根据2012年7月生效的《闲置土地处置办法》（下或称“办法”），闲置土地指：
国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。
已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。
动工开发：指依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。
已投资额、总投资额：均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。
二．闲置土地的分类
从定义区分
根据《闲置土地处置办法》中闲置土地的定义，两类情况可能会被认定为闲置土地：
1.未按期开发的土地；
2.已开发，但未达到相关要求，且中止开发一年的土地。
从闲置原因分
根据《闲置土地处置办法》，闲置原因可以分为被动的闲置及主动的闲置：
- 被动的闲置
A.由于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的；
B.不可抗力造成的土地闲置。 - 主动的闲置
未发生上述被动闲置的情形，而造成的土地被认定为闲置土地的情形。
三．闲置土地的调查流程
根据《闲置土地处置办法》，闲置土地的通常调查流程如下： - 涉嫌闲置土地；
- 土地主管部门主动开展调查，并于30日内发出《闲置土地调查通知书》；
- 接到上述通知书的30日内，提供土地开发利用情况、闲置原因以及相关说明等材料；
- 土地主管部门调查核实，下达《闲置土地认定书》；
- 公开闲置土地信息；
- 分类处置不同原因造成的闲置土地；
- 如核实为主动闲置的土地（已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地除外），土地主管部门根据不同情形，征缴土地闲置费或无偿回收土地。
四．闲置土地的处理
1.根据《闲置土地处置办法》，针对被动闲置土地及已开发，但未达到相关要求，且中止开发一年的土地
A. 延长动工开发期限。签订补充协议，延长动工开发期限最长不得超过一年；
B. 调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划；
C. 由政府安排临时使用。临时使用期限最长不得超过两年；
D. 协议有偿收回国有建设用地使用权；
E. 置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；
F. 市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。
2.根据《闲置土地处置办法》，其他原因造成的土地闲置
A.未动工开发满一年的，有关土地主管部门将按程序下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。
B.未动工开发满两年的，由土地主管部门将按程序下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。
上述两项是法律规定中提及的处理方式，针对不同项目不同地区可能存在不同的处理。在涉及房地产融资的交易过程中，金融机构也应当事先关注并提示借款人是否存在土地闲置的情形。在下期专题中，我们也将介绍闲置土地对于融资担保结构的影响以及相关参考应对方案。