“城市腾飞，花式蝶变，西安楼市，春暖夏热，秋凉冬冷。”2018年的西安楼市，可谓是风起云涌。伴随着楼市的火爆，西安市辖区内人民法院受理的商品房买卖合同纠纷案件激增，而其中购房人起诉开发商逾期办理商品房权属登记（以下简称“逾期办证”）的案件又占了相当大的比例。本文仅以商品房买卖合同纠纷中因开发商原因导致逾期办证为视角，探析开发商承担违约责任的范围，进而从提出法律建议，以期对购房人与开发商解决商品房逾期办证矛盾有所裨益。
一、开发商逾期办证的原因
造成商品房逾期办证的原因复杂多样，但仅从商品房办理权属登记的过程来看，主要涉及开发商和购房人以及房屋产权登记机关三方主体。实践中，因开发商原因造成的逾期办证主要表现为开发商不能及时办理完毕商品房所有权的首次登记和及时提供办理商品房所有权转移登记所需的必要资料，常见的情形包括：
（1）土地手续暂时不合法；
（2）开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金；
（3）商品房不符合规划要求；
（4）商品房不能及时取得竣工的材料；
（5）未能及时缴纳相关税费；
（6）未能及时将商品房上的抵押权注销；
（7）未能及时解除人民法院对商品房的查封等多种情形。
因开发商的原因导致商品房逾期办证，反映了开发商就逾期办证问题存在过错，应认定开发商构成违约。
二、开发商承担逾期办证的违约责任条件
我国《合同法》规定了法定违约责任和约定违约责任，在适用顺序上，遵循当事人意思自治原则，约定违约责任优先适用。据此，在商品房逾期办证的违约责任承担上，开发商和购房人有约定的从其约定，未约定或约定不明的，适用法律规定。
一般而言，购房人请求开发商支付逾期办证违约金需要满足以下条件：
（1）存在合同约定或符合法律规定的情形；
（2）开发商未按照约定期限或法律规定期限履行办证义务；
（3）购房人已履行其应履行之义务，如缴纳税费、支付购房款、提供相关资料等；
（4）违约金支付请求未过诉讼时效。
司法实践中，购房人主张开发商承担逾期办证违约金，仅需证明在商品房买卖合同中约定期限约定的期限内未取得房屋产权证书，而开发商则需要就逾期办证的免责事由进行举证。
三、开发商承担逾期办证违约责任的具体情形
（一）合同对逾期办证的违约责任有约定按约定处理
以住房和城乡建设部公布的《商品房买卖合同》（示范文本）为例，开发商和购房人关于商品房逾期办证的违约责任约定如下：
在司法实践中，当开发商与购房人对逾期办证的违约责任有约定的情况下，人民法院往往按当事人之间的约定进行裁判。
案例1：马某与西安某有限公司商品房预售合同纠纷一案
【裁判结论】开发商与购房人对于逾期办证违约责任有约定的，依照约定。
【裁判文书节选】法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，具有法律约束力，双方均应按照合同履行义务……但被告于2017年3月21日才将办理权属登记需要由其提交的资料报产权登记机关进行了备案，已超过合同第十五条约定期限，应当承担合同约定的违约责任。对被告提出原告主张的违约金计算过高一节，结合本案合同履行的实际情况，被告超出约定期限已近两年，合同约定违约金按已付房款1%计算，并无不当，故被告对违约金过高之抗辩理由，法院不予采信。
值得一提的是，实践中开发商往往通过与购房人签订补充协议的方式，对商品房买卖合同示范文本中关于产权办理的约定进行修改，对逾期责任的进行再约定，如限定违约金的最高金额、放宽办证期限等等，人民法院通常对此也予以认可。
（二）合同中未约定违约金或违约金计算方式的情况的处理
因开发商原因导致逾期办证的，在合同未约定的情况下，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
另外，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号，2004年1月1日执行，现行有效。）之规定，逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。
据此，开发商逾期办证的违约责任计算方式如下：
开发商逾期办证违约金=已付购房款总额 * 同期人民银行贷款利率 * （1+30％-50％）* 违约期间
（备注：自2015年10月24日起，中国人民银行调整金融机构人民币贷款基准利率，其中一年以内贷款的年利率为4.35%，一至五年贷款的年利率为4.75%，五年以上的贷款利率为4.9%。）
当然，适用前述法条确定开发商的违约责任时，应当注意以下两点：
（1）该条适用的前提是“由于出卖人的原因”，因此，只有因开发商原因造成逾期办证时才能适用。
（2）该条规定的是“可以按照”，而非“必须按照”或“应当按照”。因此，在《商品房买卖合同》未对逾期办证违约金数额或计算标准的进行明确约定情况下，应根据公平和诚实信用原则以及违约金兼具赔偿和惩罚的性质，结合购房人的实际损失情况，确定违约金的具体数额。
四、开发商承担逾期办证违约金计算的截止日期的认定
司法实践中，在商品房买卖合同中对于开发商办理商品房权属登记的方式未明确约定的前提下，对商品房买卖合同示范文本中关于开发商逾期办证违约金计算的截止日期存在争议，主要有如下三种观点：
观点一：开发商取得“大证”之日
即，开发商承担逾期办证违约金的截止日期为开发商办理完毕房屋首次登记。
案例2：岳某与陕西某有限公司商品房销售合同纠纷一案
【裁判结论】开发商办理完毕房屋初始登记之日为逾期办证违约金截止日。
【裁判文书节选】一审法院认为，根据《商品房买卖合同》第十五条，该条款约定中的备案“资料”应理解为由出卖人办理房地产项目整体登记手续之相关资料，结合办理产权登记的实际情况，开发商在办理完开发房地产项目整体登记手续后至办理个人房屋产权登记证期间，该时间受多种因素影响，无法确定，且此过程中开发商系代理购房者提交相关材料并非合同约定的开发商之义务。结合上述情况及西安市房屋产权产籍管理中心出具登记分户表（大证），本院认定该公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案时间为2015年6月5日，即该公司承担违约金的截止时间。
二审法院对此予以认定，并驳回上诉，维持原判。
观点二：开发商递交办理转移登记材料之日
观点三：购房人取得“小证”之日
案例3：呼延某某与陕西某实业有限公司商品房预售合同纠纷一案
【裁判结论】开发商办理的房屋初始登记（首次登记），不视为其履行商品房买卖合同约定的办理权属登记即买受人所应获得的房地产权属证书的备案。
【裁判文书节选】本院认为，……按照合同第十五条之约定，出卖人应当在商品房交付使用后两年内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故被告应当在2016年8月31日之前履行该义务。虽然被告提交了西安市房屋产权产籍管理中心2017年10月15日的初始登记表。该业务受理系首次确权的业务受理，即被告办理初始登记时向房管部门递交材料的凭单，并非涉案商品房买卖合同约定的办理权属登记即买受人所应获得的房地产权属证书的备案。被告未按照合同约定履行办理权属登记的备案义务的行为已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。
笔者认为，因开发商原因导致逾期办证的，其逾期责任的截止点应以开发商递交办理商品房转移登记材料之日为宜，理由如下：
首先，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”据此，购房人是办理权属登记的主体，开发商仅具有协助义务。
其次，就西安市不动产登记管理机构的一般规定而言，申请办理房屋所有权转移登记材料清单如下：
序号 | 申请材料清单 | 备注 |
1 | 西安市房屋所有权确权申请书（转移） | 购房人提供 |
2 | 申请人身份证明材料 | |
3 | 契税完税证明 | |
4 | 陕西省住宅专项维修基金专用收据 | |
5 | 法人授权委托书 | 开发商提供 |
6 | 营业执照 | |
7 | 西安市房屋权属分户表（大证） |
从上述申请材料来看，办理商品房转移登记需要由购房人和开发商共同提供材料进行申请方可进行。在此情况下，将逾期办证的截止点计算至小证办理完毕之日，显然对开发商不公平。
最后，从新版示范合同条款来看，办理商品房转移登记的方式为开发商和购房人“共同申请”，在此情况下，开发商将购房人提交的资料递交至产权办理机关之日应视为其办理权属登记义务履行完毕之日。
当然，虽然开发商承担逾期办证责任的截止点应以其递交办理商品房转移登记材料之日，但如因购房人原因未及时提交/补充办证材料或对逾期办证存在过错的，开发商承担的逾期办证责任应根据案件实际情况予以调整。
五、开发商承担逾期办证违约金的诉讼时效问题
实践中对于逾期办证违约金的计算方式存在一次性违约金和按日累计违约金两种形式。对于一次性违约金，诉讼时效应以商品房买卖合同约定的办证期间届满之次日开始起算。对于按日累计违约金，部分地方性司法文件和多数案例支持倒推两年计付按日累计违约金。如在福建省高级人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第二十一条中答复：“按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。”厦门市中级人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第十一条中规定：“当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形，适用中断或中止的规定。” 故笔者认为，按日计算的违约金应当适用三年的诉讼时效，即从起诉之日起往前倒推三年计算违约金。
六、律师建议
在上文对商品房逾期办证的法律分析基础上，笔者针对开发商和购房人因逾期办证产生的矛盾，作出如下建议，以期对开发商和购房人有所裨益。
（一）购房人
第一，按照商品房买卖合同之约定，及时支付房款、税费以及提交办理商品房权属登记的相关材料；
第二，“考虑到缔约地位和议价能力的不足，预售/销售合同的条款无疑是其维权的第一道依据和屏障。”为此，购房人应对合同条款中关于权属登记约定予以重点关注；
第三，在商品房逾期办证已发生的情形下，建议与开发商协商并以书面形式主张自身权利，防止发生诉讼时效已过的现象；
第四，积极向房地产管理部门反映情况，由行政部门敦促开发商尽快办理产权证书；
第五，在协商未果的情况下，可以考虑采取提请诉讼方式，维护自身权益。
（二）开发商
第一，依照法律法规确保房地产开发项目的合法性和和合规性，及时办理土地、规划、环保等相关手续，及时办理商品房的首次登记；
第二，“一份好的商品房预售/销售合同不但可以使其在可能产生的诉讼纠纷中取得较大的先天优势。”开发商可以利用商品房买卖合同补充协议对权属登记义务进行再约定。例如，充分考虑项目开发周期，合理约定办证期限；明确逾期办证违约责任并约定上限，避免适用《商品房买卖合同司法解释》第18条之规定；
第三，注重证据留存，对于办理权属登记过程中的相关文件和与购房人往来的函件等注意保存；
第四，在逾期办证已经发生的情形下，开发商应积极与购房人协商解决，尽量避免产生购房人集体起诉的现象。
七、结语
本文仅限于对商品房的逾期办证下开发商的违约责任进行分析，以期对开发商与购房人解决逾期办证纠纷有所帮助。除此之外，实践中亦存在棚改房，标准化厂房、标准化办公场所，公共租赁住房甚至多人共有共享房屋中产权证的办理问题，对于此类纠纷是否应与商品房逾期办证统一裁判制度？应当如何处理？这亦值得我们去探讨，希望更多专业人士从专业角度出发，进行分析、探讨。