本期主笔：陈玲
民事审判庭 法官助理
南京师范大学法学硕士
曾获区公务员个人嘉奖
租借月租3万元的高档洋房，是为了享受更好的生活品质和居住体验。怎料，屋顶污水的持续下漏不仅打破了原本惬意悠闲的生活，还带来了一场纷争。到底是房东面对诉求百般推脱、随意敷衍，还是房客过于苛责、有意为难？
高档洋房竟漏污水
不堪其扰诉至法院
2021年6月，刘女士在静安区租借了一套小洋房，每月租金3万。可租住不到一年，2022年5月，刘女士便发现自家卫生间屋顶出现漏水情况，而且漏下的均是厕所污水，臭味难闻。刘女士便立即联系房东李女士要求修理，经多次催促后，房东才派遣维修人员前来。维修人员排查后发现，是楼上住户卫生间处的污水管爆裂，便通过对天花板挖孔，以包扎污水管破损处的临时性方式作了维修。
然而，污水下漏并没有因此得到根治，刘女士生活在天花板的“窟窿”之下与隔三差五仍有污水滴漏的房间之中，3个多月后，屋顶污水漏落再次暴发，房东李女士这才更换破损污水管，彻底维修。同年10月，刘女士与房东因续租租金问题未能达成一致，双方的房屋租赁关系就此终止。
刘女士认为，天花板滴落污水的情况严重影响了她的生活品质，自己作为承租人的利益受到损害。遂把房东李女士诉至法院，要求其返还漏水期间的3个月租金9万元。
水管维修引发争议
庭审现场各执一词
法庭上，双方僵持不下。面对刘女士的控诉，房东李女士感觉受了一肚子委屈：“两次漏水我都尽力处理了。第一次物业维修人员把水管包扎好后还特地提醒楼上住户用水的时候要注意。第二次漏水，我也是立即联系了维修公司，让他们更换破损污水管。”
刘女士表示，房东所提的这两次漏水都是严重情况，是因为“没有办法了，房东必须处理”。除此之外，3个月间陆续的小漏水不断，尤其是污水的臭味始终难以消除，居住体验非常不好，理应返还租金。“臭味实在是难以忍受！期间我多次打电话给房东催促，但回复要么是让我自己疏通一下，要么就是借口推脱。要不是第二次污水管爆裂，不知道维修还要等到什么时候呢！”
对此，房东李女士则表示，每次漏水均给予了刘女士及时的回复，而且根据当时租房时的租赁合同，逾期一周不安排维修的，房客可代为维修，维修的费用由房东承担，并不存在刘女士所述的维修租赁物影响承租人使用的情况。
充分调查厘清事实
依法裁量弥补损失
经法院调查查明，房屋内两次下漏的都是生活污水，且两段时间内房屋污水下漏情况长达数天。房东虽履行了维修义务，但并不能消除漏水期间对刘女士造成的居住障碍，应当返还租金。
最终，法院综合合同履行、刘女士的居住、污水下漏的持续时间以及房东维修等情况，根据污水下漏的实际天数以及日租金确定损失金额，依法判决房东李女士应返还刘女士租金8000元。
如今，租房已成为年轻人解决住房问题的重要途径之一。在租房前签订租房合同已成为大家的共识，但对于房东而言，签订合同并不意味着可以坐收租金，房东仍然具有适租义务，即当房屋及设施因正常使用而出现问题，房东负有维修义务，恢复房屋及相关设施的使用功能，若因维修影响承租人正常使用，承租人还可以要求房东减少租金或延长租期。而对于承租人来说，在遇到问题后应积极与房东沟通协商，共同寻求解决方案，营造一个和谐、健康的房屋租赁环境。
（文中人物均系化名）
文 | 陈玲、赵晨阳
图 | 来自网络
编辑 | 赵晨阳
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