案例展示
黄某诉北京某公司、唐某买卖合同纠纷案
2013年11月25日，北京某公司（甲方）与唐某（乙方）签订《定制开发协议》，合同约定：
鉴于乙方委托甲方在甲方拥有开发建设权的某云项目上定制开发办公业态产品，甲方接受乙方委托按乙方的定制要求，以双方协商的标准进行定制开发。同时约定定制开发商品房基本情况、保证金1600万元及支付其支付时间。
2016年10月5日，唐某作为债权出让方将上述合同权利转让给黄某。
后北京某公司惊悉区政府出台了相关文件对购买某云项目的企业之主体资格做出了规定和要求，导致无法签署《商品房预售合同》。
原告认为
案涉协议为本约合同，其具备了正式商品房买卖合同的基本内容和必要条款，包括：当事人名称、房屋面积、位置、单价总价、交付、面积差异处理、房屋质量约定、保修责任、产权登记等等；买受人已经依照协议约定全面履行义务，依约支付了1600万元。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人违反本约合同，其赔偿范围应包括履行利益，即案涉房屋的溢价。
被告答辩
案涉协议性质为预约而非本约。该协议不但缺少商品房预售合同的主要内容，而且多个条款都载明了房屋买卖中的一些重要条件将由以后签署的《商品房预售合同》加以约定。其中第18条通过星号加下划线的方式明确强调约定“乙方知晓并确认本协议是甲方根据乙方要求标准进行的商品房定制开发，而非商品房预售行为”。
案涉协议目的落空是不可归责于当事人双方的事由导致的。政府政策干预房地产交易过程的情形司空见惯，政策干预严重影响整个交易环境及交易过程应当秉持的全面履行合同义务的原则。
法院说理
案涉协议是预约合同还是本约合同？
《定制开发协议》系预约合同。
本案中，《定制开发协议》虽然具备了当事人的名称、商品房的基本状况、交付使用条件及时间、产权登记等内容，但是对于供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任以及公共配套建筑的产权归属等内容未进行约定。
特别是，协议未对购房款的支付方式及期限进行明确约定。《定制开发协议》仅约定：“在双方正式签订《商品房预售合同》后，唐某须按照预售合同的约定向宁科置业公司支付购房款”。唐某依据协议支付的1600万元系保证金而非购房款。因此，《定制开发协议》对于合同主要条款的约定是不完备的，不应将其认定为《商品房预售合同》。
其次，当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。本案中，《定制开发协议》第五条约定“乙方同意，在甲方发出书面签约通知15日内与甲方签订与定制开发房屋相对应得预售合同……剩余价款的支付按双方签署的预售合同的相关约定执行”，第八条约定“……实测面积与商品房预售合同载明的预测面积发生误差的，双方按商品房预售合同约定的方式处理。”第十五条约定“甲、乙双方签订商品房预售合同之日，本协议终止……如任何一方拒绝按照本协议约定与另一方签订商品房预售合同……本协议终止。”除此之外，双方在第十八条进一步约定“乙方知晓并确认本协议是甲方根据乙方要求标准进行的商品房定制开发，而非商品房预售行为”并对该条款进行了特殊标记。
综上所述，依据双方当事人的意思表示可以认定《定制开发协议》的合同目的系为将来订立预售合同，符合预约合同的相关实质要件。
律师观点
判断是否构成预约合同的标准，并非是合同内容是否齐备，而是双方有无于将来订立本约的意思表示，除特定情形外（容后述），若有将来订立本约的约定，则应认定为预约；若无则应认定为本约。
原因在于：双方既然预定将来订立本约，那么在订立预约合同之时，当然也可以同时对本约合同的部分条款（甚至全部条款）进行预先磋商，并在将来订立本约合同时将之作为本约合同的内容。
根据民法典第四百九十条第一款的规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立”。此时，因双方本约尚未订立，故而不产生本约成立的法律效果。
因此，在预约合同中对本约合同内容的约定，仅意味着双方同意以约定的内容签订本约合同，对这些义务的违反的后果，是使得双方以预约约定的条件订立本约的目的落空，违反者应承担预约合同的违约责任，而非本约合同的违约责任。
黄某诉北京某公司、唐某买卖合同纠纷案
2013年11月25日，北京某公司（甲方）与唐某（乙方）签订《定制开发协议》，合同约定：
鉴于乙方委托甲方在甲方拥有开发建设权的某云项目上定制开发办公业态产品，甲方接受乙方委托按乙方的定制要求，以双方协商的标准进行定制开发。同时约定定制开发商品房基本情况、保证金1600万元及支付其支付时间。
| 猫 | 关于预售合同： |
| 猫 | 1、乙方同意，在甲方发出书面签约通知15日内与甲方签订与定制开发房屋相对应的预售合同及其附件和补充协议，并配合办理相关手续。预售合同签署后，乙方须按照预售合同的约定向甲方支付该房屋房价款。 |
| 猫 | 2、预售合同签署生效时，乙方交付的保证金冲抵房屋价款。剩余价款的支付按双方签署的预售合同的相关约定执行；及交付时间与条件； |
| 猫 | 3、违约责任： （1）协议一方如违反本协议约定应承担违约责任，造成对方损失的，违约一方还应赔偿其实际损失。 （2）双方同意关于甲方逾期交房、乙方逾期付款违约责任按照《商品房预售合同》中的相关约定执行； |
| 猫 | 4、其他约定：乙方知晓并确认本协议是甲方根据乙方要求标准进行的商品房定制开发，而非商品房预售行为。 |
2016年10月5日，唐某作为债权出让方将上述合同权利转让给黄某。
后北京某公司惊悉区政府出台了相关文件对购买某云项目的企业之主体资格做出了规定和要求，导致无法签署《商品房预售合同》。
原告认为
案涉协议为本约合同，其具备了正式商品房买卖合同的基本内容和必要条款，包括：当事人名称、房屋面积、位置、单价总价、交付、面积差异处理、房屋质量约定、保修责任、产权登记等等；买受人已经依照协议约定全面履行义务，依约支付了1600万元。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人违反本约合同，其赔偿范围应包括履行利益，即案涉房屋的溢价。
被告答辩
案涉协议性质为预约而非本约。该协议不但缺少商品房预售合同的主要内容，而且多个条款都载明了房屋买卖中的一些重要条件将由以后签署的《商品房预售合同》加以约定。其中第18条通过星号加下划线的方式明确强调约定“乙方知晓并确认本协议是甲方根据乙方要求标准进行的商品房定制开发，而非商品房预售行为”。
案涉协议目的落空是不可归责于当事人双方的事由导致的。政府政策干预房地产交易过程的情形司空见惯，政策干预严重影响整个交易环境及交易过程应当秉持的全面履行合同义务的原则。
法院说理
案涉协议是预约合同还是本约合同？
《定制开发协议》系预约合同。
本案中，《定制开发协议》虽然具备了当事人的名称、商品房的基本状况、交付使用条件及时间、产权登记等内容，但是对于供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任以及公共配套建筑的产权归属等内容未进行约定。
特别是，协议未对购房款的支付方式及期限进行明确约定。《定制开发协议》仅约定：“在双方正式签订《商品房预售合同》后，唐某须按照预售合同的约定向宁科置业公司支付购房款”。唐某依据协议支付的1600万元系保证金而非购房款。因此，《定制开发协议》对于合同主要条款的约定是不完备的，不应将其认定为《商品房预售合同》。
其次，当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。本案中，《定制开发协议》第五条约定“乙方同意，在甲方发出书面签约通知15日内与甲方签订与定制开发房屋相对应得预售合同……剩余价款的支付按双方签署的预售合同的相关约定执行”，第八条约定“……实测面积与商品房预售合同载明的预测面积发生误差的，双方按商品房预售合同约定的方式处理。”第十五条约定“甲、乙双方签订商品房预售合同之日，本协议终止……如任何一方拒绝按照本协议约定与另一方签订商品房预售合同……本协议终止。”除此之外，双方在第十八条进一步约定“乙方知晓并确认本协议是甲方根据乙方要求标准进行的商品房定制开发，而非商品房预售行为”并对该条款进行了特殊标记。
综上所述，依据双方当事人的意思表示可以认定《定制开发协议》的合同目的系为将来订立预售合同，符合预约合同的相关实质要件。
律师观点
判断是否构成预约合同的标准，并非是合同内容是否齐备，而是双方有无于将来订立本约的意思表示，除特定情形外（容后述），若有将来订立本约的约定，则应认定为预约；若无则应认定为本约。
原因在于：双方既然预定将来订立本约，那么在订立预约合同之时，当然也可以同时对本约合同的部分条款（甚至全部条款）进行预先磋商，并在将来订立本约合同时将之作为本约合同的内容。
根据民法典第四百九十条第一款的规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立”。此时，因双方本约尚未订立，故而不产生本约成立的法律效果。
因此，在预约合同中对本约合同内容的约定，仅意味着双方同意以约定的内容签订本约合同，对这些义务的违反的后果，是使得双方以预约约定的条件订立本约的目的落空，违反者应承担预约合同的违约责任，而非本约合同的违约责任。