投标人中标后，拒绝签订房屋租赁合同的法律责任

基本案情
黄某原为A公司商住楼一层的承租人，原房屋租赁合同到期后，A公司针对商住楼一层重新组织了公开招租活动，经A公司通知，黄某依法参加了招标活动，并最终以120元/㎡/月的价格，竞得商住楼一层后续三年的承租权。
2020年12月31日，招标代理机构向黄某发出《中标（成交）通知书》，故黄某自2021年1月1日起，继续按现状占有使用涉案房屋。后经A公司多次催促，黄某始终未与A公司签订书面租赁合同，并拒绝向A公司支付房屋租金。A公司遂向人民法院提起诉讼，要求黄某按照中标价格支付房屋租金。
法律分析
《中华人民共和国民法典》第四百八十三条规定：“承诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第四百八十四条规定：“以通知方式作出的承诺，生效的时间适用本法第一百三十七条的规定。”第一百三十七条规定：“以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。”
根据上述法律规定，订立合同需要采取要约、承诺方式，在承诺生效时，合同成立。因此，判断A公司与黄某之间的房屋租赁合同是否成立的标准，取决于A公司与黄某对房屋租赁合同的主要条款是否经过要约和承诺两个阶段，并最终达成合意。
本案中，A公司向黄某发出房屋招租的公告属于要约邀请，而黄某向A公司发出的投标文件因载明涉案房屋所在地址、承租价格、租期等主要内容则属于要约。招标代理机构向黄某发出的《中标（成交）通知书》则是A公司对黄某要约所作出的承诺。因A公司与黄某对房屋租赁合同的主要条款已达成合意，故在涉案《中标（成交）通知书》送达黄某时，承诺生效，双方之间的房屋租赁合同即告成立。
虽然A公司与黄某未签订书面合同，但是A公司已实际将涉案房屋交付黄某占有使用，在此情形下，A公司已经实际履行了合同义务，同时黄某接受了履行，双方已经以实际履行行为，纠正了房屋租赁合同形式上的缺陷。因此，A公司与黄某虽未签订书面合同，但双方均应按照招标及投标文件履行各自义务，否则应当承担本约合同的违约责任。
司法判例
裁判要旨一：同时具备有效的要约与承诺，房屋租赁合同关系成立并生效。
东营市元泰智程汽车服务有限公司、东营市东营区胜利街道办事处辛镇村村民委员会等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书
法 院：山东省东营市中级人民法院
案 号：（2021）鲁05民终536号
裁判摘录：本院认为，关于一审判决以《招商投标要求》及《第二轮投标确认函》为依据确定双方的权利义务内容是否正确，需考虑本案的实际情况及招投标行为的法律性质进行评判。本案中，元泰智程公司中标后，与辛镇村委会之间一直未能签订书面租赁合同，说明双方就房屋租赁事宜中的重要事项存在分歧，未能达成一致，但后来元泰智程公司已实际使用涉案房屋，合同目的并未落空，在双方长期存在分歧已形成本案诉讼的情况下，一审判决以《招商投标要求》和《第二轮投标确认函》为依据确定双方的租赁权利义务内容，既符合本案的实际情况，又有利于及时处理双方纠纷，定分止争。同时，从招投标行为的法律性质来看，一审判决此项认定亦是正确的。招标行为的法律性质是要约邀请，投标行为的法律性质是要约，确定中标人行为的法律性质是承诺。虽然元泰智程公司未在中标确认函上盖章确认，但辛镇村委会已向元泰智程公司交付涉案房屋，元泰智程公司也已实际进行使用，由此，辛镇村委会以交付行为对元泰智程公司的要约做出了承诺，双方之间的租赁合同关系成立并生效。
严绍强、中山市东升镇城市建设投资有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书
法 院：广东省中山市中级人民法院
案 号：（2022）粤20民终2720号
裁判摘录：本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，严绍强通过公开竞拍方式以每月77000元的价格中标案涉租赁物的租赁使用权。就竞拍前后双方的权利义务，严绍强与东升城投公司签订的补充协议约定，如严绍强竞租成功，租期延长至双方重新签订租赁合同止，租赁物竞租当月后至双方重新签订租赁合同前的租金按照公开竞租中标价格履行。可见双方就延长原合同租期及租金调整均达成了共识。关于租金标准，涉案租赁物在提交招租前经过评估，其中第二层月租金价值为28元每平方米，东升城投公司以此为标准，其他楼层参照该标准一并进行招拍，该租金标准尚属合理，一审按照双方补充协议约定的租金标准计算并无不当，应予维持。
对严绍强上诉提出的其它问题分析如下：严绍强提出竞拍公告表所展示“交易底价(万元)：7.7，交易底价说明：首年月租金”并没有使用相应特别提示或者使用相应明显方式标明，导致严绍强误以为是首年租金为7.7万元标准起拍。对此，梳理案件事实后，评述如下：根据《中华人民共和国拍卖法》第三十五条“竞买人有权了解拍卖物的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料”、第三十六条“竞买人一经应价，不得撤回”和《中华人民共和国合同法》第二十五条“承诺生效时合同成立”规定，本案拍卖行为有效。根据上述法律规定，严绍强在参与竞买前，有权了解拍卖物的相关情况，包括拍卖物的适租情况、租金标准、租期等，而实际上严绍强原来就是涉案租赁物的承租人，对租赁物的现状是清楚和明知的，严绍强现提出拍卖公告没有使用相应特别提示或者使用相应明显方式标明，楼层缺乏维修无法使用等情况，要求二审调低涉案租金标准，并且东升城投公司主张的租金只能按实际交付的第二层的面积主张租金，不能以整幢面积进行计算的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。
裁判要旨二：因竞租方案的内容不具有可履行性，双方形成预约租赁关系。
福州市鼓楼区乐居宾馆、福州民天集团有限公司福州民天食品厂房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法 院：福建省高级人民法院
案 号：（2016）闽民申1001号
裁判摘录：本院认为，合同法第二百一十三条规定，“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。本案乐居宾馆虽然中标，但根据乐居宾馆认可的竞租方案，仅能确认租赁房屋的地点、用途、租赁期限、月租金等内容，而具体的起租时间、租金缴交方式、租赁物维修、返还及违约责任等内容均无法确定。故该竞租方案的内容不具有可履行性，双方形成的是一种预约租赁关系。根据双方往来函件内容可知，乐居宾馆对房屋租赁面积有异议，并提出“同意约定我单位与贵厂在9月1日见及鉴（签）订房屋租赁合同，但贵厂一定要给予答复竞租所差面积给予补偿事宜”。表明乐居宾馆系以民天食品厂应向其作出面积差额补偿作为双方签订房屋租赁合同的前提条件，但该主张未获民天食品厂认可，双方亦未就房屋租赁合同的其他主要条款达成一致，故乐居宾馆主张中标后双方已经成立房屋租赁合同关系，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
综上，投标人在中标后，拒绝与招标人签订书面租赁合同应承担何种法律责任，需根据招投标文件、中标通知载明的具体内容进行判断。如上述文件的内容不具备租赁合同要素，则可能被认定为未形成租赁合同关系。在合同未成立的情况下，应由拒绝签订书面合同的一方或者有过错一方，承担缔约过失责任，向对方赔偿信赖利益的损失。如招投标系列文件具备有效的要约与承诺，包含了租赁合同的主要内容，或一方已实际履行，则双方形成租赁合同法律关系，应由拒绝签订书面合同的一方或者有过错一方应承担违约责任。