引言
房产因其便于查询、不易隐藏、价值较高而成为执行案件中优质的被执行财产。在婚姻关系中，如夫妻双方通过协议方式离婚，并在《离婚协议》中约定房产归属于一方，但离婚后双方未及时办理房产的变更登记，使得房产依然登记在非归属方的名下，后非房产归属方对外产生个人债务，并被债权人申请查封或进入司法强制执行程序甚至进行拍卖。此时房产归属方能否依据《离婚协议》中对房产归属的约定来对抗及排除非归属方债权人的强制执行呢。由于具体个案情况千差万别，相关法律规定也并未准确一一列明，因此在司法实务中一直是争议颇大、裁判尺度不一的问题。
本文通过研究分析希望能够厘清几个问题：房产归属方依据《离婚协议》获得的是一种什么权利？《离婚协议》中对于房产归属的约定能否发生物权变动之效力？房产归属方阻却第三人强制执行在程序上如何处理？房产归属方能否依《离婚协议》阻却第三人的强制执行？法院在审查时需要考量的因素有哪些？有无统一方法可供提炼？给我们的实践启发是什么等。
一、案例整理
针对本研究主题，笔者首先进行了案例的检索、搜集、整理，随后挑选出5组案例罗列于此，该5组案件都是经过最高院审查（二审、再审或者公报），其中第1组和第2组案例作为公报案例刊登，也是理论界和实务界作为该问题研究的典范案例被广泛讨论和学习的。
二、案例分析
（一）两个公报案例对比分析
第1、2组案例是最高法院公布的两个公报案例，分别是2016年第6期的《钟永玉与王光、林荣达案外人执行异议纠纷》及2017年第3期的《付金华诉吕秋白、刘剑锋案外人执行异议之诉案》，同样是最高院公报的案例却是两种不同的裁判方法、裁判结论上也大相径庭，这让实务界对这个问题更加模糊了。
分析该两公报案例案情及裁判思路可知，两案例都认可《离婚协议》约定房产归属但未办理变更登记的情况下不发生物权的变动。然而钟永玉案件中认为即使在没有发生物权变动的情况下房产归属方能否依据《离婚协议》约定阻却执行还要进行进一步的深入分析，不能仅仅止步于此。而付金华案件则直接认为在不动产产权人未依法变更的情况下，《离婚协议》中关于不动产归属的约定不具有 对抗外部第三人债权的法律效力，而不继续进行深入的分析。
（二）该类案件的争议焦点
从以上5组案例的整理中，我们不难发现，在该类执行异议之诉案件的审理中，法院归纳的争议焦点均为：《离婚协议》约定的房产归属方是否对本案诉争的房产享有足以排除强制执行的民事权益。该争点实质是房产归属方作为执行案件的案外人对执行标的所享有的权益与执行权利人依据执行依据项下享有的请求权之优先效力的博弈。综合案件中的相关因素，若房产归属方依据《离婚协议》而获得的权益相较于执行权利人的普通金钱债权更具有法律保护的价值时，则认为阻却人民法院的强制执行具有正当性。
公报案例2016年第6期的钟永玉案中，最高院裁判摘要指出：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》针对的是执行程序中提出执行异议该如何处理。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此对执行异议是否成立的判断标准上应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。执行异议之诉是否成立应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行[1]。
（三）法院审查要素
分析以上5组案例的裁判理由可以归纳总结出法院在确定异议人的权利是否能够排除执行时，会着重审查以下几个方面的内容：
1、权利形成时间：也就是审查《离婚协议》签署时间，与非房产归属方个人债务产生时间的先后，主要是确定是否存在虚假诉讼，或夫妻之间利用离婚事宜规避一方债务、损害债权人利益之情形。
2、权利性质及内容：也即审查房产归属方享有的权利与执行权利人享有的权利在性质及内容方面的区别。以此衡量两种法益中哪一种更应优先保护的法律依据及法理基础。
3、发生原因及伦理价值：一般审查房屋是否婚姻关系存续期间的共同财产，是否具有抚育子女或生存之必备依托等生存保障之功能。衡量哪一种权利更具有优先保护之价值。
4、其他因素：该类案件中法院一般还会审查对于拖延办理房屋变更登记之过错在哪一方，如因房产归属方不积极行使自己的权利，拖延办理房产变更登记，则法院倾向于认为房产归属方具有过错，不足以排除执行。有的案件中还将房产归属方是否实际占有、使用房屋作为一个审查要素，该审查主要是为了辅助确定《离婚协议》的真实性。
三、理论分析
针对该类案件中涉及的一些前提及关键性问题，我们需要厘清：
（一）是否发生物权变动之效力
《离婚协议》约定房产归属但未办理变更登记不发生物权变动之效力。这一点在理论及实务中基本已经达成共识。《民法典》第二百零九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。由此可见，虽然《离婚协议》中约定了房产归一方所有，但是如果未经变更登记，则不发生物权变动之效力。最高法院公报案例2017年第3期的付金华案中，法院正是依据这一理论而得出房产归属方不享有足以阻却第三人强制执行之权利的结论，进而驳回了房产归属方的请求。
（二）房产归属方依据《离婚协议》享有的权利性质如何
房产归属方依据《离婚协议》而对房产享有的是一种什么权利？在我国不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记不发生效力，因此在未办理变更登记的情况下，房产归属方依据《离婚协议》而对房产享有的并不是物权，那到底是一种什么权利？有不同的观点：
1、物权期待权
一种观点认为，《离婚协议》对房产归属的约定是一种独立的引起物权变动的法律行为类型。本质上是夫妻为引起特定标的物之物权变动而对共有不动产的直接处分行为，但因我国不动产的物权变动采取登记生效主义，故未完成房屋过户登记时，物权变动尚不生效。此时，房屋归属方享有请求另一方配合办理过户登记之权利。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条对基于买卖合同而产生的物权期待权的规定，再结合法学理论中期待权理论，认为《离婚协议》约定的财产归属，自始就是基于对特定标的物的处分行为，具有更充分的物权属性。[2]故可认为是一种物权期待权。
2、债权请求权
请求权意思是法律关系一方主体请求另一方为或不为一定行为之权利。权利人不能对标的进行直接支配，只能请义务人配合。又可以分为物权请求权和债权请求权。物权请求权包括确认所有权、排除妨碍请求权、返还原物请求权、恢复原状请求权；债权请求权包括赔偿损失请求权，基于合同、不当得利、无因管理的请求权。持此种观点的人认为，房产归属方依据《离婚协议》享有的是要求配偶另一方配合过户的权利，该权利是一种债权请求权。
笔者认为，在权利性质的辨析上两种观点都有其合理之处，而对于这种权利的定性并不会影响到对该问题的处理。即使不从权利的层级上来对优先性加以区分，而仅仅从债权角度去对比，房产归属方依据《离婚协议》享有的是请求变更登记的权利，该请求权是指向具体、特定的房产的，且在房产归属方实际占有使用房产的情况下，其对于房产享有的完整权利仅剩下变更登记；而执行权利人所享有的是对被执行人（即《离婚协议》中的非房产归属方）的普通金钱债权。因此，房产归属方的权利起码不应次于执行权利人的普通金钱债权而予以保护。
四、程序上的处理和衔接
（一）房屋归属方提出执行异议之诉的依据
案外人执行异议之诉是指执行当事人之外的第三人对于执行依据所确定的执行标的主张享有实体上的权利，请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。《民事诉讼法》第一百一十九条是关于提起执行异议之诉的规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织......”。
具体到本文讨论的问题，房产归属方依据《离婚协议》享有对房产的相关权利，从而在非房屋归属方与其债权人的执行案件中成为直接利害关系人，因而享有提起执行异议之诉的主体资格，也在实体上具备提起执行异议之诉的条件。
（二）执行异议之诉的分类
1、案外人执行异议之诉：房产归属方的执行异议若被驳回，则提起案外人执行异议之诉
规定在《民事诉讼法》第二百二十七条，总结为：房产归属方在执行案件中是案外人，得知房产在执行案件中即将被执行后应向执行法院提出书面的执行异议，执行法院在十五日内进行审查，如果认为房产归属方提出的执行异议不成立，则裁定驳回异议申请。房产归属方自裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉讼。法院在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
2、申请人执行异议之诉：房产归属方的执行异议若被支持，法院裁定中止执行，则执行权利人会提起申请人执行异议之诉
按《民事诉讼法》第二百二十七条规定，如果案外人提出的执行异议被执行法院审查后认为理由成立，则会裁定中止执行。这一结果明显会影响到申请执行人的利益，因此也赋予了申请执行人救济的途径，即申请执行人可以自裁定送达之日起十五日内提起申请执行人执行异议之诉。
设计案外人执行异议之诉主要是考虑债权人启动强制执行有可能会波及第三人享有的合法权利，比如扣押并拍卖的房产虽然登记在债务人名下，或者由债务人占有，但是实际上却是第三人所有，因此有必要为第三人提供专门的救济渠道。案外人执行异议之诉旨在排除对特定标的财产已经启动的强制执行。案外人执行异议之诉成功的前提是案外人对标的享有足以排除强制执行的合法权益。
而申请执行人执行异议之诉旨在确认案外人就特定标的不享有足以排除强制执行的民事权益，由此恢复强制执行。
在执行异议之诉案件中，无论是由案外人提起还是有申请执行人提出，举证责任都由案外人承担，需对其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任[3]。
（三）诉讼请求的确定
房产归属方作为执行案件的案外人提起案外人执行异议之诉时，必须提出明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，也可以同时提出对执行标的进行确权或者给付的诉讼请求。当然，案外人也可以就执行标的另案提起确权或者给付之诉，但这就属于案外人另案提起了一个新的普通诉讼，而非执行异议之诉。案外人在执行异议之诉和另案起诉中有选择权，房屋归属方可以另案起诉对房产进行确权，诉请得到支持后再以生效判决为依据向执行法院提起执行异议或者申请执行回转，但这种方法不利于保护案外人的权益[4]。
五、一般性裁判规则的总结与提炼
通过以上对该问题的案例整理、总结分析、理论研究及程序考虑后，笔者尝试对该类案件的裁判思路做一些总结性的归纳与提炼：
（一）审查权利产生时间
在执行异议之诉案件中，法院首先审查的是非房产归属方配偶个人债务发生的时间，是发生在《离婚协议》之前还是之后。审查该问题主要是用于确定夫妻双方是否存在通过《离婚协议》转移财产、逃避债务等情形。如果《离婚协议》在前，而非房产归属方的个人债务发生在后，那么很难说是为逃避债务而故意为之。如果《离婚协议》在后，而债务发生或房产查封在前，则需要通过其他方面重点去审查是否存在恶意串通、逃避债务、转移财产的情况。最高院于2021年11月9日发布的《人民法院整治虚假诉讼典型案例》案例3“为逃避执行，依据虚假离婚协议向人民法院提出执行异议，构成虚假诉讼”，可见实践中确实出现较多利用《离婚协议》转移财产、逃避债务的情形。因此权利形成时间是该类案件中最先和最重要的审查内容，笔者检索到的该类裁判案例本院认为部分也基本都是首先论述分析权利形成时间部分的内容。
（二）审查两种权利的性质、内容
分析检索到的已裁判案例可以发现，权利形成时间分析完之后，一般法院会紧接着论述两种权利在性质、内容等方面的区别，主要是为了确定哪一种权利被优先保护更具有法律支撑和依据。
通过前面的分析我们了解到，对于房产归属方依据《离婚协议》获得的权利是一种“物权期待权”抑或是“债权请求权”实践中存在两种观点，尚未达成统一的定论，如果定性为一种“物权期待权”则，相较于执行权利人的一般普通金钱债权在法律上会获得更加优先的保护，但即使定性为一种“债权请求权”，则房产归属方所享有的请求权是指向具体特定房产，而执行人权利人所享有的是对非房产归属方一般性、普通性的债权，并未具体指向具体的房屋，因此即使同为债权请求权，房产归属方所享有的债权请求权至少不应劣后于执行权利人所享有的一般普通金钱债权予以保护。
（三）审查权利产生原因与伦理价值
《离婚协议》约定房产归属，通常是基于家庭成员身份、对子女的亲权抚养抚育关系等而对婚姻关系存续期间双方共同财产作出的处分，虽然未及时办理过户登记手续，但非房产归属方及其子女对房屋的居住、使用等权利自始就享有，该房产一般具有保障生存之必须的伦理属性，与之相较执行权利人的一般普通金钱债权不具有该功能和属性，执行权利人对房产享有的执行权利一般是基于合同或其他纠纷产生，该房产仅仅是作为非房产归属方的一般性责任财产加以显示，况且在《离婚协议》先发生的情况下，房产的实际归属已经不属于登记一方，也已经实质不属于其责任财产范围。因此房产归属方的权益更具有优先保护之价值和必要。
（四）其他审查要素
1、房屋归属方是否存在过错
房产归属方对于未办理房产变更登记是否存在过错也是执行异议之诉案件中重点审查的要素。如果房产归属方在签署《离婚协议》后消极行使自己的权利，迟迟不去办理变更登记，则法院一般会认定房产归属方是存在过错的，因而不能阻却案件的执行，执行异议之诉不能成立。
2、是否实际占有房屋
是否实际占有房屋也是执行异议之诉案件中会审查的要素。之所以作为审查要素，是因为可以此推论夫妻双方是否存在恶意避债的情形，即考察《离婚协议》真实性的一个印证。如房屋归属方在《离婚协议》签署后一直持续占有房屋，则是《离婚协议》的真实性的有力验证。笔者认为该情节只应作为判断《离婚协议》真实性的辅助，而不应作为是否足以阻却执行的要件。
实务案件中，有一些裁判及观点在衡量该问题时参照了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认为离婚协议中约定的房产归属方与房屋买卖合同中的买受人具有可类比的相似性，因此可类推适用该条款的规定，但笔者认为这两者在诸多方面存在不同，因此不可类推适用。
六、给我们的启示
（一）涉及房产分割的离婚案件，通过法院去处理
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第1款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人且其权利能够排除执行的，应予支持”从该条规定可以看出，如若夫妻双方是通过诉讼方式离婚，通过调解裁定书或者法院判决书确定了房屋归属，则该裁定、判决就是属于生效法律文书确定房屋归一方所有，即使文书生效后双方并未办理所有权过户登记的，双方离婚判决书中对于房产的确认亦可以阻却金钱债权执行。
（二）若协议离婚，应尽快去办理房屋变更登记手续
鉴于法院在执行异议之诉案件中将房产归属方对于未及时办理房产变更登记手续有无过错作为审查能否阻却执行的重要因素，因此为了避免该类情形发生后使得房产归属方陷于被动地位，协议离婚后房产归属方应及时督促对方去办理房产的变更登记手续并保留相关证据，尽早完成房产归属的名与实符。如若对方不配合办理过户，可提起确权之诉或者给付之诉。
总结
《离婚协议》对房产归属作出约定但未办理变更登记的情况下不直接发生物权变动的效力，非房产归属方产生个人债务后，在其债权人依生效判决申请强制执行的情况下，房产归属方可提出执行异议及执行异议之诉，请求阻却执行，法院在执行异议之诉案件中应综合审查权利形成时间，内容、性质，发生原因、综合价值衡量及利益考虑认定是否足以阻却执行。
注释：
[1] 参见最高人民法院公报，网址http://gongbao.court.gov.cn/Details/2a592acf25c0e52092c3fc5daeb296.html
[2] 参见邓亚军、干思尧.《离婚协议约定房屋归属，能否排除执行？》.2021年6月9日发表于公众号高衫LEGAL
[3] 参见《民事诉讼法解释》第311条。
[4] 参见《最高人民法院新民事案件案由规定理解与适用》471.执行异议之诉.P1225
房产因其便于查询、不易隐藏、价值较高而成为执行案件中优质的被执行财产。在婚姻关系中，如夫妻双方通过协议方式离婚，并在《离婚协议》中约定房产归属于一方，但离婚后双方未及时办理房产的变更登记，使得房产依然登记在非归属方的名下，后非房产归属方对外产生个人债务，并被债权人申请查封或进入司法强制执行程序甚至进行拍卖。此时房产归属方能否依据《离婚协议》中对房产归属的约定来对抗及排除非归属方债权人的强制执行呢。由于具体个案情况千差万别，相关法律规定也并未准确一一列明，因此在司法实务中一直是争议颇大、裁判尺度不一的问题。
本文通过研究分析希望能够厘清几个问题：房产归属方依据《离婚协议》获得的是一种什么权利？《离婚协议》中对于房产归属的约定能否发生物权变动之效力？房产归属方阻却第三人强制执行在程序上如何处理？房产归属方能否依《离婚协议》阻却第三人的强制执行？法院在审查时需要考量的因素有哪些？有无统一方法可供提炼？给我们的实践启发是什么等。
一、案例整理
针对本研究主题，笔者首先进行了案例的检索、搜集、整理，随后挑选出5组案例罗列于此，该5组案件都是经过最高院审查（二审、再审或者公报），其中第1组和第2组案例作为公报案例刊登，也是理论界和实务界作为该问题研究的典范案例被广泛讨论和学习的。
二、案例分析
（一）两个公报案例对比分析
第1、2组案例是最高法院公布的两个公报案例，分别是2016年第6期的《钟永玉与王光、林荣达案外人执行异议纠纷》及2017年第3期的《付金华诉吕秋白、刘剑锋案外人执行异议之诉案》，同样是最高院公报的案例却是两种不同的裁判方法、裁判结论上也大相径庭，这让实务界对这个问题更加模糊了。
分析该两公报案例案情及裁判思路可知，两案例都认可《离婚协议》约定房产归属但未办理变更登记的情况下不发生物权的变动。然而钟永玉案件中认为即使在没有发生物权变动的情况下房产归属方能否依据《离婚协议》约定阻却执行还要进行进一步的深入分析，不能仅仅止步于此。而付金华案件则直接认为在不动产产权人未依法变更的情况下，《离婚协议》中关于不动产归属的约定不具有 对抗外部第三人债权的法律效力，而不继续进行深入的分析。
（二）该类案件的争议焦点
从以上5组案例的整理中，我们不难发现，在该类执行异议之诉案件的审理中，法院归纳的争议焦点均为：《离婚协议》约定的房产归属方是否对本案诉争的房产享有足以排除强制执行的民事权益。该争点实质是房产归属方作为执行案件的案外人对执行标的所享有的权益与执行权利人依据执行依据项下享有的请求权之优先效力的博弈。综合案件中的相关因素，若房产归属方依据《离婚协议》而获得的权益相较于执行权利人的普通金钱债权更具有法律保护的价值时，则认为阻却人民法院的强制执行具有正当性。
公报案例2016年第6期的钟永玉案中，最高院裁判摘要指出：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》针对的是执行程序中提出执行异议该如何处理。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此对执行异议是否成立的判断标准上应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。执行异议之诉是否成立应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行[1]。
（三）法院审查要素
分析以上5组案例的裁判理由可以归纳总结出法院在确定异议人的权利是否能够排除执行时，会着重审查以下几个方面的内容：
1、权利形成时间：也就是审查《离婚协议》签署时间，与非房产归属方个人债务产生时间的先后，主要是确定是否存在虚假诉讼，或夫妻之间利用离婚事宜规避一方债务、损害债权人利益之情形。
2、权利性质及内容：也即审查房产归属方享有的权利与执行权利人享有的权利在性质及内容方面的区别。以此衡量两种法益中哪一种更应优先保护的法律依据及法理基础。
3、发生原因及伦理价值：一般审查房屋是否婚姻关系存续期间的共同财产，是否具有抚育子女或生存之必备依托等生存保障之功能。衡量哪一种权利更具有优先保护之价值。
4、其他因素：该类案件中法院一般还会审查对于拖延办理房屋变更登记之过错在哪一方，如因房产归属方不积极行使自己的权利，拖延办理房产变更登记，则法院倾向于认为房产归属方具有过错，不足以排除执行。有的案件中还将房产归属方是否实际占有、使用房屋作为一个审查要素，该审查主要是为了辅助确定《离婚协议》的真实性。
三、理论分析
针对该类案件中涉及的一些前提及关键性问题，我们需要厘清：
（一）是否发生物权变动之效力
《离婚协议》约定房产归属但未办理变更登记不发生物权变动之效力。这一点在理论及实务中基本已经达成共识。《民法典》第二百零九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。由此可见，虽然《离婚协议》中约定了房产归一方所有，但是如果未经变更登记，则不发生物权变动之效力。最高法院公报案例2017年第3期的付金华案中，法院正是依据这一理论而得出房产归属方不享有足以阻却第三人强制执行之权利的结论，进而驳回了房产归属方的请求。
（二）房产归属方依据《离婚协议》享有的权利性质如何
房产归属方依据《离婚协议》而对房产享有的是一种什么权利？在我国不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记不发生效力，因此在未办理变更登记的情况下，房产归属方依据《离婚协议》而对房产享有的并不是物权，那到底是一种什么权利？有不同的观点：
1、物权期待权
一种观点认为，《离婚协议》对房产归属的约定是一种独立的引起物权变动的法律行为类型。本质上是夫妻为引起特定标的物之物权变动而对共有不动产的直接处分行为，但因我国不动产的物权变动采取登记生效主义，故未完成房屋过户登记时，物权变动尚不生效。此时，房屋归属方享有请求另一方配合办理过户登记之权利。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条对基于买卖合同而产生的物权期待权的规定，再结合法学理论中期待权理论，认为《离婚协议》约定的财产归属，自始就是基于对特定标的物的处分行为，具有更充分的物权属性。[2]故可认为是一种物权期待权。
2、债权请求权
请求权意思是法律关系一方主体请求另一方为或不为一定行为之权利。权利人不能对标的进行直接支配，只能请义务人配合。又可以分为物权请求权和债权请求权。物权请求权包括确认所有权、排除妨碍请求权、返还原物请求权、恢复原状请求权；债权请求权包括赔偿损失请求权，基于合同、不当得利、无因管理的请求权。持此种观点的人认为，房产归属方依据《离婚协议》享有的是要求配偶另一方配合过户的权利，该权利是一种债权请求权。
笔者认为，在权利性质的辨析上两种观点都有其合理之处，而对于这种权利的定性并不会影响到对该问题的处理。即使不从权利的层级上来对优先性加以区分，而仅仅从债权角度去对比，房产归属方依据《离婚协议》享有的是请求变更登记的权利，该请求权是指向具体、特定的房产的，且在房产归属方实际占有使用房产的情况下，其对于房产享有的完整权利仅剩下变更登记；而执行权利人所享有的是对被执行人（即《离婚协议》中的非房产归属方）的普通金钱债权。因此，房产归属方的权利起码不应次于执行权利人的普通金钱债权而予以保护。
四、程序上的处理和衔接
（一）房屋归属方提出执行异议之诉的依据
案外人执行异议之诉是指执行当事人之外的第三人对于执行依据所确定的执行标的主张享有实体上的权利，请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。《民事诉讼法》第一百一十九条是关于提起执行异议之诉的规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织......”。
具体到本文讨论的问题，房产归属方依据《离婚协议》享有对房产的相关权利，从而在非房屋归属方与其债权人的执行案件中成为直接利害关系人，因而享有提起执行异议之诉的主体资格，也在实体上具备提起执行异议之诉的条件。
（二）执行异议之诉的分类
1、案外人执行异议之诉：房产归属方的执行异议若被驳回，则提起案外人执行异议之诉
规定在《民事诉讼法》第二百二十七条，总结为：房产归属方在执行案件中是案外人，得知房产在执行案件中即将被执行后应向执行法院提出书面的执行异议，执行法院在十五日内进行审查，如果认为房产归属方提出的执行异议不成立，则裁定驳回异议申请。房产归属方自裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉讼。法院在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
2、申请人执行异议之诉：房产归属方的执行异议若被支持，法院裁定中止执行，则执行权利人会提起申请人执行异议之诉
按《民事诉讼法》第二百二十七条规定，如果案外人提出的执行异议被执行法院审查后认为理由成立，则会裁定中止执行。这一结果明显会影响到申请执行人的利益，因此也赋予了申请执行人救济的途径，即申请执行人可以自裁定送达之日起十五日内提起申请执行人执行异议之诉。
设计案外人执行异议之诉主要是考虑债权人启动强制执行有可能会波及第三人享有的合法权利，比如扣押并拍卖的房产虽然登记在债务人名下，或者由债务人占有，但是实际上却是第三人所有，因此有必要为第三人提供专门的救济渠道。案外人执行异议之诉旨在排除对特定标的财产已经启动的强制执行。案外人执行异议之诉成功的前提是案外人对标的享有足以排除强制执行的合法权益。
而申请执行人执行异议之诉旨在确认案外人就特定标的不享有足以排除强制执行的民事权益，由此恢复强制执行。
在执行异议之诉案件中，无论是由案外人提起还是有申请执行人提出，举证责任都由案外人承担，需对其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任[3]。
（三）诉讼请求的确定
房产归属方作为执行案件的案外人提起案外人执行异议之诉时，必须提出明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，也可以同时提出对执行标的进行确权或者给付的诉讼请求。当然，案外人也可以就执行标的另案提起确权或者给付之诉，但这就属于案外人另案提起了一个新的普通诉讼，而非执行异议之诉。案外人在执行异议之诉和另案起诉中有选择权，房屋归属方可以另案起诉对房产进行确权，诉请得到支持后再以生效判决为依据向执行法院提起执行异议或者申请执行回转，但这种方法不利于保护案外人的权益[4]。
五、一般性裁判规则的总结与提炼
通过以上对该问题的案例整理、总结分析、理论研究及程序考虑后，笔者尝试对该类案件的裁判思路做一些总结性的归纳与提炼：
（一）审查权利产生时间
在执行异议之诉案件中，法院首先审查的是非房产归属方配偶个人债务发生的时间，是发生在《离婚协议》之前还是之后。审查该问题主要是用于确定夫妻双方是否存在通过《离婚协议》转移财产、逃避债务等情形。如果《离婚协议》在前，而非房产归属方的个人债务发生在后，那么很难说是为逃避债务而故意为之。如果《离婚协议》在后，而债务发生或房产查封在前，则需要通过其他方面重点去审查是否存在恶意串通、逃避债务、转移财产的情况。最高院于2021年11月9日发布的《人民法院整治虚假诉讼典型案例》案例3“为逃避执行，依据虚假离婚协议向人民法院提出执行异议，构成虚假诉讼”，可见实践中确实出现较多利用《离婚协议》转移财产、逃避债务的情形。因此权利形成时间是该类案件中最先和最重要的审查内容，笔者检索到的该类裁判案例本院认为部分也基本都是首先论述分析权利形成时间部分的内容。
（二）审查两种权利的性质、内容
分析检索到的已裁判案例可以发现，权利形成时间分析完之后，一般法院会紧接着论述两种权利在性质、内容等方面的区别，主要是为了确定哪一种权利被优先保护更具有法律支撑和依据。
通过前面的分析我们了解到，对于房产归属方依据《离婚协议》获得的权利是一种“物权期待权”抑或是“债权请求权”实践中存在两种观点，尚未达成统一的定论，如果定性为一种“物权期待权”则，相较于执行权利人的一般普通金钱债权在法律上会获得更加优先的保护，但即使定性为一种“债权请求权”，则房产归属方所享有的请求权是指向具体特定房产，而执行人权利人所享有的是对非房产归属方一般性、普通性的债权，并未具体指向具体的房屋，因此即使同为债权请求权，房产归属方所享有的债权请求权至少不应劣后于执行权利人所享有的一般普通金钱债权予以保护。
（三）审查权利产生原因与伦理价值
《离婚协议》约定房产归属，通常是基于家庭成员身份、对子女的亲权抚养抚育关系等而对婚姻关系存续期间双方共同财产作出的处分，虽然未及时办理过户登记手续，但非房产归属方及其子女对房屋的居住、使用等权利自始就享有，该房产一般具有保障生存之必须的伦理属性，与之相较执行权利人的一般普通金钱债权不具有该功能和属性，执行权利人对房产享有的执行权利一般是基于合同或其他纠纷产生，该房产仅仅是作为非房产归属方的一般性责任财产加以显示，况且在《离婚协议》先发生的情况下，房产的实际归属已经不属于登记一方，也已经实质不属于其责任财产范围。因此房产归属方的权益更具有优先保护之价值和必要。
（四）其他审查要素
1、房屋归属方是否存在过错
房产归属方对于未办理房产变更登记是否存在过错也是执行异议之诉案件中重点审查的要素。如果房产归属方在签署《离婚协议》后消极行使自己的权利，迟迟不去办理变更登记，则法院一般会认定房产归属方是存在过错的，因而不能阻却案件的执行，执行异议之诉不能成立。
2、是否实际占有房屋
是否实际占有房屋也是执行异议之诉案件中会审查的要素。之所以作为审查要素，是因为可以此推论夫妻双方是否存在恶意避债的情形，即考察《离婚协议》真实性的一个印证。如房屋归属方在《离婚协议》签署后一直持续占有房屋，则是《离婚协议》的真实性的有力验证。笔者认为该情节只应作为判断《离婚协议》真实性的辅助，而不应作为是否足以阻却执行的要件。
实务案件中，有一些裁判及观点在衡量该问题时参照了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认为离婚协议中约定的房产归属方与房屋买卖合同中的买受人具有可类比的相似性，因此可类推适用该条款的规定，但笔者认为这两者在诸多方面存在不同，因此不可类推适用。
六、给我们的启示
（一）涉及房产分割的离婚案件，通过法院去处理
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第1款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人且其权利能够排除执行的，应予支持”从该条规定可以看出，如若夫妻双方是通过诉讼方式离婚，通过调解裁定书或者法院判决书确定了房屋归属，则该裁定、判决就是属于生效法律文书确定房屋归一方所有，即使文书生效后双方并未办理所有权过户登记的，双方离婚判决书中对于房产的确认亦可以阻却金钱债权执行。
（二）若协议离婚，应尽快去办理房屋变更登记手续
鉴于法院在执行异议之诉案件中将房产归属方对于未及时办理房产变更登记手续有无过错作为审查能否阻却执行的重要因素，因此为了避免该类情形发生后使得房产归属方陷于被动地位，协议离婚后房产归属方应及时督促对方去办理房产的变更登记手续并保留相关证据，尽早完成房产归属的名与实符。如若对方不配合办理过户，可提起确权之诉或者给付之诉。
总结
《离婚协议》对房产归属作出约定但未办理变更登记的情况下不直接发生物权变动的效力，非房产归属方产生个人债务后，在其债权人依生效判决申请强制执行的情况下，房产归属方可提出执行异议及执行异议之诉，请求阻却执行，法院在执行异议之诉案件中应综合审查权利形成时间，内容、性质，发生原因、综合价值衡量及利益考虑认定是否足以阻却执行。
注释：
[1] 参见最高人民法院公报，网址http://gongbao.court.gov.cn/Details/2a592acf25c0e52092c3fc5daeb296.html
[2] 参见邓亚军、干思尧.《离婚协议约定房屋归属，能否排除执行？》.2021年6月9日发表于公众号高衫LEGAL
[3] 参见《民事诉讼法解释》第311条。
[4] 参见《最高人民法院新民事案件案由规定理解与适用》471.执行异议之诉.P1225