一文读懂《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》

2023年2月20日，中国证券投资基金业协会（下称“中基协”）发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（中基协发[2023]4号）（下称“《指引》”）。《指引》全文21条，明确了不动产投资范围及试点管理人要求，从基金募集、投资、运作、信息披露等方面对试点不动产投资基金业务进行规范。本文从《指引》发布背景、主要内容、不动产私募基金与一般私募股权投资基金关系、不动产投资规模测算四方面进行解读。
一、《指引》发布背景
（一）宏观经济及政策背景
近年来，“房住不炒”为原则的房地产行业调控政策不断出台；在房地产投资方面，中基协于2017年2月出台《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，为房地产投融资踩下刹车键。叠加新冠疫情对宏观经济及房地产行业的不利影响，房地产行业同比增速快速下滑。根据IFinD数据统计，2022年，房地产行业增速首次录得负值-5.10%。

房地产行业为国民经济重要支柱行业，其健康、稳定发展对国民经济持续、高质量增长具有重要意义。近年来，全社会固定资产投资同比增速放缓，但经过数十年固定资产投资建设，我国已经积累规模可观、质量优质的不动产存量。在增量边际下降的趋势下，盘活存量不动产，可以提高存量资产的利用效率，形成存量资产和新增投资的良性循环，对扩大有效投资、缓解地方政府财政压力、稳定经济增长具有积极作用。

2022年11月28日，中国证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，表示房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局，支持房地产企业股权融资，具体政策措施包括：（1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；（2）恢复上市房企和涉房上市公司再融资；（3）调整完善房地产企业境外市场上市政策；（4）进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；（5）积极发挥私募股权投资基金作用。
其中，中国证监会特别提到将开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
因此，《指引》的发布，是在当前宏观经济和房地产行业增长放缓的背景下，落实中国证监会关于“资本市场支持房地产市场平稳健康发展”的宏观政策的重要举措，旨在盘活存量不动产、促进房地产市场转型发展、规范私募投资基金从事不动产投资业务。
（二）不动产领域私募投资基金的发展情况
根据《<不动产私募投资基金试点备案指引（试行）>起草说明》，截至2022年末，协会存续的私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元；存续的私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等，在支持房地产市场平稳健康发展、促进不动产市场盘活存量、转型发展等方面发挥了积极作用。
二、试点不动产私募基金与一般私募股权投资基金的关系
私募股权投资基金是中基协划分的私募投资基金类型之一。不管是私募股权房地产基金，还是私募股权基础设施基金，都属于私募股权投资基金；
《指引》第五条规定：“协会在私募股权投资基金类型项下增设“不动产私募投资基金”产品类型”；第二十条规定：“对不动产私募投资基金，本指引未予以规定的，应当按照私募股权基金管理人及私募股权基金要求执行。不参与试点的管理人，不适用本指引，可按照协会现行自律规则，开展保障性住房、商业地产、基础设施等股权投资业务。”
因此，《指引》发布后，试点不动产私募基金是私募股权投资基金中一类全新、特殊分支。在《指引》施行后，投资于不动产领域的私募基金既包括不参与试点的一般私募股权投资基金，也包括参与试点的不动产私募基金。
对于试点不动产私募投资基金的管理人，《指引》第四条第（一）项规定，参与本次不动产私募投资基金的管理人为“在协会依法登记为私募股权投资基金管理人”。因此，私募证券投资基金管理、创业投资基金管理人、私募资产配置基金管理人和其它私募投资基金管理人不在本次试点范围，不能募集设立试点不动产私募投资基金。

三、《指引》主要内容
《指引》全文二十一条，从基金管理人要求、基金的投资范围、募集规模、托管要求、基金合同内容、投资者、基金备案及信息披露程序等方面对开展试点不动产私募投资基金业务进行了规范。
（一） 基金管理人
根据《指引》第四条规定，试点不动产投资基金的管理人为符合一定条件的私募股权投资基金管理人，该等管理人须具备的条件如下：

同时，试点不动产投资基金的管理人应当勤勉尽责，通过监督资金流向、切实发挥股东作用等方式，有效控制不动产私募投资基金风险，不得存在以下情形：

（二） 试点不动产投资基金
1、投资范围
根据《指引》第三条规定，试点不动产投资基金的投资范围包括特定居住用房（存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目。

2、募集资金实缴规模
根据《指引》第六条规定，不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币。
3、对外担保或借款
根据《指引》第八条规定，不动产私募投资基金为被投企业提供借款或者担保的，应当符合下列条件：

4、托管及托管人
根据《指引》第九条规定，不动产私募投资基金应当由依法取得基金托管资格的机构托管。基金托管人应当切实履行托管人职责，监督不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、适格投资者等持续符合要求，并按季度向协会报送不动产私募投资基金投资标的、投资者变动等运作情况。
5、基金合同内容
根据《指引》第十条规定，不动产私募投资基金合同应当明确约定以下内容：

6、扩募
根据《指引》第十一条规定，不动产私募投资基金在备案完成后开放认购、申购（认缴）的，应当符合下列要求：

7、关联交易
根据《指引》第十二条规定，不动产私募投资基金进行关联交易的，管理人应当防范利益冲突，建立有效的关联交易及风险控制机制，在基金合同中明确约定涉及关联交易的事前、事中信息披露安排以及针对关联交易的特殊决策机制和回避安排等。
上述关联交易是指不动产私募投资基金与管理人、管理人的高管人员、投资者、管理人管理的其他私募投资基金、同一实际控制人控制的其他管理人管理的私募投资基金、或者与上述主体有其他重大利害关系的关联方发生的交易行为。
8、杠杆比例
根据《指引》第十三条规定，不动产私募投资基金在备案完成后开放认购、申购（认缴）的，应当符合下列要求：

9、募集推介材料及风险揭示书

（三） 投资者
对于试点不动产投资基金的投资者，《指引》在私募股权投资基金合格投资者的基础上，增加规定如下：

（四） 程序及信息披露

值得注意的是，试点不动产投资基金是私募股权投资基金中一类全新、特殊的基金类型；因此，对于非试点不动产基金和管理人，应当按照基金业协会既有自律规则开展投资业务。
四、不动产投资规模测算
根据《<不动产私募投资基金试点备案指引（试行）>起草说明》，在测算不动产投资规模时应关注：