房地产销售促进策略中买房送面积法律风险分析

摘 要
根据最新的《建筑工程建筑面积计算规范》，买房送面积的行为应该谨慎为之。只有通过了规划审批的，才属于合法，否则就是违法行为。本文分析了买房送面积的法律性质，并提出房地产开发企业应注意的法律风险。
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1、买房送面积是否合法
买房送面积是开发商向购房者允诺，其购房后实际得到的面积将大于买卖合同中约定的面积。但是，根据最新的《建筑工程建筑面积计算规范》，大幅度赠送面积的行为已经不被允许。如果赠送的面积通过规划审批的，则属于合法，否则就是违法行为。
2、对几类常见“附送面积”的法律性质分析
第一，“买房送花园”。
依据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”所以对于底层花园其法律性质，除开发前期经过特意规划，并且该规划通过了相关部门审批外，该部分是法律明确归属于业主共有的，如果随意赠送，存在较大的法律风险。
第二，“买房送车库（车位）”。
依据《物权法》第74条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条、第6条，如果该建筑区划内车库车位在建造时获得规划批准，应当首先满足业主的需要，方式可以是出售、出租、赠与等形式。但对于建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地建造的车位，其所有权应属于业主共有，开发商就该部分无权进行赠送。
第三，“买一层送一层”。
最新的《建筑工程建筑面积计算规范》规定，对于内部有二层及以上楼层的，且结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20米以下的，应计算1/2面积。因此，开发商需谨慎使用“买一层送一层”的广告用语，避免引起合同纠纷或受到行政处罚。
3、“买房送面积”的法律风险总结与防范
1．到底是赠与所有权还是免费提供使用权，应该约定明确。
如果赠送面积对应的空间经过规划批准属于专有部分，并获得了独立的产权，这种赠与是合法有效的。如果开发商本意是保留车库所有权，仅仅将车库的使用权让渡给购房者免费使用一段时间，那么在购房合同中应就赠与形式、免费使用期限、修缮责任、服务提供等可能发生误解与分歧的问题进行列明，尽可能减小法律风险。
2．对共有部分面积的赠送，可能会承担违约责任。
将共有部分空间进行赠与的行为是无效的，并有可能引发侵权与违约责任。根据《合同法》第51条，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该赠与合同有效后，开发商就面临承担违约责任的风险。
3．未计入的面积无法获得基于所有权的保护。
《物权法》第14条则规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时方才发生效力。”所以，这些不计入建筑面积的空间，无法在房屋登记簿或产权证上得到体现。而且以现有的买房送面积模式，赠与的部分几乎都是不计入建筑面积的。这样的面积得不到法律的认可与保护，如果这部分赠送面积被写入购房合同，购房者据此起诉开发商，后者可能面临着承担违约责任的法律风险。如果没有写入合同，开发商在相应广告宣传中就所赠面积所有权作出明确、具体的允诺，开发商也可能面临着承担违约责任的法律风险。
综上所述，作为开发商应认识到在房屋销售过程中可能发生的法律问题，尽量避免采用降价、下跌等敏感字眼，以避免承担不利后果。