房屋中介，是连接买卖双方、促成交易达成的“桥梁”。然而，实践中这座“居间之桥”却常因买卖双方的跳单行为，无法得到应有的报酬。《民法典》第九百六十五条对中介人的权益保护做出了明确规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”下面通过司法案例对该法条在司法实践中的运用进行剖析和解读。
01、相关案例
案例一：青岛某房产经纪有限公司诉由某中介合同纠纷案
【基本案情】
由某在青岛某房产经纪有限公司处得到涉案房屋初步信息后，由某表示房屋价格加上中介费数额过高，未对中介费达成一致。由某家人最终系通过某乙房产中介，以市场价格购买涉案房屋，并向某乙房产中介支付了中介服务费15000元。
【裁判要旨】
禁止跳单是民法典的新增规定，是对诚信核心价值观的弘扬，有利于维护房地产交易市场的健康发展。在中介服务合同中没有明确约定禁止委托人与其他中介服务提供者进行交易且多个中介服务机构对同一房屋提供中介服务的情况下，购房者作为委托人，对比多家机构的服务后选择质优价廉的中介服务机构提供服务的行为不构成跳单。
【案例分析】
购房者作为委托人，对比多家机构的服务后选择质优价廉的中介服务机构提供服务的行为虽然不构成跳单。但是中介前期已为由某提供房源信息、带看房屋、协调看房时间等中介服务，付出了一定劳动，仍然有权得到相应的服务费用。
案例二：上海某物业顾问有限公司诉周某某居间合同纠纷案
【基本案情】
2020年1月5日至13日，上海某物业顾问有限公司（以下简称某物业顾问公司）向周某某推荐了数套房屋，并于13日带周某某及其母亲江某某看了涉案房屋，当日即与周某某签署了《看房确认书》。看房确认书中确认了双方权利义务、某物业顾问公司独家居间人的地位、并约定如周某某与出售方签订买卖合同（无论通过何种渠道成交），应按该房地产售价的2%支付报告居间报酬，且实际成交后需另行支付2%的媒介居间报酬。2020年1月15日，周某某的母亲与涉案房屋卖方在某房产经纪事务所的居间下签约成交，约定各付佣金总房价款（414万元）的1%。
【裁判要旨】
委托人（买方或卖方）在与中介人建立中介合同关系后，利用该中介人提供的交易机会或媒介服务，通过其他中介人或者直接与交易方订立房屋买卖合同，应向该中介人承担违约责任。在认定是否构成跳单的审查中，应充分考虑中介合同履行的信息不对称的特点，从衡平各方利益的角度，综合作出判断。
【案例分析】
购房者在与中介人建立中介合同关系后，通过其他中介人或者直接与交易方订立房屋买卖合同，购房者的行为属于跳单行为，故应向该中介人承担违约责任。与案例一相较，本案中购房者与中介人签订有中介合同，可见，是否构成是跳单的认定，购房者在与中介人是否建立中介合同关系极为重要。
案例三：杨某某、谢某某与西安某房产中介有限公司服务合同纠纷案
【基本案情】
杨某某、谢某某与西安某房产中介有限公司签订服务合同并接受西安某房产中介有限公司的的前期服务后，在完成过户登记之前通知西安某房产中介有限公司解除合同，之后自行与原房屋所有人完成后续的交易。
【裁判要旨】
委托人在接受中介人的服务后，在完成过户登记之前通知中介人解除合同，是否有效，另行与原房屋所有人订立合同，是否构成违约，需要从委托人、中介人的过错性和《民法典》第九百六十五条的规定综合做出认定。
【案例分析】
委托人在接受中介人的服务后，无正当理由，单方面解除合同，自行与原房屋所有人直接订立合同的跳单行为，视为中介人履行完成了服务合同，并且委托人应当按照合同约定向中介人支付违约金。
02、律师观点
委托人在接受中介人的服务后，由第三方居间或自行与原房屋所有人订立合同，是否属于跳单行为呢？
根据上述案例，我们可以总结出跳单行为的判断，需要充分考虑中介合同履行的信息不对称的特点，从衡平各方利益的角度，综合作出判断：
- 委托人是否与中介人是否有合同关系；
- 委托人是否另行委托第三方提供居间服务订立合同。
如委托人与中介人有明确的委托关系，则委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，属于跳单行为。委托人与中介人没有明确的合同关系，如果委托人另行委托第三方提供居间服务订立合同，则需审查委托人的行为是否属于选择质优价廉的中介服务机构提供服务的行为。
在类似案件中，中介人的中介服务费的支付，是否要以认定委托人的行为属于跳单行为为前提呢？
根据案例1，我们可以总结出，中介人的中介服务费的支付，需要审查： - 是否有客观实际的交易行为；
- 双方交易的标的是否是案涉标的；
- 中介人是否提供了实质的中介服务。
故跳单行为不是委托人向中介人支付中介服务费的必要条件。