广州城市更新大数据报告

“城市更新”是城市发展到一定阶段后，释放土地资源，提高城市活力，紧密配合城市发展的必由之路。
广州市自 2009 年以来，在广东省国土资源厅的指导下，坚持先行先试，改革创新，不断在城市更新改造中进行探索。以广州市人民政府于 2009 年发布的《关于加快推进“三旧改造”工作的意见》（穗府[2009]56号）为起点，至今广州推进城市更新工作已有十余年。
2020 年 8 月，《广州市关于深化城市更新工作推动高质量发展的实施意见》和《广州市深化城市更新工作推进高质量发展工作方案》相继出台，对广州市新一轮的城市更新工作作出了重要部署。
2021 年 1 月 17 日，广东省人民政府发布《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（2021 年 3 月 1 日正式实施），这是广东省首次在省级政府层面出台城市更新工作的具体指导意见。
经过时间的沉淀，这些年广州市推进城市更新工作获得了一定的成效，广州经验更是被国内的其他城市借鉴、学习。
广东省及广州市政府，也因应城市更新的不同需要，不断地更新、发布相关的法规政策，从不同层面支持、落实城市更新工作。
政府一方面支持市场介入到城市更新工作中，另一方面也通过不同的途径，保障处于相对弱势一方的被改造主体的利益。
但即便如此，一个旧村庄、旧城镇的改造，少则牵涉到几百户村民或居民，动辄甚至过万户，且被改造的区域一般都具有深厚的历史积淀，其中涉及到各种确权问题、各种历史遗留问题……城市更新的背后，每一步都牵涉着各方的利益，稍有不慎就会引发纠纷。
仅 2020年 ，广州市公开招标的旧村改造项目就超过 58 个，改造面积超过 4660.5 万㎡，相当于半个天河区的行政区域面积。
2017 年 10 月，为系统推动城市更新持续开展，进一步发挥城市功能更新土地保障的优势，促进房地产市场健康平稳发展，广州市城市更新局印发了《广州市2017－2019年城市更新土地保障计划》。
本报告就是以 2017 年为起点，主要分析广州市中级人民法院 2017 年至2020 年审理的城市更新中旧村改造领域的民事诉讼案例。
面对城市更新所引发的纠纷争议，广州中院充分发挥自身的司法经验、司法能力等优势，担当起化解纠纷的社会治理重任，站在中立的第三方角度依法裁判、妥善处理纠纷，审结案例中所出现的争议情况及裁判规则，对以后处理城市更新案件具有一定的借鉴、学习作用。
本报告主要由以下几个部分构成：
一、检索方法及案例筛选步骤
二、广州市近四年旧村改造案件主要要素分析
三、主要裁判规则及典型案例
四、相关法律建议
一、检索方法及案例筛选步骤
（一） 检索方法
数据来源：Alpha 案例数据库
检索日期：2021 年 1 月 31 日
案由：民事
文书裁判日期：2017 年 1 月 1 日至2020 年 12 月 31 日
关键词：拆迁、改造、补偿、村
审理法院：广东省广州市中级人民法院
审理程序：一审、二审
文书类型：判决
案件数量：314 件（有效案例 147 件）
（二） 案例主要筛选步骤
1.检索本次拟研究的样本案例。
本次研究的对象是近几年广州市旧村改造的案例。总结旧村改造案例判决中出现的高频关键词，由于旧村改造中的纠纷大部分基于项目拆迁改造过程中涉及的补偿问题产生，所以本次检索将关键词确定为“拆迁、改造、补偿”，并加入关键词“村”用以限定案例的发生范围。由此本次检索出的案例总数为 314 件。
2.剔除系列案。
因旧村改造中存在大量的系列案，系列案是多个具有相同的案件事实、法院判决结果的案件，如将全部系列案均列为数据样本，研究结果会产生一定的偏差，因此我们需要在初步检索出的案件中，再次进行筛选。对于具有前述特征的系列案，均只保留一个案件作为样本数据。经过剔除后，得出案例 198 个。
3.剔除无效案例。
再次查阅判决书的主要内容，将个别与本次研究无关案例逐一剔除，比如政府行政征收案例。经人工筛选、剔除后，得出有效案例 147 件。以下的分析均是基于本次检索得出的旧村拆迁改造过程中涉及补偿或因补偿事项所产生的 147 个案例进行。
二、广州市近四年旧村改造案件主要要素分析
（一） 裁判时间及审理程序分布

图一：案件裁判时间分布

图二：审理程序分布
分析 147 个有效的样本案例，在 2017 年至2020 年这四年期间，案件数量大致呈上升的趋势，2019 年的案件裁判数量有 47 个，而 2020 年的案件裁判数量则达到 56 个，2019 年、2020 年两年间的案件裁判数量占比达到样本案例总数的 70%。
从 2009 年至今，广州市的城市更新历程已经超过十个年头，各类政策法规也相对完善。2015 年广州市政府出台“1+3”政策，对城市更新提出了新的规范。
2017 年至2018 年间，广州市政府相继出台《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）及城市更新相关文件，推动广州市城市更新发展，并创新性地提出“微改造”的改造方式，村主体与社会资本在城市更新中的参与力度不断加强。
尤其 2019 年初广州市人民政府发布《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔2019〕5号），再次就深入推进“三旧”改造、加速城市更新给出新意见。
各区也结合自身的特点，出台不同的城市更新政策。2015 年至2020 年初，广州市城市更新政策已经逐步从“1+3”演变为“1+3+N”的体系。
2020 年下半年开始，广州市出台《广州市关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》和《广州市深化城市更新工作推进高质量发展工作方案》，广州市城市更新政策再次从“1+1+3”体系进化为“1+1+N”政策体系。
政策的不断更新、出台，一方面加快了城市更新的步伐，另一方面由于政策的变更，城市更新项目节奏的加快，导致城市更新项目中的主体提出更多的诉求，从而促使纠纷案件数量增加，该领域的诉讼案件在 2017 年至2020 年间数量呈不断上升的态势。
广州中院审理的二审案例有 145 件，一审案例 2 件，二审案例的占比高达 99%。余下的两件一审案例涉案标的额较大，因此一审由广州中院管辖。由此可见，旧村改造领域中案件所涉及的诉讼标的额有一定跨度。
（二）行政区域分布

图三：样本案例行为区域分布情况
根据图三可得知，在 147 个样本案例里，天河区、白云区、黄埔区三个行政区域的案例分别位列前三，所占样本案例总数的比例分别是 17%、17%、15%，这三个行政区域的案例总和几乎占样本案例总数的一半。
结合样本案例的选取条件，2017 年至2020 年间天河区、白云区和黄埔区案例数量较多，具有其背景性原因，也与这三个区的旧改项目较为集中且数量较多有直接关系。
以天河区为例：在城市更新前期，天河区的多个旧村作为第一批更新改造项目，前期受规划影响和项目本身影响，总体上旧改工作推进得较为缓慢，很大一部分旧村的改造工作已持续多年，至今仍未完成。在个别旧村中，还存在着一些“老大难”问题。
如天河冼村，该村自 2011 年 4 月开拆，截至2019 年 3 月，尚有 200 余栋房屋未拆除，因“钉子户”的问题，使得该村一直未能进入全面改造阶段。
2015 年，广州市正式成立城市更新局，广州的旧改正式进入城市更新阶段，包括天河冼村在内的历史遗留问题，得到政府相关部门的重视，随后于 2016 年，天河区政府又发布了《关于全面开展冼村改造的通告》（穗天府[2016]10号）。因旧改中涉及各利益主体，因此引起的纠纷案件数量不断增加。
而白云区中老旧村落、微村落数量相对于其他行政区域更多，而且其中涉及的权属问题也更为复杂。结合白云区的特性，2014 年广州市政府出台了《广州市城中村安全隐患整治三年计划（2014-2016年）》，白云区积极落实“微改造”的更新模式。在《白云区旧城改造三年计划（2019-2021年）》中，白云区更是定下了三年内力争完成 85 个老旧社区改造、76 个微改造项目的目标。由于改造的项目数量多，所涉及的主体数量庞杂，诉讼难以避免。
对于黄埔区，从 2016 年黄埔区出台《黄埔区城市更新局关于调整“三旧”改造地国建库数据的通知》操作细则开始，黄埔区结合区域实际情况，在区政府及区相关部门的层面出台各种规范性文件、实施意见等文件，指导黄埔区城市更新工作的推进，黄埔区实施旧村改造的村落数量大幅增长。
直至2019 年 9 月，黄埔区政府出台《广州市黄埔区 广州开发区关于加快省“三旧”改造改革创新试点工作的若干措施》，从区政府层面大力支持城市更新工作先行先试，坚持“快批、快拆、快建”。
2020 年 8 月，黄埔区更是在广州市内率先制定《广州市黄埔区、广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务工作方案》及《作战蓝图》，力争到 2022 年底完成 66 个重点旧村改造项目的签约拆迁。黄埔区政府加快旧村拆迁的进程，将更多旧村纳入更新改造的范围，旧村中蕴含着众多利益关系和历史遗留问题，更新过程中极易引发诉讼案件的产生。
（三） 一级案由分布

图四：一级案由分布情况图
分析 147 个样本案例的案由分布情况，合同纠纷案件数量高达 102 件，占总样本数量的 69.39%。城市更新过程中，被拆迁人与房屋实际使用人、被拆迁人与项目实施主体的合同纠纷时有发生，合同纠纷大幅占比的情况，也符合一般的民事诉讼规律。
另外，147个样本案例中，占比仅次于合同纠纷的是物权保护纠纷与继承纠纷，分别占比 12.24%及 8.16%。
这两类纠纷频发的原因，与旧村的历史及变迁有较大关系。
首先，被拆迁房屋通常历史悠久，极有可能出现产权证丢失、无法确认房屋产权、产权人早已将被拆迁房屋转让给非村民、离婚后未及时办理产权变更登记或无法办理产权登记等情况，因此物权保护纠纷就会被引发。
纠纷双方需通过诉讼方式，确定房屋的产权归属，以便日后处理房屋拆迁、安置补偿等问题。其次，被拆迁房屋产权人去世后，被拆迁房屋的继承问题也时有发生，被继承人生前未定下遗嘱，多人同时主张自己系合法继承人，则需要通过诉讼方式确定合法继承人及相应的继承份额。
除去三类主要的纠纷类型，样本案例中还涉及所有权纠纷、侵权责任纠纷、婚姻家庭纠纷等，这几类案件也常常出现于城市更新过程中。
（四） 二级案由分布

图五：二级案由分布情况图
在一级案由之下，再深入分析样本案例的二级案由分布情况。在占比高达 69.39%的合同纠纷中，租赁合同纠纷案件和合同纠纷案件分别位居第一、第二，租赁合同纠纷案例数量更是高达 39 件。
样本案例中的 39 个房屋租赁合同纠纷案例，均是由于被拆迁房屋的承租人（房屋实际使用人）与出租人（产权人）就提前解除房屋租赁合同的问题未能达成一致。
此类纠纷中，由于承租人通常向出租人签订了租赁期限较长的租赁合同，如提前解除合同，涉及承租人投入的装修损失赔偿、补偿款领取的主体（可能涉及多轮转租）、搬离期间的营业损失等问题，合同双方拟通过诉讼的方式进行解决。
前述情况，也会出现于土地租赁合同中，如租赁房屋或租赁土地的双方未就提前解除租赁合同达成一致，会对项目实施主体后续的拆迁工作带来巨大的阻力。
图五的二级案由分布情况图也反映出城市更新项目中合同纠纷案件的占比偏高。该部分合同纠纷也是以房屋租赁合同纠纷与房屋拆迁补偿安置合同纠纷为案件主要案由，由于法院未进一步细分案由，因此一并归类到合同纠纷中。
房屋买卖合同纠纷及房屋拆迁补偿安置合同纠纷案件数量也较多，这个数据真实反映了旧村改造项目的情况。在旧村改造项目中，项目实施主体首要解决的问题就是拆迁房屋的权属问题。
非集体经济组织成员以房屋买卖合同为形式买卖宅基地房屋，实际上涉及借名买房、合资建房等情况，由此产生的纠纷，人民法院首先仍是对买卖合同及买卖行为的效力做审查。
而房屋被拆迁后，面临的是被拆迁房屋的补偿安置问题，这是旧村改造中十分重要的一环。在实践中，经常会出现产权人不满意拆迁补偿安置协议的约定而产生纠纷，这将会直接影响整个旧村的改造进程。同时，也有部分产权人签署了拆迁补偿安置协议后，对于后续的摇珠方案、回迁安置方案有异议，因此起诉项目实施主体，以期获得更大的利益。
图五同时反映出，样本案例中涉及的案由超过三十个，其中起诉的原因、诉讼请求更是五花八门，诉讼涉及的主体也包括了产权人、项目实施主体、村经济联合社、承租人、合作建房主体等多个利益方。
旧村改造是一项牵扯到各方利益的工作，推进旧村改造需要衡平不同利益主体之间的关系，诉讼案件的产生和增加会对旧村改造的进程带来阻力。
（五） 主要诉讼请求

图六：主要诉讼请求分布图
分析样本案例中原告的诉讼请求，大致可以分为30多类，确认之诉、形成之诉、变更之诉均有涉及。如将原告的诉讼请求具体到款项的种类名称等，原告的诉讼请求种类更是可以多达 60 多种。
根据图六可看出，原告请求支付款项、返还款项的案例较多，数量分别达到 24件和19件，分别占比为 16.33%、12.93%。
在原告诉请支付相关款项的案件中，原告一般以房屋产权人居多，款项的类别主要涉及支付房屋使用费、补偿款、房屋占用费等多种费用；而在原告诉请返还费用的案件中，原告则是以房屋实际使用人为主，诉请款项的主要类别则包括租金、补偿款、合同押金等。
同时，图六也反映出原告诉请解除合同并返还相关费用、返还标的物的案件较多，数量仅次于前述两类的案件。原告起诉解除合同的案件主要是基于承租人与产权人间的租赁合同产生，返还标的物的案件则是在产权人与实际使用人之间围绕被拆迁房屋/土地而产生。
三、主要裁判规则及典型案例
分析样本案例可得知，虽然旧村改造领域中所涉及的纠纷类型众多，但纠纷主要发生在项目实施主体、村经济合作组织、房屋产权人、房屋实际使用人这几类主体之间，纠纷发生的时间则主要集中在引入合作企业阶段、拆迁补偿安置协议的签订阶段以及后续的回迁阶段。结合典型案例，总结出主要裁判规则如下：
（一）关于被拆迁人因拆迁补偿安置提起的诉讼，是否属于人民法院的民事诉讼受案范围的问题
基于拆迁补偿安置所提起的诉讼是否属于法院的民事诉讼受案范围，需要从两个方面进行讨论，其一，被拆迁人所提起的纠纷是否属于人民法院的受案范围；其二，被拆迁人所提起的纠纷是否属于民事诉讼受案范围。因此，人民法院在审查此类案件的时候，主要从拆迁补偿安置协议签订的主体、拆迁补偿安置协议的内容以及当事人所提出诉请的实质进行判断。
结合现有的审判案例，总结出主要裁判规则如下：
裁判规则一：对于拆迁补偿安置方案有异议，被拆迁人所提起的诉讼不属于人民法院受案范围，而属于村民自治的范畴。
此类案件主要源于拆迁补偿安置方案表决的合法性、拆迁补偿安置方案的后续实施方式，对于此类案件，人民法院主要审查被拆迁人所提起的诉请本质是否与拆迁补偿安置方案有关。
根据我国《村民委员会组织法》及《广州市旧村庄更新实施办法》第二十条的规定，全面改造项目实施方案（含拆迁补偿安置方案）是由村民民主投票表决确定的。
如拆迁补偿安置方案表决通过后，个别村民又对表决的合法性（如表决程序）有异议的，或对于拆迁补偿安置方案的后续实施方式（如摇珠选房方式、回迁安置房的房型、楼层座向等）有异议的，由于法院依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条（现《民法典》第五百一十条、第五百一十一条）及相关法律规定亦无法予以补正，因此应由集体经济组织内部通过民主决策程序自行解决。拆迁补偿安置方案经过有关部门审批通过后，旧村改造项目的实施主体会根据拆迁补偿安置方案拟定拆迁补偿安置协议。
综上，如村民对于拆迁补偿安置方案有异议，应由集体经济组织内部通过民主决策自行解决有争议的内容。
但需要注意的是，村民对拆迁补偿安置方案提出异议，并不影响村民已经签署的拆迁补偿安置协议及相关文件的效力，如前述文件并未违反法律、行政法规的强制性规定，则该协议应认定为合法有效，协议双方的权利义务关系也受上述合同文件的约束。

裁判规则二：房地产开发公司受村经济联合社委托，依法实施委托行为，所产生的法律后果最终委托人村经济联合社享有和承担，相关争议属于村民自治事项。
在旧村改造项目是由村经济联合社负责、房地产开发公司仅承担配合义务的前提下，村集体经济组织或村集体经济组织委托房地产开发公司，根据拆迁补偿安置方案与村民签订《迁拆补偿安置协议》，此行为仅是房地产开发公司受村经济联合社的委托而具体实施拆迁补偿安置方案过程中的一个步骤，村经济联合社与房地产开发公司之间形成了委托关系。
拆迁补偿安置协议签订的实质仍是村经济联合社与村民之间成立拆迁补偿安置关系，房地产开发公司在委托权限范围内依法实施的委托行为，产生的法律后果最终由委托人村经济联合社享有和承担，因此，所引起的争议属于村民自治事项。

裁判规则三：项目实施主体与村民均为平等民事主体，双方直接承担和享有《拆迁补偿安置协议》中的义务和权利，由此产生的纠纷属于民事诉讼。
被拆迁人基于拆迁补偿安置协议所提起的纠纷属于人民法院的受案范围，后续则需要结合房屋征收管理部门及相关行政主体在旧村改造过程中所介入的程度进一步认定有关诉讼是否为民事诉讼受案范围。
现阶段的旧村改造项目中，房屋征收管理部门及相关行政部门主要行使审批、监督、指导的职能，在村集体经济组织或项目实施公司（即村集体经济组织与合作开发企业共同成立的公司，统称为“项目实施主体”）与村民签订的《拆迁补偿安置协议》中，项目实施主体才是协议的主义务人和主权利人。
在此前提下，项目实施主体与村民之间主体地位平等，项目实施主体直接承担向村民支付补偿款及交付回迁安置房责任，村民也是直接向项目实施主体交付房屋，双方所签订的《拆迁补偿安置协议》属于平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，因此基于《拆迁补偿安置协议》所产生的纠纷属人民法院的民事诉讼受案范围。

裁判规则四：行政机关在旧村改造中行使行政征收、征用职能，村集体或房地产公司受房屋行政机关委托与村民签订拆迁补偿安置协议，协议的性质为行政协议，应当将房屋征收管理部门、村集体或房地产开发公司列为共同被告，以行政诉讼起诉。
被拆迁人基于拆迁补偿安置协议所提起的纠纷也有可能是人民法院行政诉讼案件的受案范围，这种情况主要出现在旧村改造的初期阶段。
广州市开展旧村改造的初期阶段，在村集体经济组织通过表决确定改造意愿实际推行改造的过程中，被拆迁人就拆迁补偿安置协议产生争议，由于上位法及政府部门出台的规范性文件对此部分规定的缺失，此类争议处于无法可依的阶段，因此，人民法院主要参照政府行政征收征用的相关法律法规处理该类案件。
在前述前提下，人民法院认为签订土地、房屋征收补偿协议，是行政机关履行补偿法定职责的方式。在旧村改造过程中，行政机关实质行使行政征收征用职能，村集体或房地产开发公司系受行政部门的委托进行改造。
即使集体土地上房屋征收与补偿协议的签订主体为村集体或房地产开发公司的，也应当视为村集体或房地产开发公司受房屋征收部门委托签订协议，协议的性质应属于行政协议，对被拆迁人基于该协议中所约定的事项提起诉讼的，应当将房屋征收管理部门、村集体或房地产开发公司列为共同被告，以行政诉讼起诉。

（二）关于合作开发企业与村经济合作社之间的合作合同解除问题
裁判规则：在合作合同未约定解除条件的情形下，如双方的履约情况并不满足法律规定的法定解除情形，合同一方向相对方发出解除通知，不能达到合同解除的效果。如因政策变化，导致合同无法继续履行而被迫解除，合同双方均无需就此承担责任。
合作开发企业与村经济合作社之间的合作合同所涉及项目金额巨大，合作合同的履行更是涉及众多主体利益，如不妥善对待，则有可能给旧村改造项目带来极大的潜在风险。一般情况下，采取合作改造方式进行改造的村主体会审慎选择合作开发企业，并签订合作意向书及合作协议等相关文件，村主体选定合作开发企业后，村主体与合作开发企业间一般不会轻易出现解除合同的情况。如双方在合同履行过程中，存在合同不能继续履行的实际情况，其中一方提出解除合同，合同是否符合解除条件，能否被解除需要经过严格的认定。
广州中院在审查合作开发企业与村经济合作社之间的合作开发合同是否符合解除条件时，在合作开发合同合法有效的前提下，人民法院主要从如下几个方面进行认定：
第一，合同中是否有关于合同解除的条款；第二，如合同中并未约定合同解除的条件，合同目前是否符合《合同法》第九十四条（现《民法典》第五百六十三条）所规定的法定解除的条件。如果合同一方在并不满足《合同法》第九十四条规定的法定解除条件的前提下，向合同相对方发出解除合同的通知，该解除通知不能达到合同解除的效果，双方合同能否解除，仍需要人民法院进行审查确定。
合同一方提出解除合同的诉讼请求，如合同相对方在诉讼中未提出继续履行合同的反诉请求，人民法院不会审查合同应否继续履行。合作开发企业与村经济合作社之间的合作合同后续应履行还是应解除，双方需协商解决或者向法院提起另案诉讼。合作合同被法院认定为解除后，合同双方应当根据各自的过错程度承担责任。
在履行合同过程中，相关部门出台的旧村改造政策导致被改造旧村的改造方式及改造方案均要按照新的政策办理，与合同签订时的情况发生重大变化，基于政策原因导致被改造旧村的改造方案未能获得相关行政主管部门的批复，从而导致合作开发企业与村经济合作社之间合作合同被解除的，此情况属于相关部门政策变化而导致，合同双方均无需就此承担责任。


（三）关于被拆迁房屋的产权确认相关问题
裁判规则：非同一集体经济组织成员之间以买卖合同、赠与合同等方式流转宅基地房屋，合同因违反国家法律、行政法规的强制性规定而无效，非集体经济组织成员一方需向集体经济组织成员一方返还宅基地房屋。
但宅基地房屋已经交付给非集体经济组织成员使用，且已办理房屋过户手续的，集体经济成员主张《赠与合同》无效，该行为有违诚实信用原则。
房屋产权问题所引发的问题主要出现在集体组织成员与非集体经济组织成员之间所存在的房屋买卖合同关系及赠与关系。
对于前述法律关系，人民法院在审理案件时，首先审查双方当事人的身份，即两方的法律关系主体是否为同一集体经济组织内的成员，如果双方并非同一集体经济组织成员，双方通过房屋买卖、赠与等方式将宅基地上所建造的房屋流转至非集体经济组织成员一方，一般情况下，人民法院会将出让方的行为认定为违反了我国关于农村集体建设用地上建造的房屋不得向非农村集体经济组织村民转让的强制性规定，基于该房屋流转签订的房屋买卖合同、赠与合同或类似性质的合同文件也因违反国家法律、行政法规的强制性规定而被认定为无效。非集体经济组织成员一方需向集体经济组织成员一方返还被拆迁房屋。
但人民法院对宅基地上所建造房屋存在的买卖关系、赠与关系等认定也存在例外，究其原因，是因为房屋产权已经变更至非集体经济成员名下，房屋已被拆迁甚至已进入后续的回迁阶段，集体经济成员一方在此阶段才主张买卖行为或赠与行为无效，人民法院出于尊重历史事实的原则，会例外地认定双方之间所存在的法律关系有效，宅基地上所建造房屋产权归属非集体经济组织成员一方。
实践中，也会出现出卖人以租赁合同的形式将宅基地上所建造房屋永久出租给买受人的情况，此种情况下，人民法院仍先对两主体的身份进行审查，其后再审查双方间所签订合同的性质。
人民法院通常会将此类合同认定为买卖合同，该合同同样因违反国家法律、行政法规的强制性规定而被认定为无效合同。合同被认定为无效合同后，买受方可根据《民法总则》第一百五十七条（现《民法典》第一百五十七条）向出卖方主张赔偿受到的损失。

（四）关于签署拆迁补偿安置协议的主体认定问题
一般情况下，被拆迁房屋产权证上所记载的产权人系被拆迁房屋的被拆迁安置对象，项目实施主体与产权人签署拆迁补偿安置协议。但在实际情况中，部分被拆迁房屋的产权仍存在争议，由此引发纠纷，纠纷所涉及的法律关系主要有：婚姻关系、继承关系、合资建房关系。针对不同的法律关系，人民法院对签署拆迁补偿安置协议的主体认定也不一致。
裁判规则一：项目实施主体为推进项目进度，与作为合建方的非集体经济组织成员签署补偿文件，该文件并不能用以确认非集体经济成员一方是被拆迁房屋的拆迁补偿安置对象。
对于集体经济组织成员与非集体经济组织成员在宅基地上合建房屋问题处理。一般而言，非集体经济组织成员无法获得宅基地房屋产权登记，集体经济组织成员才是被拆迁房屋的合法、实际权利人，因此项目实施主体应当与村民签订拆迁补偿安置文件。
但在实际情况中，由于被拆迁房屋是集体经济组织成员一方与非集体经济组织成员一方共同建造，非集体经济组织成员一方通常为房屋的建造支付了资金或实施了建造。
项目实施主体为尽快拆除房屋，推进项目的建设，会与非集体经济组织成员一方签署相关的补偿文件，并向其支付一定数额的补偿费用，但该文件并不能用以证明非集体经济组织成员是被拆迁房屋的被拆迁安置对象的身份。

裁判规则二：因房屋纳入拆迁改造范围，出租方与承租方就提前解除租赁协议签订补充协议，补充协议中关于补偿款支付主体、支付时间节点、项目实施主体是否对补偿款承担连带责任等均为双方意思自治的范畴。
在实践中，被拆迁房屋上可能涉及租赁关系，且有可能存在一手承租人及二手承租人的情况。由于承租人并非被拆迁房屋的产权人，因此承租人也非拆迁补偿安置协议的签订主体，原则上项目实施主体应当与房屋产权人签署拆迁补偿安置文件。
对于房屋被纳入被改造范围而导致租赁合同需要提前解除的情况，出租方（产权人）与承租人之间应当就租赁关系提前解决进行协商，并根据协商结果签署变更协议。
而向实际使用人的补偿款支付主体、支付时间节点、项目实施主体是否对款项承担连带责任等问题，均属于合同各方当事人意思自治的范畴，合同各方当事人可自行协商约定。

裁判规则三：婚姻关系中，夫妻双方可通过调解协议约定或生效判决确定非集体经济成员一方享有拆迁房屋产权份额，项目实施主体根据前述调解协议或生效判决，与非集体经济成员一方签订的拆迁补偿安置协议有效。
在婚姻关系中，如夫妻中有一方不是被拆迁房屋所在的集体经济组织成员（即外村人），夫妻双方通过协议或生效判决处分被拆迁房屋，一般情况下，被拆迁房屋的产权并不能变更至非集体经济组织成员一方，但非集体经济组织成员的一方有权获得该房屋产权以外的所有权能。
基于此，非集体组织成员一方可以凭生效文书及相关协议，作为拆迁补偿安置对象与项目实施主体签订拆迁补偿安置协议。
另一方面，如被拆迁房屋的产权登记集体经济组织成员名下，但被拆迁房屋的实际产权已经通过协议或生效判决变更，在此情况下，如项目实施主体仍与房屋产权证上登记的产权人（非实际产权人）签订拆迁补偿安置协议的，拆迁补偿安置协议有效，拆迁补偿安置协议的签署双方需要履行相应的合同义务。但实际产权人可以根据与房屋产权证上登记的产权人签订的协议或根据生效判决向房屋产权证上登记的产权人追偿。

裁判规则四：在继承关系中，被拆迁房屋的产权人在未订立遗嘱的前提下去世，应当按照法定继承的原则处理被拆迁房屋的产权，即被继承人的所有合法继承人均系被拆迁房屋的拆迁补偿安置对象。被拆迁房屋在被继承人去世前已被拆除的，继承人可分割被拆迁房屋所得的回迁权益。

裁判规则五：遗嘱订立人在遗嘱公证时具有完全民事行为能力，如公证处在公证过程中已尽到相应的形式审查义务的，该公证遗嘱应当有效，如第三方对遗嘱内容有争议，应当向利害关系人主张权利。项目实施主体应当根据公证遗嘱中所确定的继承人，与全部继承人签订相关文件。

四、相关法律建议
针对旧村改造项目持续的时间长、项目涉及的金额巨大、牵涉的主体众多的特性，结合人民法院在审判实践中的主要裁判思路，提出建议如下：
1.合作开发企业在与村集体经济组织签订合作协议时，需要明确自身在旧村改造项目中的权责。由于项目涉及的时间较长，建议项目合作各方尽量通过合同安排细化合作事宜，尽可能地做到“一事一议”。
旧村改造领域的政策变化快，政策的变化有可能会导致项目审批等程序花费的时间较长，甚至有可能导致项目不能继续推行。
因此，建议在合作中约定相应的条款，约定基于如政策变化导致合同不能继续履行，双方均对此不承担合同解除的责任。
同时，还需约定合同解除后对前期投入的人员、资金作如何安排等，从而减少由于政策原因给项目合作各方所带来的风险。
再者，基于旧村改造项目的特性，合作主体之间应保持一个长期、稳定的合作关系，合同的任意解除所牵涉的利益重大，因此，合作主体之间的合作协议中应对解除权作严格的限制。
2.拆迁补偿安置协议的签署阶段，在房屋产权证登记的权利人与实际使用人一致的前提下，项目实施主体项目应当与房屋产权证登记的权利人签署拆迁补偿安置文件。在签署拆迁补偿安置文件前，项目实施主体应当对被拆迁房屋的产权证登记权利人与实际使用人是否一致进行尽可能详细的调查。
一般情况下，调查的途径有审查权属资料真实性、走访邻居、向村委会了解情况等，由村集体经济组织确认被拆迁房屋的产权人和实际使用人，并与产权人签订相关的拆迁补偿安置文件。
3.如产权证登记的权利人与受赠方/买受方/合作建房方/实际使用人/实际权利人不一致，项目实施主体需要审慎处理产权证登记的权利人与受赠方/买受方/合作建房方/实际使用人/实际权利人的关系，从而减少拆除房屋所带来的争议。对此，我们分情况提出以下建议：
（1）对于被拆迁房屋中存在赠与关系及房屋买卖关系等情况的处理。根据我国现行法律规定，非集体经济组织成员作为受赠方、买受方，均不能成为被拆迁房屋的拆迁补偿安置对象。
由于受赠方、买受方均非集体经济组织成员，根据我国现行的法律规定，宅基地房屋只能在同一集体经济组织内进行流转，非集体经济组织成员通过赠与方式或买卖方式，并不能办理宅基地房屋的产权变更登记，因此非集体经济组织成员实际上并不能成为宅基地房屋的权利人。在宅基地房屋被进行拆迁改造时，项目实施主体仍应当与房屋产权证上登记的权属人签署拆迁补偿安置文件。
（2）对于被拆迁房屋中存在合作建房关系的处理。一般情况下，非集体经济组织成员并非被拆迁房屋的合法拆迁补偿安置对象，但也存在例外情况。
在集体经济组织成员与非集体经济组织成员合作建房的情况中，通常非集体经济组织成员无法将宅基地房屋登记至自身名下，但其通常为房屋的建造支付款项或参与建造，并与经济组织成员一方共同居住于房屋中。为加快项目推进，项目实施主体在处理此类房屋时，建议项目实施主体要求合建方通过法律程序明确其地位，并与合建方作出约定如下：“因乙方（即合建方）与房屋权属人有合建关系，乙方地位需经法律程序明确；若法律程序明确乙方为拆迁安置对象，则其有拆迁安置的权利，并依照相关的拆迁补偿安置文件给予乙方相关的拆迁补偿安置权益。”
但此类合作建房也有可能出现例外情况，房屋有可能被登记在合建方名下，集体经济组织成员与非集体经济组织成员对房屋共有。在此情况下，非集体经济成员一方作为合建方，其地位已被明确，合建方及集体经济组织成员一方可共同作为拆迁补偿安置对象与项目实施主体签订拆迁补偿安置协议。
在此情况下，项目实施主体为维护自身利益，在一定程度上减少不必要的纠纷，项目实施主体可在拆迁补偿安置文件中约定如下条款：“乙方（合建方及集体经济组织成员）承诺乙方为被拆迁房屋的全部合法权利人且有权签署本协议，如因房屋产权产生的一切纠纷，均由乙方处理，与甲方（即项目实施主体）无关。若甲方因任何第三方就被拆迁房屋产生的权属争议而造成损失的，乙方同意甲方有权拒绝乙方领取被拆迁房屋的全部拆迁补偿安置权益和费用，并有权直接从被拆迁房屋相应的拆迁补偿安置费用中扣抵甲方的经济损失，且甲方不构成违约。”
（3）对于被拆迁房屋存在租赁关系的处理，项目实施主体需要重点关注、核实被拆迁房屋是否存在转租的情况。
一般情况下，房屋的出租方（即产权人）才是拆迁安置补偿对象，承租方虽然是房屋的实际使用人，但承租方并不具备拆迁补偿安置的权利。如房屋不存在转租的情况，即一手承租方就是房屋的实际使用人，项目实施主体可将清走承租方的义务约定在产权人之上，要求产权人保证被拆迁房屋日后不会因租赁问题产生权利争议。
对于存在转租情况的被拆迁房屋处理，项目实施主体需要更加关注与产权人签署拆迁补偿安置协议后，二手承租方（即实际使用人）会否搬离房屋。
因产权人并未直接与二手承租方之间存在合同关系，产权人通常难以保证二手承租方日后搬离房屋的事宜，因此，项目实施主体为实际解决项目实施主体为实际解决房屋搬腾空、拆除房屋的目的，还可能需要处理二手承租方的问题。
基于此，建议项目实施主体在拆迁补偿安置文件中对房屋产权人的义务进行明确：“除本协议约定外，乙方保证甲方无需再就该物业向其他承租人支付任何费用，同时，乙方保证甲方也无需就租赁协议的解除向该物业所属经济社或经联社支付任何费用，若其他承租人就该物业要求甲方支付任何费用或提出任何异议或主张的，或该物业所属经济社或经联社因解除租赁协议要求甲方支付任何费用或提出任何异议或主张的，概由乙方负责处理解决，若因此造成甲方损失的，由乙方承担甲方全部损失（包括但不限于交通费、误工费、律师费、保全费等相关费用）。”
另一方面，对于房屋承租方而言，则需要关注提前解除租赁合同对于自身权益的影响。对于被纳入改造范围的房屋，建议承租方在承租房屋时，与出租方就租赁合同提前解除的情况进行协商，并在租赁合同中作相应的约定。具体条款可参考如下：“如房屋因城市更新改造或被政府征收等原因，导致出租方需提前解除本合同的，出租方需向承租方支付_____元的补偿款，且出租方需要给予承租方合理的时间搬离标的房屋。”如承租方所承租的房屋为经营性房屋，合同中除了约定违约金条款外，承租方还可与出租方协商因提前解除租赁合同导致停产停业所造成的损失。
（4）对于拆迁房屋的实际权属已被生效判决或相关协议变更的情况，项目实施主体需要关注变更房屋权属的文件真实性，并要求变更后的权属人作出相应的承诺。此种情况主要出现在婚姻关系及继承关系中。
对于被拆迁房屋上存在婚姻关系的处理，一般而言，如被拆迁房屋属于夫妻共同财产的，无其他特殊情况的前提下，双方均占有被拆迁房屋一半的产权份额。
对于被拆迁房屋上存在继承关系的处理，一般而言，被拆迁房屋的被继承人未订立遗嘱，遵照法定继承的原则，所有继承人均平均占有被拆迁房屋的份额。
就前述两种情况，被拆迁房屋产权证上所登记的权属人与房屋实际的权利人并不一致，如项目实施主体能确认全部权利人，最好能与全部权利人签拆迁补偿安置文件。
但在实际情况中，项目实施主体通常难以确认变更房屋权属的协议的真实性，变更后的权属人会主张其是合法的权利人，要求与项目实施主体签订拆迁补偿安置协议。在此情况下，建议项目实施主体要求前述权利人出具相关承诺，承诺前述权利人为房屋的合法权利人，并且承诺处理因房屋产权所产生的一切纠纷。
同时，前述权利人承诺、同意如因房屋产权产生纠纷，前述权利人的拆迁补偿安置权益和费用用以抵扣项目实施主体所产生的损失。
4.集体经济组织成员为维护自身合法权益，就旧村改造过程中所发生的争议提起诉讼时，集体经济组织成员需要考虑是对拆迁补偿安置协议有异议，还是对于村内所制定的拆迁补偿安置方案有异议，以确定案件的主体是否适格，避免案件因程序问题被法院裁定不予受理，从而影响争议的有效解决。
结语
至今，广州城市更新进程已逾十年，在中央、省市政府及有关部门的大力支持下，在各村的协助下，广州市的更新改造取得了显著成果。
与此同时，更新改造项目中各个主体的争议解决能力和纠纷应对能力也在不断提高，各个参与主体积极配合，共同助力更新改造项目的推进。
十余年来，广州法院大力支持深化城市更新，妥善审理城市更新引发的纠纷案件，依法守护城市更新中各个主体的美好生活，维护安全稳定大局。
广州政府和房地产企业不断积累城市更新改造的经验，处理问题日益熟练，被改造的集体经济组织成员的福利也日益变好，为还在观望中的其他城市以及集体经济组织打了一只稳稳的强心针。
城市更新改造，应是释放土地资源、节约集约利用土地、推动经济继续发展的必然选择。