租客拖欠租金，房东如何出招？

近期，有不少房东反映自家租客拖欠房租，不知道该如何处理。房东将闲置房屋出租，租客承租房屋，是件双赢的事情。但若遇到不诚信的租客拖欠租金，甚至遇到租客失踪找不到人，房东该怎么办？
一、停水停电
一般只有在租客拖欠租金达到一定的数额或者一定时间，且经催告无法解决的，才能使用停水停电的方法。建议房东在租赁合同中明确写入“当租客拖欠租金超过X个月的，可采取停水停电的措施”。
房东在采用停水停电措施时，需分步骤，逐步进行：首先，提前书面通知租客：“若其在X日内仍未支付租金，便在何时开始采取停水停电措施”。其次，建议先停水不停电，尽量减少对租客生产、生活的影响。最后，如果必须采取停电措施时，尽量选择非办公时段停电，停电时间逐渐延长等，减少不必要的经济损失。
二、强行腾空租房
如果遇到租客玩失踪，很多房东会选择擅自处置房屋物品，这种方式容易产生纠纷，租客甚至可能会对房东提起侵权之诉。但从实践层面看，由于谁主张谁就要举证，租客起诉时常常很难证明损失的物品有什么。不过这种简单粗暴的做法，可能会引发房东和租客的冲突升级。
有时候房东会请求居委会或村委会的工作人员、邻居对腾空房屋的过程进行见证。但是这种私人见证也存在问题：一是陌生人常常不愿做见证；二是熟人见证又存在“利害关系人”的嫌疑。
最好的办法是，双方签订房屋租赁合同时，约定：“租客有违约或者合同到期后不腾房，房东可以单方处置租客的物品并收回房屋。”同时，能对房屋租赁合同进行公证，这样日后如出现租客“跑路”，房东可以要求公证员办理保全公证。
三、报警
当遇到租客不交租金玩失踪的时候，很多房东会向当地派出所报警。当然，不同的派出所有不同的处理方式。很多派出所认为房屋租赁纠纷属于民事纠纷，所以不予受理；也有些派出所确认报警事项属实的，会配合房东搬出出租屋内的物品并进行录像记录。
四、诉讼
房东还可以到法院起诉房客，要求租客支付租金、赔偿损失，将房客遗留的物品拍卖，不过这个过程会长一些。
律师建议
实务操作：
为了规避风险，房东可以先收取一个月或几个月的押金；
房东应重视租赁合同内容，事先在租赁合同中约定什么情况下房东可以解除合同。比如可以约定拖欠租金达多少个月以上，房东有权单方解除租赁合同；
可以约定拖欠租金可用停水停电的方式催收；
可以约定租客不及时交纳租金，房东可单方处置屋内遗留物品；
房东应要求租客在合同中写明联系方式、文书送达地址、工作单位、紧急联系人等，将来在租客玩消失后，可以顺利向其送达通知文书。