业主逾期办证，房开可以起诉吗？

在业主购买预售商品房且选择按揭贷款时，因房屋尚不具备办理不动产登记及抵押登记的条件，为降低由此所导致的放贷风险，银行一般会要求房开在未正式办理房屋抵押登记之前对业主的借款承担阶段性保证责任；如未来因业主原因逾期偿还贷款，银行可要求房开承担保证责任并可根据与房开签订的协议直接划扣房开名下保证金账户内的金额。基于此，在房屋已经具备办证条件而业主迟迟不愿办证时，房开为摆脱自身的阶段性保证责任，避免对其不利事项的发生，会催促业主尽快办理房屋产权登记，实现手段包括但不限于发函、诉讼等。但此类诉讼在司法实践中并不常见，较为常见的情形是业主起诉房开承担逾期办证的违约责任。因此针对房开起诉业主办理不动产权证到底行不行，是否可以实现目的，笔者将结合司法实务经验对该问题进行一个简要的分析和讨论。
一、房开起诉业主办理不动产权证的原因
在现实生活中，业主不办理不动产权登记，并不影响业主的实际使用和居住，加上办理不动产权证需要缴纳契税和花费一定的时间，因此，很多业主在房屋达到办证条件后仍然以各种理由拖延办证，导致房屋抵押登记无法办理，房开的阶段性担保责任被无期限延长。近几年，由于受到疫情影响，市场经济下行，百业萧条，导致很多业主还不上房贷，业主断供的情况不断增多。因房开为业主的借款向贷款银行提供了阶段性保证担保，业主一旦断供，银行就可以基于房开承担的保证责任直接划扣房开的保证金账户内的金额或者要求房开代偿按揭款，房开在保证金被划扣或代偿按揭款后往往需要向业主进行追偿，这样一来，房开就会面临一系列的诉讼、执行等问题。经过诉讼、执行等一系列必要程序后，时间、经济上的成本不可小觑。因此，房开为了避免产生不必要的纠纷，减少诉累，节约经营成本，就会通过发函、起诉等方式去催促业主办理不动产权登记。
二、办理不动产权证是业主的权利还是义务？
在司法实务案例中，对于房开起诉业主办理不动产权证的案子最大的争议焦点就在于办理不动产权证对于业主而言到底是权利还是义务。如果办理不动产权证仅为业主的权利，则行不行使此项权利是业主的自由，房开商无权要求业主办理不动产权证，这种情况下房开商的诉讼请求将会被法院驳回。反之，如办理不动产权证不仅是业主的权利，同时还是业主的一项义务，则房开商的诉讼请求将获得法院支持。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
根据该规定，办理房屋所有权登记手续的义务主体为预售商品房购买人，房地产开发企业负有的仅为提供证明文件的协助义务。所以，对于业主而言，办理不动产权证是一种法定义务，而并非仅为权利。除此之外，在一些《商品房买卖合同》中，也会约定业主应当办理不动产权证以及不按时办理应当承担违约责任的条款，所以对于业主而言，办理不动产权证不仅是一项法定义务，有时也是一项约定义务。这一点在很多司法实务案例中都有体现，例如：
案例1：日照港房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书【（2019）最高法民再216号】
本院认为：根据前述行政法规、司法解释规定以及本案相关事实，本院认为，王云安有关日照港房开公司应承担逾期办证违约责任的请求不能获得支持，理由如下：
首先，从房屋权属证书的办理义务主体看，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体为预售商品房的购买人，即王云安。而房地产开发企业负有的仅是协助义务，即日照港房开公司负有协助王云安办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务，并非办理房屋权属证书登记的主要义务。诉讼中，王云安并未提供相应的证据证明其办理房屋所有权登记手续过程中日照港房开公司未履行协助义务的事实。
案例2：徐铭阳与苏州绿城御园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书【（2020）苏05民终5472号】
一审法院认为：针对绿城御园公司主张徐铭阳申领房屋权属证书的诉讼请求，一审法院认为，依照合同约定，绿城御园公司、徐铭阳双方在该房屋交付使用后，委托甲方依法向苏州工业园区房地产交易管理中心办理房地产权属证书，故针对绿城公司主张徐铭阳办理案涉房屋的产权登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持。二审法院：驳回上诉，维持原判。
案例3：福清市融能房地产有限公司、陈云武商品房预售合同纠纷二审民事判决书【（2019）闽01民终8801号】
本院认为：关于应否判决办证的问题。由于武、陈灿茂在二审中亦明确表示不同意解除购房合同，其已经装修入住，且协助办证系可通过法院强制执行实现的行为，一审法院以缺乏权利人意思表示为由，判决驳回融能公司要求武、陈灿茂办证的诉请，于法无据，应予纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初4538号民事判决第一项、第二项；二、撤销福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初4538号民事判决第三项；三、武、陈灿茂于本判决发生法律效力之日起三十日内办妥福清市的产权证；四、驳回福清市融能房地产有限公司的其他诉讼请求；五、驳回武、陈灿茂的上诉请求；
三、办理不动产权证能否强制执行？
强制办证并非法律规定的债务标的不适于强制履行的事项，不属于业主的人身权利，其系可强制履行的事项。
办理房产证并非业主的人身权利，其具有可由代理人办理的特点，在大量房开商与业主签署的商品房买卖合同中，均体现产权可委托代办的特点。如一些司法实务案例中大部分的《商品房买卖合同》都会约定:“买受人采用银行按揭贷款或出卖人提供担保的贷款方式按揭贷款的，视为买受人已委托出卖人或出卖人指定的中介机构办理本合同下房屋的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权属部分商品房买卖合同中约定由业主委托房地产企业办理房屋转移登记……。”根据《不动产登记暂行条例》第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；
（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（六）申请更正登记或者异议登记的；
（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
同时，强制办证所涉及到的费用可以通过强制执行措施予以实现，必要时也可由房开商垫付后另行追偿。如以下案例均反映出办理不动产权证可以强制执行的特点。
案例1：徐铭阳与苏州绿城御园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书【（2020）苏05民终5472号】
绿城御园公司向一审法院起诉请求包括“1、判令徐铭阳办理苏州工业园区西华林街99号玉园花园（一期）8幢101室房屋交接手续，……”而苏州市中院判决支持了该请求，判决内容为“一、被告徐铭阳于本判决生效之日起十五日内办理苏州工业园区西华林街99号8幢101室的房屋产权登记手续，原告苏州绿城御园房地产开发有限公司予以协助。”
案例2：福清市融能房地产有限公司、陈云武商品房预售合同纠纷二审民事判决书【（2019）闽01民终8801号】
融能公司提出的诉讼请求融能公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决武、陈灿茂立即办理关于福清市音西街道音西村光明城3号楼1605单元房（以下简称1605房）的产权证；2.判决武、陈灿茂自2019年4月29日起每日按房屋总价896304元的万分之五向融能公司支付逾期办理产权证违约金，暂计至2019年5月22日为10307.5元，实际计算至武、陈灿茂办理完毕房屋产权证之日止；3.判决武、陈灿茂承担融能公司因本案支出的律师费10000元；4.判决武、陈灿茂承担本案的全部诉讼费用。
二审法院认定“协助办证系可通过法院强制执行实现的行为”，判决：三、武、陈灿茂于本判决发生法律效力之日起三十日内办妥福清市的产权证。
具体到执行实务中，执行法院可以向不动产登记中心发出协助执行通知书，要求不动产登记中心协助执行，由执行申请人代为办理。
综上所述，房开起诉业主办理不动产权证具有可行性的，而且在很多司法实务案例中房开起诉业主办证是得到法院支持的，房开起诉业主办理不动产权证不仅能够达到房开减少追偿诉累、预防经营风险的目的，还有利于维持正常稳定的市场交易秩序，避免业主以各种理由拖延办理不动产权登记，侵犯房开商的合法权益。