破产程序中尚未竣工交付房屋的“以房抵债”问题分析

在房地产破产企业中，常常能遇到因资金链不足而导致的“以房抵债”现象。
对于破产程序中房地产公司以那些尚未竣工交付的房屋作为标的进行“以房抵债”而产生的诉讼纠纷，管理人可以有哪些应诉思路呢？
1房屋买卖纠纷or民间借贷纠纷
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，若是符合民间借贷担保特征的案件，可请求法院要求原告变更案由和诉讼请求，按照民间借贷法律关系审理，否则请求驳回起诉。
法律依据：
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
2抵债合同or担保合同
根据“以房抵债”协议的签署时间以及是否约定“回购条款”等，判断合同的性质。债权人多以抵债协议作为主张依据。此时需要关注，合同是否约定了““回购条款”。如约定了“回购条款”显然这是一份担保合同，而不是抵债合同。抵债合同不应具有回购期限，甚至不应具有继续计息。
且债务清偿期未届满之前约定以房屋进行抵债，并明确在债务清偿后可以回赎的行为，符合让与担保的特征，因违反物权法定原则，不产生物权转移效力。此外，回购期即债务清偿期届满后，直接以房屋抵偿债务的约定符合流押条款的特征，应属无效条款。
法律依据：
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
3借款本息总额是否与房屋价值存在较大差距
“以房抵债”协议的审理，应对原借贷关系本身进行合法性审查。审查确认本金与利息的计算是否符合法律强制性规定。即使“以房抵债”协议合法有效，则借款本息明显低于房屋价值70%的部分管理人仍可主张债权人返还。
法律依据：
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条：借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条：转让价格达不到交易时市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。
4管理人的撤销权
管理人不同于普通应诉人，本身可依据《破产法》行使解除权或者撤销权。若经审查，借款本息总额与房屋价值存在较大悬殊，且“以房抵债”协议签订时间在法院受理破产申请前一年内的，则可以依据《破产法》第三十一条形式解除权，解除“以房抵债”协议，以保障所有债权人的利益最大化。
法律依据：
《中华人民共和国企业破产法》第三十一条：人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（二）以明显不合理的价格进行交易的。
5债权人的撤销权
若无法行使《破产法》中赋予管理人的撤销权，其他债权人也提出撤销之诉。债权人可依据《合同法》第十九条以及第七十四条行使债权人自己的撤销权，撤销债务人的不合理清偿行为，以保护自己的合法权益。
法律依据：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条：债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。
第七十四条：债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。