不容错过的存量房100问（贷款篇）

星瀚微法苑推出存量房交易的100问以来，分别解答了房屋交易前需要重点关注的、会交易会产生重要影响的要点，房屋买卖中涉及的中介、定金问题，合同应该怎么签等存量房交易中最常见的问题。本期，星瀚房产部将为大家继续解答——房屋贷款的常见问题。
1 提前还贷的流程是怎么样的？
卖方向贷款银行预约还贷（通常银行每月有1天为固定还贷日），银行在还贷当日向卖方出具剩余未清偿的贷款本息结算单，由卖方将剩余贷款本息、违约金（若有）一次性归还至银行。贷款本息结清后，银行配合卖方办理抵押登记注销手续。
2 提前还贷、抵押注销是否要在二手房过户前完成？
办理有抵押权的二手房过户手续时，登记中心可以合并受理抵押注销登记和不动产转移登记，卖方不需要单独完成抵押权注销后再申请过户。不过，提前还贷必须在二手房过户前完成，否则卖方无法取得银行注销抵押的申请材料，继而无法办理抵押权注销登记。
3 什么是二手房按揭贷款？
二手房按揭贷款是指个人在购买具有产权证、且能在市场上流通交易的房地产时，由买方支付一定比例首付款，剩余部分以所购买的房地产作为抵押，向银行申请的贷款。
4 按揭贷款与一般的房屋抵押贷款主要有什么区别？
按揭贷款与一般房屋抵押贷款的主要区别在于：按揭贷款的申请人为购房人，其在申请贷款时尚未取得房屋产权，其以所购买房屋作为抵押担保申请贷款，贷款用途必须为购房；而一般的房屋抵押贷款的申请人为房屋产权人，其以名下登记的房地产作为抵押担保申请贷款，贷款用途不限于购房，具体由贷款人与银行自行约定。此外，按揭贷款与一般房屋抵押贷款的贷款年限、贷款成数、贷款利率等标准均有所不同。
5 二手房按揭贷款一般分为哪几类？
根据贷款机构的不同，二手房按揭贷款可分为三类：商业性贷款、公积金贷款以及组合贷款。商业性贷款是商业性银行用其信贷资金发放的自营性贷款；公积金贷款是住房公积金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款；组合贷款是指符合商业性贷款申请条件的购房人同时缴存了住房公积金，在申请商业性贷款的同时申请住房公积金贷款，故称“组合贷款”。
6 办理二手房按揭贷款的流程是怎样的？
按揭贷款一般包含以下几大步骤：1、购房人签订买卖合同后，根据自身情况向贷款机构申请按揭贷款；2、贷款机构受理申请后，对申请人所购房屋进行评估、并查询申请人征信情况、家庭住房情况等；3、贷款机构审批通过后，将准备申请抵押贷款登记的资料，在买卖双方申请过户手续时一并提交登记中心；4、待登记中心出具以购房人为权利人的不动产权证书、以及以贷款机构为抵押权人的他项权证后，由购房人（或委托贷款机构）领取他项权证并提交贷款机构，贷款机构收到他项权证后安排放款。
7 申请二手房商业贷款，需提供哪些资料？
申请二手房商业贷款，出售方（产权人）一般需提供以下材料：
出售方及配偶身份证复印件；
户口簿复印件；
产权证复印件；
收款银行卡复印件；
出售方的婚姻关系证明；
未成年人出生证复印件（若产权证上有未成年人的名字）。
买受方（借款人）一般需提供以下材料：
借款人与配偶的身份证复印件；
借款人与配偶的户口簿复印件；
借款人的婚姻关系证明；
未成年人出生证复印件（若该未成年人为买卖合同的买受人之一）；
收入证明及银行流水；
若借款人为非上海户籍，需提供近63个月内缴满60个月的社保记录或税单；
首付款收据及转账凭证；
主贷人的还款卡；
《上海市房地产买卖合同》原件。
8 申请商业性按揭贷款，贷款年限是如何确定的？
商业性按揭贷款的贷款年限，通常会考量两大因素：1、房龄，一般要求房龄在30年以内，房龄越长，贷款年限越少；2、借款人年龄，一般可到65周岁，借款人年龄越大，贷款年限越少。住房类的商业贷款最长不超过30年（商业用房最长贷款年限为10年）。
9 申请二手房商业性贷款，对首付比例是如何规定的？
根据上海现行的住房信贷政策，居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%；在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录、或在本市已拥有1套住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
10 借款人的月收入对申请贷款有何影响？
商业银行审核贷款时，通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力，其中收入水平是衡量借款人是否具备还款能力的重要指标之一。根据相关政策，借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%）。换言之，借款人月收入一般需达到月还款额的2倍以上。一般而言，在其他条件不变的情况下，借款人的月收入越高，证明其还款能力越强，贷款额度相应越高（但最高不超过政策规定的可贷比例）。
11 二手住房按揭贷款的利率如何确定？
按揭贷款的利率以中国人民银行发布的贷款基准利率为计算基数（目前五年期以上商业贷款基准利率为4.9%、公积金贷款基准利率为3.25%）。认定为首套房的，商业贷款利率为基准利率下浮10%，公积金贷款利率为基准利率；认定二套房的，商业贷款和公积金贷款利率均上浮10%。
12 按揭贷款的还款方式有哪些，各有什么特点？
主要有两种还款方式：分别为等额本息和等额本金。
等额本息，是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。等额本息的优点在于，每月还款额固定，方便借款人合理规划支出；缺点在于在还款总额不变的前提下，前期付的利息比较多，后期剩余本金较多，若在未来某一时点清偿贷款，相比等额本金，等额本息还款方式所需偿还的剩余本金更多。
等额本金，是指借款人每月以相等的本金偿还贷款利息，随着还款期限的减少，等额本金还款也随之减少，后期的利息也会越来越少，还款负担逐月递减。等额本金的优点在于，借款额、借款年限相同的情况下，相比较与等额本息还款法，如果选择恰当的时机提前还款的话，本金前期已经还了很多，后期随着本金的减少，可以节省大量利息支出；缺点在于贷款前期的还款压力较大，故比较适合收入高、还款能力强的借款人。
13 申请公积金贷款的基本条件有哪些？
主要有三个条件：
1、在上海缴纳住房公积金的在职职工（退休、离休均不可申请）；2、在办理贷款前，已连续缴存住房公积金不少于6个月；
3、在办理贷款前，夫妻双方都无已在受理中的住房公积金贷款或还款。
14 什么是公积金贷款额度？
公积金贷款额度是指购房人可以申请的贷款金额上限。购买首套房的，家庭最高贷款额度为100万元（个人最高额度为50万），有补充公积金的为120万元（个人为60万）；购买二套改善型住房的，家庭最高贷款额度为80万元（个人最高额度为40万），有补充公积金的为100万元（个人为50万）。
15 二手房交易中，买方是否可以多次申请贷款？
实践中，经常会发生买方在首次申请贷款未获批，或者额度不足的情况下，更换贷款银行重新申请的情况。若买卖合同中没有贷款次数的限制，只要满足合同约定的贷款期限，买方可以多次申请按揭贷款。不过，鉴于办理按揭贷款需卖方提供必要协助，建议买卖双方在合同中明确约定贷款次数、贷款期限、以及卖方的配合义务。
16 买卖合同签订后，若因政策变化导致购房人贷款成数不足，买方可以解除合同吗？
一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致购房人不能继续履行合同，购房人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同，购房人应补足贷款不足部分。但是，购房人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，购房人事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非其信用低等个人原因所致，购房人可以主张解除买卖合同。
17 银行取得抵押权证后迟迟不放款，卖方可以追究买方责任吗？
若买卖合同中对于房款支付时间有明确约定，那么一旦银行未按时放款，视为买方逾期付款，卖方可根据买卖合同追究买方的逾期违约责任；如果买卖合同中对于银行放款时间无明确约定（或约定以银行实际放款为准），除非卖方证明是买方资信等原因造成银行拒绝放款，否则一般无法追究买方的逾期违约责任。
18 买方可以将购房款支付给卖方指定的第三方吗？
如果买方通过现金分期支付购房款，可将购房款支付给卖方指定的第三方，该等情形下，建议在买卖合同中明确具体的收款人及收款账户信息；如果买方通过按揭贷款方式支付购房款的，则必须由卖方提供其本人在贷款银行所开立的账户。