开发商应对购房人断供法律风险分析及防范（二）

1、商品房买卖合同明确开发商单方解除权
开发商应于购房合同中明确约定，一旦购房人出现断供之情形，银行要求开发商承担连带保证责任的，在开发商通知购房人偿还代偿款期限内购房人未能偿还的，开发商有权单方解除合同，收取一定数额的违约金，收回房屋（注意明确房屋收回标准，如70%），所造成的损失由购房人自行承担。另，在办理产权证条件成就起一定期限内购房人必须委托开发商办理房屋权属证书以及将权证交至贷款银行办理抵押，否则承担违约责任。
2、加强购房人资信审查，通过“保证保险”转移购房人断供风险。
建议开发商充分利用人民银行个人征信系统查询借款人是否不良信用记录，通过对借款人工资单、住房公积金收入证明、缴税单的审查，结合其年龄、学历、职业、工作年限等信息，判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响。结合行业、职业前景的判断，确定重点支持的行业、职业标准，以优惠措施吸引优质客户。
建议开发商加强与商业保险公司合作，对于商业房屋按揭贷款及信用评级较低的客户，要求通过其在办理按揭贷款时购买“保证保险”，在购房人未按约定的期限和金额偿还银行按揭贷款时，由保险公司承担代偿责任，转移银行直接要求开发商承担代偿责任的风险。
保证保险是指在约定的保险事故发生时，被保险人需在约定的条件和程序成熟时方能获得赔偿的一种保险方式，其主体包括投保人，被保险人和保险人。投保人和被保险人就是贷款合同的借款方和贷款方。在保证保险中，保险责任是保险人的主要责任，只要发生了合同约定的保险事由，保险人即应承担保险责任。
2015年5月7日，中国保监会和湖北省政府签署《发挥保险功能促进湖北经济社会发展合作备忘录》，加快现代保险服务业在湖北全面发展，支持武汉保险示范区建设，湖北省政府办公厅印发《湖北省小额贷款保证保险试点工作实施方案》，鼓励各地因地制宜开展小额贷款保证保险试点工作，拓展小微企业无抵押、无担保信用贷款新体系。
太平洋财产保险股份有限公司等商业保险机构，已经开展个人住房抵押贷款履约保证保险，约定在保险期间内，被保险人已经连续三期未收到投保人偿还的借款，或投保人死亡、被宣告失踪、丧失民事行为能力的情况下，其合法继承人、受遗赠人未按照与被保险人签订的借款合同偿还借款的，对于投保人未偿还的借款本金余额及利息，保险人将根据本合同负责赔偿。
因此，我们认为，通过“保证保险”方式，可以有效转移开放商面临的购房人断供风险。
3、开发商为购房人及时办理取得房屋产权证，完成购房人和银行房屋抵押登记办理。
鉴于房屋所有权证书未取得之前，开发商的连带保证不能解除，协助购房人办理房产过户登记和抵押登记手续，不仅是开发商的一项义务，也是开发商保护自身合法权益的一项权利。
建议开发商在条件具备后为购房人及时办理房屋产权证，办理房屋抵押登记，并积极督促购房人提供必要的配合，尽量提前收集购房人办理房屋产权证、房屋抵押登记所需要的文件资料。
根据《城市房地产开发经营管理条例》33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和和房屋所有权登记手续”。
可见，及时办理产权证，不仅是购房人的权利，也是一项法定义务。对于因购房人拒不配合导致无法及时取得房屋产权证，建议开发商及时提起诉讼要求购房人配合办理房屋产权证，并追究违约责任。
4、银行义务的明确与固化
在开发商、购房人与银行三者的贷款担保关系中，银行作为出于绝对优势地位的一方，往往会在合同的条款设计上扩大自身权利，缩减自身责任。实践中，在开发商承担阶段性连带保证责任之基础上，银行对开发商和购房人之间往往采取差别化的权利主张形式，怠于向购房人主张主债权，而积极主张对开发商保证责任的实现。为此，建议开发商在与银行的合作协议或三方的按揭贷款担保合同中明确银行义务，如：一旦购房人出现未能按期偿还银行贷款的情形，银行有义务及时通知开发商；房屋权属证书一旦办妥，银行应积极配合办理他项权证；一旦正式的抵押办妥，银行不得再擅自扣除开发商保证金账户或其他账户的任何款项，否则应承担违约责任等等。通过对银行义务的明确与固化，争取在一定程度上改变开发商在贷款担保关系中极其被动的地位。
5、办理房屋预抵押登记
预抵押是房屋权属证书尚未办妥前对房屋进行的抵押权预告登记，预抵押与抵押具有相同的效力，一旦房屋权属证书办妥，预抵押即转化为正式抵押。开发商在对所售房屋进行合同备案和预告登记时，应同时办理所售房屋的预抵押（实践中已有不少此做法）。办理了预抵押，即使该房屋因购房人的其他债权纠纷而被预查封，因预抵押在前，银行仍旧对该房屋享有优先受偿权。一旦开发商承担连带保证责任替购房人代偿了银行贷款，银行的优先受偿权将转移至开发商，开发商的追偿权亦可得以实现。
6、追究虚开收入证明的单位责任，促使购房人按期还款。
根据我们分析了解，银行按揭款办理过程中，部分购房人不同程度的提供了虚假的收入证明、社保证明、完税凭证，误导了银行对购房人还贷能力的判断。出现断供现象的购房人，很大一部分在办理按揭贷款时提供了虚假的证明材料。
朝阳法院的肖华林法官说，如果单位出具的收入证明确实夸大了员工的真实收入就有违民法的诚信原则，且因为单位是“明知而为”，也不排除“恶意串谋”的嫌疑，所以有可能构成侵权，需要承担相应的法律责任。此外，单位给员工开假收入证明也会给自身带来信用危机。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，会被列入银行的“黑名单”，对于该单位以后的项目贷款和融资都会产生不利的影响。
因此，对于出现断供的购房人，建议开发商审查银行按揭贷款办理过程中，购房人提供的收入证明、社保证明、完税凭证是否存在虚假。否则，开发商委托直接向出具虚假证明的单位发送律师函，要求督促购房人按期还贷并追究该单位法律责任，以此手段促使购房人按期还款。
7、流程密切跟踪
一方面，开发商相关部门人员应对所售房屋的权证、抵押办理等流程进行密切跟踪，以避免出现权证早已办妥、正式抵押已经生效，贷款银行却依旧因购房人不按期偿还银行贷款而持续从开发商保证金账户或其他账户划扣款项的情况。
另一方面，开发商相关部门人员应密切与贷款银行沟通购房人的还贷情况，一旦出现购房人未能按时偿还贷款，开发商将会面临承担连带保证责任的风险时，开发商即可采取与购房人、贷款银行沟通，看能否采取调整按揭贷款年限，降低购房人每期需偿还的贷款数额，确保购房人有能力按期还款；与购房人沟通转让房屋于开发商或第三人，以确保银行贷款能提前或按期偿还等救济措施。
以上购房人断供法律风险防控建议，是我们根据房地产行业法律服务经验分析整理，我们将根据房地产公司具体情况与相关部门配合完善具体操作方案。