让开发商替你还房贷，小心购房合同被解除！

购房者逾期还贷，开发商能否解除合同？
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近几年，各地房价不断攀升，动辄上百万的房款让普通购房者望而却步，大部分购房者选择通过向银行贷款、定期还贷的方式购房。在期房预售中，为了购房者能够从银行获得贷款，开发商通常会与银行签订保证合同，向贷款银行提供阶段性连带责任保证，即在房屋权属转移至购房人并为银行设立抵押权之前，开发商为购房者归还贷款承担保证责任。
当购房者逾期归还贷款、断供时，银行往往会要求开发商承担保证责任，在开发商承担保证责任代付按揭款后，开发商能否解除合同？如若不能，开发商向已经陷入资金困境的购房者追偿存在追偿不能的风险，其不仅要向银行归还贷款，还收不回房屋。
本文结合相关判例、法律、法规及司法解释，梳理郑州地区法院在处理类似案件的思路，对该问题进行研究，以期为开发商进行风险防控，在购房者逾期还贷时及时采取有效的救济措施，减少损失。
在确定购房者逾期归还贷款开发商能否解除合同时，应首先理清各个主体之间存在的基本法律关系，在此情形中，存在三方当事人即开发商、购房者以及贷款银行，在开发商与购房者之间，为买卖合同关系，在购房者和贷款银行之间，为借款合同关系，在开发商和贷款银行之间，为保证合同关系。
一、合同中约定有开发商解除合同的条款
在开发商为按揭贷款购房者向银行提供阶段性担保的模式中，开发商为了降低风险，往往在合同中约定如其承担保证责任替代购房者归还房贷时，其享有合同解除权。但是，在实践中，能否解除合同受多种因素影响，如首付款是否支付、归还贷款数额、房屋是否查封等，并不是只要解除合同的条件成就，开发商就能解除合同。
（一）购房者支付全部首付款，开发商代替购房者归还部分贷款时，购房者逾期还贷构成严重违约，开发商有权解除合同
案例1 河南德金房地产有限公司与樊杰房屋买卖合同纠纷案【郑州市金水区人民法院(2017)豫0105民初11031号判决书】
郑州市金水区法院认为：合同应当得到履行。根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第6款第（2）项约定：买受人未按照本项第（1）项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。庭审中原告自认2016年9月份及以后的房屋贷款未偿还，已超过合同约定的迟延30日，其行为违反合同约定构成严重违约，故原告解除《商品房买卖合同》的诉求本院予以认可。
类似案件有新郑市国瑞房地产开发有限公司与李英美商品房预售合同纠纷案【河南省新郑市人民法院(2017)豫0184民初6416号判决书】、河南宏田置业有限公司与晁小智房屋买卖合同纠纷案【河南省中牟县人民法院(2017)豫0122民初4538号判决书】等。
（二）购房者仅支付部分首付款，开发商代替购房者归还部分贷款时，符合合同约定的解除条件，开发商有权解除合同
案例2 河南华品置业有限公司与刘凯房屋买卖合同纠纷案【河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2016)豫0191民初15334号判决书】
郑州市高新区法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，被告于2015年11月19日签订合同时仅向原告支付有10000元首付款，未再支付剩余首付款，其逾期付款时间已超过90日。被告在贷款发放后未向贷款银行偿还贷款，导致原告承担担保责任，且未向原告清偿相关款项。被告的上述行为已符合合同约定的解除条件，故原告请求解除该《商品房买卖合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。
（三）购房者仅支付部分首付款，剩余首付款同开发商或其指定人员签订首付款借款合同，开发商代替购房者归还全部贷款的，合同目的不能实现，开发商有权解除合同
案例3 郑州清华大溪地置业有限公司与冯辉商品房销售合同纠纷案【河南省荥阳市人民法院(2017)豫0182民初4849号民事判决书】
荥阳法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。被告在支付原告4601元后未再支付购房首付款，并于2017年1月之后未再偿还银行按揭贷款，未履行合同主要义务，致使合同目的不能实现，现原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。
类似案件郑州华之尚房地产开发有限公司与陈喜商品房预售合同纠纷案【河南省新郑市人民法院(2017)豫0184民初1911号判决书】
（四）即使约定合同解除条款，但是因显失公平、为无效的格式条款，开发商对其归还的部分贷款，可以行使追偿权，无权要求解除合同
案例4 河南捷宏置业有限公司与唐奕房屋合同纠纷案【河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民终17308号民事判决书】
二审法院郑州中院认为：双方买卖合同签订后，买方已经交纳首付款，剩余房款以按揭贷款的形式从银行贷款支付给开发商，开发商在收到全部房款后，已按合同约定交付房屋，合同已履行完毕。开发商归还部分贷款履行部分保证责任后，作为保证人依法向购房者行使追偿权，双方之间形成担保追偿的合同关系。
另根据双方签订的商品房买卖合同附件四补充协议第二条第四款第二项规定，买方累计超过三期逾期还款导致开发商代偿的，开发商有权单方通知买方解除合同。本案中，捷宏公司共代唐晓耀偿还银行本息427401.4元，唐晓耀两套房屋合同价为300余万元，目前价值更高，如果仅因捷宏公司代偿40余万元就解除双方之间的房屋买卖合同，显失公平。基于此，一审法院认为双方之间签订的商品房买卖合同附件四补充协议第二条第四款第二项规定无效并无不当，应予维持。
二、合同中未约定开发商解除合同的条款
根据《合同法》第九十三条、九十四条的规定，合同解除可以分为约定解除和法定解除，当双方未约定合同解除条件或者未就合同解除协商一致时，符合法律规定的合同的解除条件时，可以解除合同。开发商在合同中并未就合同解除事宜进行约定，其能否要求解除合同？
（一）即使购房者仅支付部分首付款，开发商代替购房者归还全部贷款，仍应视为购房者已经支付了全部价款，开发商应行使追偿权，不能要求解除合同
案例5 郑州清华园房地产开发有限公司与王仁涛商品房销售合同纠纷案【河南省荥阳市人民法院（2017）豫0182民初5483号民事判决书】
荥阳市人民法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。买卖合同是出卖人转移标的物所有权，买受人支付价款的合同。
原、被告签订的商品房买卖合同中，被告的主要义务是支付购房款，双方约定付款方式为首付款与一定比例的商业贷款。被告应付的首付款176698元，原、被告自愿协商，被告用其向原告的借款支付，被告向原告出具借据后，双方借贷关系成立，被告已履行支付首付款的义务。如被告未依双方约定归还借款，原告可依法要求被告偿还。其余房款在被告与工商银行签订借款合同，工商银行将借款支付原告后，被告即已履行了支付购房款的合同义务。被告未依约定偿还工商银行借款，致使作为保证人的原告资金被工商银行划扣，原告应依法作为保证人行使追偿权。现原告作为保证人行使房屋买卖合同解除权，不符合法律规定，本院不予支持。
（二） 购房者支付全部首付款，开发商代替购房者归还部分贷款，购房者同意解除合同的，准许解除合同
案例6 河南东亚置业有限公司与韩红秀、石小颜房屋买卖合同纠纷案【河南省中牟县人民法院(2016)豫0122民初2799号民事判决书】
中牟县人民法院认为： 关于原告要求解除与韩国伟所签订的《商品房买卖合同》的请求。韩国伟因病去世，四被告作为继承人未按合同约定履行相应义务，导致该合同目的已不能实现，且四被告于2016年8月25日收到原告起诉状后，在庭审中亦表示同意与原告解除《商品房买卖合同》，故本院确认原告与韩国伟之间所签订的《商品房买卖合同》于2016年8月25日解除。
三、结语
期房预售中，开发商对于购房者向银行的贷款向银行提供阶段性担保，在购房者断供时，开发商的担保风险增大，为了减小风险，防止出现“钱”“房”两空的局面，开发商在与购房者签订买卖合同及补充协议时，应提前做好风险防范，在购房者出现违约情形、逾期还贷时，能够及时采取有效的救济措施，将风险降到最低。