前 言
为贯彻落实党的十九大关于加快建设住房体系的要求，为实现全体人民“住有所居”提供法律支撑，为引入多主体供给、多渠道保障不同层次的居住需求提供制度保障，《民法典》物权编中新增居住权制度。
合同是规范当事人民事法律关系的协议。居住权合同是人民法院在审判过程中确定合同各方当事人权利义务的重要依据之一，当事人签订的居住权合同约定越明确、具体、清晰，合同越完整，当事人之间的法律关系越确定，越有利于各方当事人全面、正确的履行居住权合同，从而有利于防止争议和解决纠纷。本文拟结合《民法典》中居住权的规定及相关法学理论，起草《房屋居住权设立合同》。
《房屋居住权设立合同》合同的内容与说明
居住权是一种用益物权，是指居住权人对他人所有的住宅的全部或者部分及其附属设施享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。居住权并非是由我国独创，其是一个古老的法律概念。居住权制度起源于罗马法，设立的最初目的是为了解决那些没有继承权的家庭成员的居住和供养问题。
居住权属于用益物权中的人役权。所谓人役权是指为特定人的利益而利用他人之物的权利。根据大陆法系国家民法，居住权是在他人的住房之上设定的权利，而且此种权利仅仅是为特定个人设立，该权利不得转让也不得继承，只能由权利人享有该权利。《民法典》物权编基本借鉴了大陆法系国家关于人役权的理论，对居住权作出了制度的定位和整体的设计。
之所以介绍居住权制度的起源与《民法典》物权编对居住权的定位，是因为此与居住权合同主体问题密切相关。基于居住权是一种人役权，是住宅所有人为特定自然人的利益在自己所有的住宅上设定的权利，故居住权人只能是自然人，法人或其他组织不能享有居住权。就设立居住权的房屋所有权人，《民法典》对其主体范围的规定并不限于自然人。这是在立法时考虑到存在有的老年人以房养老，可能将住宅出售给法人或者非法人组织，购买住宅的法人或者非法人组织在住宅上给老年人设立居住权的情况。故《民法典》第三百六十七条明确“当事人的姓名或者名称和住所”。
居住权设立于他人所有的住宅之上，房屋情况和前述第一条合同当事人是居住权设立合同必须具备的内容，如果欠缺这两项内容将导致居住权的主体和客体不明，不可能设立居住权。
对于房屋的情况，《民法典》第三百六十七条规定应明确住宅的位置，这是为确定当事人设立居住权的房屋。合同中载明的房屋位置应与房屋产权证上的位置一致。同时，为更明确合同当事人权利义务，使设立居住权的目的不因房屋存在瑕疵（物理利用、权利瑕疵等）受影响，也应对房屋的物理现状和物上权利现状有所阐述、说明。
《民法典》第三百六十七条将“居住的条件和要求”列为居住权合同一般应包括的条款，主要表现为合同当事人的权利义务。由于房屋是居住权设立的客体，故双方权利义务的约定主要围绕着房屋的居住、使用展开。
居住权和房屋租赁权存在区别。性质不同：居住权是一种独立的用益物权，是一种支配权，具有对世性、绝对性、直接支配性等特征；租赁权是债权，是一种请求权，具有相对性，租赁权人只能对抗特定的债务人。设立方式不同：居住权自登记时设立，需经过登记才发生物权的效力；租赁权经当事人约定发生效力。取得权利支付的对价不同：居住权多带有帮助、扶助性质，居住权的设立往往不需要居住权人向房屋所有权人支付对价；房屋租赁是典型的市场交易行为，租赁合同是一种双务、有偿的合同，租赁权的取得往往以支付租金为条件。期限不同：居住权作为一人役权，附随于特定权利人而存在，具有长期性特点，往往是至居住权人死亡消灭；租赁权的存续期限法律规定不得超过二十年，超过二十年的部分无效，如果未约定租期，则为不定期租赁，对于不定期租赁，任何一方当事人都可以随时解除合同。
虽然居住权和租赁权存在着多项区别，但二者仍有相似之处，其中最主要的是都体现了对他人房屋的利用。不论是居住权人，还是承租人，都应当按照法律规定以及当事人约定使用他人房屋。由于租赁合同法律关系在我国存在已久，相关立法、司法解释方面对其规定较为完善，如对于租赁关系中装饰装修物、扩建部分相关归属、费用承担，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正)第八条至第十二条有细致的规定。居住权人在使用房屋时，亦不可避免的要面对房屋装饰装修等问题，参照关于租赁合同的相关规定，结合居住权人和房屋所有权人的意思在居住权合同中对相关问题进行约定，不失为一种选择。
居住权是居住权人实现长期、 稳定生活居住目的的用益物权，故根据《民法典》规定，在当事人没有约定的情况下，居住权人死亡的，居住权消灭。同时，为保障当事人设立居住权的意思自由，扩大居住权制度的适用性，当事人可以根据不同情况、不同需求在居住权合同中约定居住权的期限。居住权期限届满的，居住权消灭。
《民法典》第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”一般情况下，居住权是房屋所有权人为与其有特定人身关系的人设立，带有扶助、友善、帮助的性质，无偿性是居住权制度的特征之一。故通常居住权无偿设立，居住权人无需向房屋的所有人支付对价。但法律亦尊重当事人意思自治，当事人可以根据意思自由约定采取有偿方式设立居住权。
《民法典》第三百六十八条规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。” 对于居住权的设立，根据上述规定，采用的是登记生效的物权变动模式。即如果当事人仅签订居住权合同，居住权并未设立，当事人需持居住权合同到不动产登记机构申请居住权登记。不动产登记机构将设立居住权的情况登记在不动产登记簿上，居住权自登记时设立。
居住权虽然为用益物权的一种，但其并不具有用益物权的全部特征，居住权是为满足特定自然人生活居住的需要设立，往往只具有占有、使用的权能。故《民法典》第三百六十九条规定居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。这是从法律层面约束当事人对居住权合同内容的约定，为体现居住权的权利特征、实现居住权设立目的。当然，若有现实需要，乙方不再想或无法享受居住权，拟受让乙方居住权的第三人或乙方的继承人可与甲方签订新的居住权合同、办理居住权登记，以设立居住权。就将设立居住权的房屋进行出租，一般情况下，居住权人对设立居住权的住宅不享有收益权，但考虑到一些特殊情形，如以房养老情况下，老年人没有其他的生活收入来源而其居住的房屋面积较大可拆分向他们出租，此时，允许其将房屋部分进行出租，一方面未使居住目的落空，另一方面又可使其有一些收入。
《民法典》第三百七十条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”故在居住权消灭时，当事人应当及时到不动产登记机构办理注销登记，将登记于不动产登记簿的居住权信息注销。
居住权人通过在房屋上设立居住权为其稳定居住提供保障，其实际享有房屋的占有、使用权，房屋是其享有居住权的客体。当作为居住权客体的房屋不存在时，居住权人的相关权利亦不复存在。无法再在房屋上享有居住权的事由包括房屋被征用、拆迁、房屋毁损灭失等，所有权人与居住权人对相关补偿费用的约定，能够在法律对相关问题没有规定的情况下，清楚界定双方的权利范围，在发生纠纷时有明确的规则可供遵循。
后 记
居住权作为一项被域外民法普遍规定的古老制度，在我国属新增的法律规定，其具体适用尚待实践补充。《民法典》第三百六十六条至三百七十一条对居住权进行了规定，为居住权设立、部分合同内容的确定提供了指引。居住权合同的任意性规范使当事人可以根据自身情况通过合同条款对双方的权利义务进行进一步的明确。为实现当事人订立合同的目的，减少纷争、在纷争发生后有解决规则可循，一份既结合法律规定又考虑到现实问题的合同有必要存在。笔者基于此，起草该《房屋居住权设立合同》，也为有此需求的当事人、法律工作者提供一种思路。
为贯彻落实党的十九大关于加快建设住房体系的要求，为实现全体人民“住有所居”提供法律支撑，为引入多主体供给、多渠道保障不同层次的居住需求提供制度保障，《民法典》物权编中新增居住权制度。
合同是规范当事人民事法律关系的协议。居住权合同是人民法院在审判过程中确定合同各方当事人权利义务的重要依据之一，当事人签订的居住权合同约定越明确、具体、清晰，合同越完整，当事人之间的法律关系越确定，越有利于各方当事人全面、正确的履行居住权合同，从而有利于防止争议和解决纠纷。本文拟结合《民法典》中居住权的规定及相关法学理论，起草《房屋居住权设立合同》。
《房屋居住权设立合同》合同的内容与说明
居住权是一种用益物权，是指居住权人对他人所有的住宅的全部或者部分及其附属设施享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。居住权并非是由我国独创，其是一个古老的法律概念。居住权制度起源于罗马法，设立的最初目的是为了解决那些没有继承权的家庭成员的居住和供养问题。
居住权属于用益物权中的人役权。所谓人役权是指为特定人的利益而利用他人之物的权利。根据大陆法系国家民法，居住权是在他人的住房之上设定的权利，而且此种权利仅仅是为特定个人设立，该权利不得转让也不得继承，只能由权利人享有该权利。《民法典》物权编基本借鉴了大陆法系国家关于人役权的理论，对居住权作出了制度的定位和整体的设计。
之所以介绍居住权制度的起源与《民法典》物权编对居住权的定位，是因为此与居住权合同主体问题密切相关。基于居住权是一种人役权，是住宅所有人为特定自然人的利益在自己所有的住宅上设定的权利，故居住权人只能是自然人，法人或其他组织不能享有居住权。就设立居住权的房屋所有权人，《民法典》对其主体范围的规定并不限于自然人。这是在立法时考虑到存在有的老年人以房养老，可能将住宅出售给法人或者非法人组织，购买住宅的法人或者非法人组织在住宅上给老年人设立居住权的情况。故《民法典》第三百六十七条明确“当事人的姓名或者名称和住所”。
居住权设立于他人所有的住宅之上，房屋情况和前述第一条合同当事人是居住权设立合同必须具备的内容，如果欠缺这两项内容将导致居住权的主体和客体不明，不可能设立居住权。
对于房屋的情况，《民法典》第三百六十七条规定应明确住宅的位置，这是为确定当事人设立居住权的房屋。合同中载明的房屋位置应与房屋产权证上的位置一致。同时，为更明确合同当事人权利义务，使设立居住权的目的不因房屋存在瑕疵（物理利用、权利瑕疵等）受影响，也应对房屋的物理现状和物上权利现状有所阐述、说明。
《民法典》第三百六十七条将“居住的条件和要求”列为居住权合同一般应包括的条款，主要表现为合同当事人的权利义务。由于房屋是居住权设立的客体，故双方权利义务的约定主要围绕着房屋的居住、使用展开。
居住权和房屋租赁权存在区别。性质不同：居住权是一种独立的用益物权，是一种支配权，具有对世性、绝对性、直接支配性等特征；租赁权是债权，是一种请求权，具有相对性，租赁权人只能对抗特定的债务人。设立方式不同：居住权自登记时设立，需经过登记才发生物权的效力；租赁权经当事人约定发生效力。取得权利支付的对价不同：居住权多带有帮助、扶助性质，居住权的设立往往不需要居住权人向房屋所有权人支付对价；房屋租赁是典型的市场交易行为，租赁合同是一种双务、有偿的合同，租赁权的取得往往以支付租金为条件。期限不同：居住权作为一人役权，附随于特定权利人而存在，具有长期性特点，往往是至居住权人死亡消灭；租赁权的存续期限法律规定不得超过二十年，超过二十年的部分无效，如果未约定租期，则为不定期租赁，对于不定期租赁，任何一方当事人都可以随时解除合同。
虽然居住权和租赁权存在着多项区别，但二者仍有相似之处，其中最主要的是都体现了对他人房屋的利用。不论是居住权人，还是承租人，都应当按照法律规定以及当事人约定使用他人房屋。由于租赁合同法律关系在我国存在已久，相关立法、司法解释方面对其规定较为完善，如对于租赁关系中装饰装修物、扩建部分相关归属、费用承担，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正)第八条至第十二条有细致的规定。居住权人在使用房屋时，亦不可避免的要面对房屋装饰装修等问题，参照关于租赁合同的相关规定，结合居住权人和房屋所有权人的意思在居住权合同中对相关问题进行约定，不失为一种选择。
居住权是居住权人实现长期、 稳定生活居住目的的用益物权，故根据《民法典》规定，在当事人没有约定的情况下，居住权人死亡的，居住权消灭。同时，为保障当事人设立居住权的意思自由，扩大居住权制度的适用性，当事人可以根据不同情况、不同需求在居住权合同中约定居住权的期限。居住权期限届满的，居住权消灭。
《民法典》第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”一般情况下，居住权是房屋所有权人为与其有特定人身关系的人设立，带有扶助、友善、帮助的性质，无偿性是居住权制度的特征之一。故通常居住权无偿设立，居住权人无需向房屋的所有人支付对价。但法律亦尊重当事人意思自治，当事人可以根据意思自由约定采取有偿方式设立居住权。
《民法典》第三百六十八条规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。” 对于居住权的设立，根据上述规定，采用的是登记生效的物权变动模式。即如果当事人仅签订居住权合同，居住权并未设立，当事人需持居住权合同到不动产登记机构申请居住权登记。不动产登记机构将设立居住权的情况登记在不动产登记簿上，居住权自登记时设立。
居住权虽然为用益物权的一种，但其并不具有用益物权的全部特征，居住权是为满足特定自然人生活居住的需要设立，往往只具有占有、使用的权能。故《民法典》第三百六十九条规定居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。这是从法律层面约束当事人对居住权合同内容的约定，为体现居住权的权利特征、实现居住权设立目的。当然，若有现实需要，乙方不再想或无法享受居住权，拟受让乙方居住权的第三人或乙方的继承人可与甲方签订新的居住权合同、办理居住权登记，以设立居住权。就将设立居住权的房屋进行出租，一般情况下，居住权人对设立居住权的住宅不享有收益权，但考虑到一些特殊情形，如以房养老情况下，老年人没有其他的生活收入来源而其居住的房屋面积较大可拆分向他们出租，此时，允许其将房屋部分进行出租，一方面未使居住目的落空，另一方面又可使其有一些收入。
《民法典》第三百七十条规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”故在居住权消灭时，当事人应当及时到不动产登记机构办理注销登记，将登记于不动产登记簿的居住权信息注销。
居住权人通过在房屋上设立居住权为其稳定居住提供保障，其实际享有房屋的占有、使用权，房屋是其享有居住权的客体。当作为居住权客体的房屋不存在时，居住权人的相关权利亦不复存在。无法再在房屋上享有居住权的事由包括房屋被征用、拆迁、房屋毁损灭失等，所有权人与居住权人对相关补偿费用的约定，能够在法律对相关问题没有规定的情况下，清楚界定双方的权利范围，在发生纠纷时有明确的规则可供遵循。
后 记
居住权作为一项被域外民法普遍规定的古老制度，在我国属新增的法律规定，其具体适用尚待实践补充。《民法典》第三百六十六条至三百七十一条对居住权进行了规定，为居住权设立、部分合同内容的确定提供了指引。居住权合同的任意性规范使当事人可以根据自身情况通过合同条款对双方的权利义务进行进一步的明确。为实现当事人订立合同的目的，减少纷争、在纷争发生后有解决规则可循，一份既结合法律规定又考虑到现实问题的合同有必要存在。笔者基于此，起草该《房屋居住权设立合同》，也为有此需求的当事人、法律工作者提供一种思路。