交房时无房屋面积实测报告，业主能拒绝收房吗？

众所周知，买受人在购买预售商品房时所知的房屋面积仅为预测建筑面积，而实际建筑面积则需在商品房竣工验收合格后，开发商委托具有房产测绘资质的房屋测量机构对房屋面积进行测绘并出具测绘报告后才能确定。而一般情况下，开发商在向买受人交付房屋时会同时提供房屋测绘报告，但如果开发商未提供，买受人能拒绝收房吗？
看到这个问题，您是不是已经有了肯定的答案，认为提交房屋测绘报告是开发商的义务，并且房屋实测面积对于房屋价款有着决定性的影响，开发商未能提供则买受人有权拒绝收房。那实际情况确实是这样吗？让我们一探究竟。
笔者在实务中确实遇到过开发商因客观原因在交房时无法提供房屋测绘报告而遭到买受人拒绝收房的情况，买受人拒绝收房所主张的依据不外乎以下三种，我们一一进行分析：
依据一：
●《商品房销售管理办法》第34条第1款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”，故开发商在商品房交付时提供测绘报告是其法定义务。
分析：
●以上规定明确开发商应当在商品房交付使用前进行房屋面积实测，测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记，即该测绘结果系房屋权属登记的依据，并没有规定需以取得房屋测绘报告作为房屋交付的前置条件，也就是说该条规定是对商品房销售的管理性规定，并非商品房交付条件的强制性规定。
依据二：
●《中华人民共和国合同法》第136条规定：“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”，房屋测绘报告属于上述规定中应当附随的单证和资料。
分析：
●以上规定系合同法分则关于买卖合同附随单证的规定，且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》对于该条款中的“单证和资料”的范围进行了列举，主要包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。而房屋测绘报告并不属于以上列举的范围。就性质而言，以上单证与交易标的的质量、发票、保险、使用息息相关，而房屋测绘报告显然不属于该性质，因此从法条文意辐射的范围看，房屋测绘报告并非属于法律规定的“单证和资料”。
依据三：
●《商品房买卖合同（预售）示范文本》对于房屋实测面积与预测面积发生误差约定了调整条款，当误差超过一定比例时买受人有权解除合同，而确定房屋面积的依据便是房屋测绘报告，因此开发商交房时不提供该报告，买受人无法判断面积是否符合同约定，因此无法收房并且影响解除权的行使。
分析：
●对于可能发生的实测面积与预测面积的差异，交房与否并不影响相关权利的行使，即使买受人在收房后才发现房屋面积与合同约定不一致，买受人仍可行使解除权，因此买受人收房时即使没有实测报告也不影响其权利的行使。
综上，开发商是否在交房时提供房屋测绘报告与买受人能否拒绝收房并无直接关系，但这并无意味着买受人在任何情况下都不能以未提供房屋测绘报告而拒绝收房。基于上述分析可知，目前并未有法律强制性规定房屋测绘报告为房屋交付的前置条件，因此是否能成为房屋交付条件，完全取决于开发商与买受人之间的合同约定，即如果合同中明确约定在交付时需提交房屋实测报告，则在没有房屋实测报告的情况下，买受人有权拒绝收房。
另外还需提醒买受人关注的是，虽然目前《商品房买卖合同（预售）示范文本》中将房屋测绘报告作为房屋交付的条件，但是部分开发商会约定类似“非因出卖人的原因导致测绘延迟，而在交付时未能出具测绘报告的，买受人知悉并同意该测绘报告可于办理产权登记期限届满之日前提供，且不得以此为由拒绝或延迟接收房屋”的条款于附件或补充协议中，此时买受人还需认真阅读合同，明确了解合同的约定，以最大程度地维护自身权益。