租赁合同无效，我的装修找谁赔？

一、基本案情
2021年9月1日，黄小鸭与王美丽签订了一份《房屋租赁合同》，双方协商王美丽将位于彩虹村8组8号房屋出租给黄小鸭作办公场所，用于合法经营；租期自2021年9月1日起至2022年8月31日止，年租金为3万元；黄小鸭无权转租、转借、转卖该房屋，不得擅自改动房屋结构。
合同签订后，黄小鸭支付了一年的租金，王美丽将房屋交付黄小鸭，黄小鸭遂对房屋进行装修。装修过程中，王美丽多次到现场查看、沟通。装修完毕后，黄小鸭在案涉房屋开设“碧海蓝天服装店”并开始营业。
2022年2月2日，案涉房屋一楼地面中心位置突然发生塌陷，致黄小鸭无法在此继续营业。事件发生后，双方多次协商无果，黄小鸭诉至法院。
经法院查明，案涉房屋于2008年6月3日办理《建设用地规划许可证》，但未办理《建设工程规划许可证》，案涉《房屋租赁合同》应为无效合同；案涉房屋中已形成附合的装饰装修物的现值损失为5万元。
二、争议焦点
租赁合同无效，王美丽应否赔偿黄小鸭的装修损失？双方责任如何划分？
三、律师观点
第一，关于王美丽应否赔偿黄小鸭的装修损失，王美丽对黄小鸭的装修是否表示过同意是本案焦点。黄小鸭、王美丽在租房合同中对出租方是否同意承租方装修未作约定，但在黄小鸭装修的过程中，王美丽多次到装修现场查看，并未对黄小鸭的装修提出反对意见，应视为默认，应认定王美丽同意黄小鸭装修案涉房屋。在租赁合同无效的情况下，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定，王美丽应按其过错赔偿黄小鸭在案涉房屋中已形成附合的装饰装修物的现值损失。
第二，关于双方责任的划分。王美丽作为案涉房屋的出租方，对案涉房屋没有相应建设手续应该是明知的，但其仍予以出租，并且案涉房屋在出租过程中出现了地面塌陷的情况，致使黄小鸭无法经营，具有相应过错，对黄小鸭的损失应承担较大责任。而黄小鸭作为承租方，承租房屋用于经营服装店，对案涉房屋有无合法手续失于考察，亦具有过错，对其经济损失，其自身也应承担一定责任。故对于装修现值损失，应综合考虑双方过错，按比例划分，各自承担相应责任。
四、律师建议
（一）出租人在出租房屋前，应如实告知承租人该房屋的证件取得情况，并且建议将相关情况在租赁合同中予以明确。
（二）承租人在租赁房屋前，应考察该房屋是否具备《建设工程规划许可证》《不动产权证》等相关证件，尽量不要承租没有《建设工程规划许可证》的房屋。
（三）承租人承租房屋后需要进行装修的，应事前征得出租人的同意，并留存相关证据，例如在租赁合同中加以明确，或留存相关微信记录。
五、相关法条
《中华人民共和国民法典》
第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设万的，人民法院应当认定有效。
第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。
第七条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
【注：文中房屋是指城市、镇规划区内的房屋，不包括乡、村庄规划区内的房屋。】